關于婚前一方以自己名義按揭貸款購買的房產，在離婚糾紛中的如何處理，各地法院在審判實務中認識并不一致。但是處理的原則不會變，依舊是按照是婚前個人財產還是婚后夫妻共同財產的區別進行，當然在司法實踐中各有不同。

如原告張某（女）訴被告李某某（男）離婚糾紛一案中，李某某在婚前購買房屋一套并支付首付款，婚后以李某某的名義支付完按揭貸款并取得房產證。某基層法院認為，該商品房買賣合同系雙方結婚之前簽訂，合同明確載明買受人為李某某，沒有共有人，房產證載明的所有權人也為李某某，且婚姻法及相關解釋也明確規定，夫妻一方婚前個人財產不因夫妻雙方長期共同生活而轉化為夫妻共同財產，故該房產應為李某某個人婚前財產。房產證填發于雙方登記結婚之后，僅意味著李某某對房產的所有權公示于雙方婚姻關系存續期間。雙方婚姻關系存續期間，所償還本息系雙方共同收入償還，應認定為張某幫助李某某償還婚前個人債務的行為，雙方離婚，李某某應歸還張某幫助其償還貸款的本息，即婚后共償還本息的一半。

如原告王某某（女）訴被告張某（男）離婚糾紛一案中，王某某在婚前購買房屋一套并支付首付款，婚后以王某某的名義繼續支付按揭貸款并取得房產證。某基層法院認為，王某某以其名義購買的房屋是在雙方相識以后、登記結婚之前，婚前婚后均支付有房款，房屋所有權是在婚后取得，故該房產應認定為夫妻共同財產，各享有一半的權利。因產權登記在王某某名下，王某某按照評估價值向張某支付相應補償款。剩余貸款由雙方各承擔一半。

一、存在上述情況的主要原因。

（一）有關按揭房屋的法律屬性沒有明確規定。

所謂“按揭”是從國外傳來一種物的擔保方式,我國法律至今尚未對按揭進行定性。我國的商品房按揭,主要是指“購房人與房產商的房屋買賣關系、購房人與銀行的借款關系以及購房人與銀行的按揭關系”這三種法律關系。因為從簽訂合同到房屋交付和房產證的頒發往往存在時間間隔。在此期間,一旦出現結婚登記時間和交付時間、取得房產證時間相互交叉,離婚時夫妻財產分割就會變得復雜化。這種法律關系的交錯，造成了按揭房屋成為離婚時財產分割糾紛中的難點所在。根據《婚姻法》的規定,離婚時夫妻財產分割僅限于夫妻共同財產,因而按揭房屋屬于夫妻共同財產還是一方婚前個人財產,是必須解決的前提。按揭貸款購房涉及的法律關系較為復雜,簽訂房屋買賣合同和取得房屋產權存在時間差較大,按揭貸款合同的履行期限較長；一旦結婚、離婚的事實發生在這個時間差當中時,該房屋應認定為夫妻共同財產還是個人財產或者對該房屋如何處理就成為難題。例如,未完全還清貸款的情況下,購房者是否對房屋擁有完全的所有權或使用權?婚前取得房產證和婚后取得房產證,該房屋應認定為夫妻共同財產還是個人財產?按揭房屋的所有權的界定還涉及到房屋的物權變動法律關系,理論界對于僅根據不動產權屬證書的取得時間來認定按揭房屋所有權的取得時間存在爭議。

（二）《婚姻法》司法解釋和各地相關規定不統一。根據我國《婚姻法》第17、18條的規定,夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產,歸夫妻共同所有。而夫妻一方的婚前財產為夫妻一方的財產。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》(下稱《婚姻法解釋(一)》)第19條規定:“夫妻一方所有的財產,不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》(下稱《婚姻法解釋(二)》)第21條規定:“離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的,人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬,應當根據實際情況判決由當事人使用。”實際上,這些法律及相關司法解釋對按揭房在離婚時的分割問題的規定是模糊且缺乏可操作性的,給予了法官很大的自由裁量權。而目前在實踐中,對于按揭房屋在離婚案件中的處理,各地又存在著不同的司法性指導意見,不同法院制定的司法指導性意見甚至出現矛盾、沖突的現象,使得各地“同案不同判”的現象屢見不鮮。例如,對于按揭房在離婚案件中的財產性質,最高人民法院的相關意見與上海高院、江蘇高院的司法解答所持的觀點就存在不一致。根據上海市高級人民法院關于適用《最高人民法院關于婚姻法若干問題的解釋(二)》中若干問題的解答第6條,夫妻一方婚前以個人財產購買房屋,并按揭貸款,產證登記在自己名下的,該房屋仍為其個人財產,按揭貸款為其個人債務,婚后配偶一方參與清償貸款,并不改變該房屋為個人財產的性質。然而,江蘇省高級人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》及司法解釋若干問題的討論紀要第13條規定:夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸,且用個人財產支付首期房款,在婚姻關系存續期間用夫妻共同財產還貸,如果婚后取得房屋所有權的,無論登記與一方還是雙方名下,均應當認定為夫妻共同財產,離婚時作為夫妻共同財產進行分割。

二、解決按揭房分割問題的法理分析。

(一)婚前取得房產證的按揭房分割處理。

關于一方婚前通過按揭貸款購房,取得房產證,婚后雙方共同還貸的房屋離婚時的分割問題。如原告董某（男）與被告黃某（女）離婚糾紛一案，黃某婚前以個人名義購買了一套商品房，支付了20％首付款后，向銀行辦理了按揭貸款，隨后取得房產證。后雙方結婚登記，婚后每月均有還貸。后因性格不合產生糾紛，董某訴至法院要求離婚并要求分割上述房屋。筆者認為,根椐《婚姻法》第18條第一項規定,夫妻雙方沒有約定的情況下,一方的婚前財產為夫妻一方個人財產,婚前一方個人的財產,不因婚姻關系存續而轉化為夫妻共同財產。如果夫妻一方在婚前與房產商簽訂購房合同,繳納首付款,并以個人的名義向銀行貸款,辦理了按揭手續,并將房屋產權證書抵押給銀行,那么,購房人與房產商間的買賣合同完成,按揭房屬購房人個人所有。同時,根據《物權法》第14條關于物權變動原則的規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。”我國以不動產物權登記生效主義為不動產物權變動的原則。不動產的變動,未經依法登記的不產生法律效力。依照這一立法精神,按揭房屋所有權的取得時間就是權屬證書的取得時間。購房人在婚后用夫妻共同財產償還貸款是履行債務的行為,不發生物的變化,按揭房屋的所有權不因他人參與債的清償而轉移。因此,在離婚糾紛中,若購房者已于婚前取得房屋權屬證書,則該購房者已獲得了房屋的所有權。婚前付首付款購置房屋并于婚前取得了產權證,依《物權法》,應確認黃某為房屋所有權人,其中首付款及婚前還貸為黃某個人財產,婚后共同還貸的中的一半應返還董某。

(二)婚后取得房產證的按揭房分割處理。關于夫妻一方婚前以按揭方式購買預售房屋并交納首付,婚后取得房產證,夫妻雙方共同償還剩余貸款,在離婚時按揭房應如何分割的問題,目前我國法律并沒有相關規定,爭議也較大。如前案例，原告張某（女）訴被告李某某（男）離婚糾紛一案中，李某某在婚前購買房屋一套并支付首付款，婚后以李某某的名義支付完按揭貸款并取得房產證。該房產加計利息共須還28萬,每月還貸為2500元，婚后還貸18萬元。李某某提起離婚訴訟時,該房產房屋市場價值為78萬。李某某訴至法院,要求與張某離婚并主張房屋是其婚前個人財產。張某則認為房屋是夫妻共同財產。

關于婚后取得房產證的房產離婚時如何分割,目前主要有兩種意見:

第一種意見認為應認定為一方的個人財產，婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質。但對于如何補償另一方，認識也存在不一致。一種意見認為：離婚時尚未歸還的貸款為一方的個人債務，對用夫妻共同財產歸還的部分貸款，應返還一半給配偶一方。另一種意見認為：在婚姻關系存續期間用夫妻共同財產還貸部分，應考慮房屋增值收益由一方對配偶一方進行合理補償。

第二種意見認為應認定為夫妻共同財產。因房產證是不動產所有權獲得的依據,《物權法》第14條規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。因房產證在婚后獲得所以房屋屬于夫妻共同財產,在進行分割時應當在總的房屋價值減去一方婚前投資之后進行平分。

上述兩種意見,第一種意見更為合理。

第一，根據合同的相對性，房屋買賣合同，合同的主體一方是購房人，另一方是房地產公司；按揭貸款合同一方是購房人，另一方是銀行。上述合同均是雙方在自愿協商的基礎上達成合意而簽訂的，房地產公司和按揭貸款銀行在簽訂合同時并不會考慮購房人將來與何人結婚，特別是銀行是在審查購房人資信及還款能力的基礎上才同意貸款的，因而購房人在簽訂合同后與何人結婚均不影響合同的簽訂與履行。同時，根據法律規定任何合同主體之外的一方要想加入到合同當中，必須取得合同主體雙方的一致同意，因為這涉及合同的變更。因而與購房人結婚的，并不當然成為上述合同的權利義務主體。將按揭房屋認定為一方所有的基礎上，未還債務也應由其繼續承擔，這樣處理不僅易于操作，也符合合同相對性原理。對于婚后實際履行上述合同義務的非合同主體的配偶，只享有向作為合同主體的配偶主張相關權利的權利。

如果按照第二種觀點，房地產公司對于購房人的配偶有義務交付房產、按揭貸款銀行有權向購房人的配偶主張支付房貸，這樣勢必會打破合同的相對性，導致合同關系和法律關系的混亂，也違背訂立合同的初衷。

第二，如果僅僅以房屋產權證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產或婚后夫妻共同財產的標準，則可能出現對一方顯失公平的情況。根據客觀情況，房屋產權證書的取得與房屋實際交付的時間并不同步，辦理房產證囿于行政審批程序，購房人并不能在簽訂合同或取得房屋的同時獲得自己名下的房屋產權證書。不動產物權登記的立法目的在于維護交易安全、保護善意第三人的利益，而離婚訴訟中按揭房屋的分割只在夫妻之間進行，并不存在與善意第三人的利益沖突。一方在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了全部的購房款，買賣房屋的合同義務已經履行完畢，一方在婚前就取得了房產的全部債權，婚后獲得房產的物權只是財產權利的自然轉化，故離婚時將按揭房屋認定為一方的個人財產相對比較公平。但將夫妻一方在婚姻關系存續期間參與還貸的行為按借款處理，僅返還共同還貸部分的一半，并不符合非購房合同一方的本意，變相剝奪了其擁有自己房產或者投資于其他方面而獲益的權利。因此，對按揭房屋在婚后的增值，應考慮配偶一方還貸所做的貢獻，對其做出公平合理的補償，而不僅僅是返還婚姻關系期間共同還貸的一半。

如果按照第二種觀點，夫妻雙方對婚前一方按揭貸款所購房屋在婚后取得產權的享有共同所有權，則離婚時如果出現房產貶值的情況，按照此種觀點，夫妻中非購房合同一方也要承擔相應的損失。這樣的婚姻關系無形中就充滿了風險。

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