一、住改非拆遷補償歸誰所有

住改非拆遷補償由房屋所有人獲得，經(jīng)營者可依照承租人獲得相關(guān)補償，沒有所有權(quán)的承租人可獲得裝修、搬遷、停業(yè)補償，補償根據(jù)房屋用途和裝修情況發(fā)放。

所謂住改非是指原國有或集體所有的土地上的房屋，房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，后改為經(jīng)營，且取得營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營手續(xù)。

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條第三款規(guī)定，對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進行評估。

所以，若產(chǎn)權(quán)證記載為住宅用房，實際用于經(jīng)營的，從房屋的性質(zhì)上仍屬于住宅，一般應(yīng)當(dāng)以房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄的記載為準(zhǔn)，進行評估核定價值。但已依法取得營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況，按照征收補償方案規(guī)定，給予適當(dāng)?shù)臓I業(yè)性損失經(jīng)濟補償。

二、住改非和普通住宅拆遷補償有什么區(qū)別

對住改非進行拆遷的，一般依據(jù)經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況確定，而對居住房進行拆遷的，一般依據(jù)房屋評估價值進行補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十八條　征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

第二十一條　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

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