(一)企業土地使用權轉讓程序

1、以出讓方式取得的企業土地使用權轉讓程序

(1)簽訂企業土地使用權轉讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉讓的內容;

(2)向縣以上國土部門提交轉讓申請;

(3)國土部門依法審查批準，審查內容為是否符合轉讓條件、與出讓限定條件有無實質性沖突、是否改變土地用途、成交價格是否合理，必要時進行企業土地使用權估價;

(4)繳納土地增值稅、契稅、營業稅等有關稅費;

(5)登記發證。

2、以劃撥方式取得的企業土地使用權轉讓程序

(1)簽訂企業土地使用權轉讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉讓的內容;

(2)向縣以上國土部門提交轉讓申請;

(3)國土部門依法審查批準，審查內容為是否符合轉讓條件、是否符合城市規劃要求;

(4)受讓方辦理企業土地使用權出讓手續、繳納土地出讓金，或經批準不需辦理出讓手續而將轉讓費中的土地收益上繳國家;

(5)繳納土地增值稅、契稅、營業稅等有關稅費;

(6)登記發證。

(二)企業土地轉讓程序應注意事項

1、必要的權屬調查和資信能力調查。

轉讓合同簽訂之前，要對轉讓方的轉讓主體資格進行核實。轉讓方須是企業土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為企業或集體單位的，應提交有資產處分權的機構出具的同意轉讓的證明。

轉讓方也要認真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務糾紛等，以免造成土地使用權轉讓后資金無法收回的結局。

2、有關評估事宜咨詢。

根據法律規定，國家控制企業土地轉讓價格，轉讓價格過低時，國家享有優先購買權。尤其是轉讓方為企業單位時，企業土地及相關資產須經法定估價機構估價，并經國土部門予以確認。

3、有關稅費負擔的咨詢。

轉讓合同簽訂之時，雙方應對有關應繳納的稅費項目、標準及數額進行咨詢，并對稅費負擔問題進行明確。根據有關規定，稅費的計算依據一般為土地成交價，若成交價格明顯低于正常市場價的，則應以土地評估價作為計算依據。

4、關于企業土地使用權轉讓擔保問題。

擬轉讓的企業土地使用權是否存在瑕疵問題，是受讓方必須關注的重點。轉讓合同簽訂之前，必須去國土部門、房地產主管部門進行調查，核實有無抵押與被采取司法限制。鑒于有無土地權屬及相關爭議不易調查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應明確雙方相互提供擔保。

企業土地使用權設定抵押后，并非不能轉讓。可通過與抵押權人協商，以其他擔保方式置換或以轉讓費支付借款的方式解除抵押等方式，實現轉讓目的。

5、權屬變更程序與支付轉讓價款的相互制約。

因企業土地使用權轉讓須經合同簽訂、國土部門審批、補辦相關手續、登記辦證等多個環節，有時還涉及抵押權解除等程序，故轉讓費的支付應采用分期付款方式。即根據轉讓程序設定付款期限與金額，體現相互制約與督促作用，以降低雙方交易風險。

6、土地用途及相關用地條件的變更企業土地轉讓往往涉及土地用途變更問題，劃撥土地使用權轉讓尤為突出。轉讓前的土地大多是工業用地、辦公用地等，轉讓后多為商業或住宅開發用地，不僅要經規劃部門變更土地用途，補繳土地出讓金，且須繳納相關配套費用。有的雖不改變土地用途，卻需改變出讓合同限定的建筑密度、容積率、綠化率等用地條件。土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉讓合同中約定清楚。

7、企業土地使用權轉讓的效力及于地上建筑物，無約定的，推定包含。

根據有關法律規定，企業出讓土地未達到規定開發程度不得轉讓，劃撥企業土地無地上建筑物不得轉讓，故企業土地使用權的轉讓往往是與地上建筑物或附屬物一并轉讓。實踐中，多以轉讓房地產為名轉讓企業土地使用權，地上的建筑物價值相對較小，于土地而言不大，并不重視

8、應當關注的司法解釋

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