一、公租房拆遷時(shí),同住人如何認(rèn)定

房屋拆遷的利益應(yīng)當(dāng)由房屋的承租人和房屋的共同居住人(同住人)共有。實(shí)踐中發(fā)生較多的情況是各方當(dāng)事人對(duì)是否具備同住人資格產(chǎn)生爭(zhēng)議，房屋拆遷時(shí)如何認(rèn)定同住人資格?根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第五十一條第一款第四項(xiàng)規(guī)定：“共同居住人是指作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上(特殊情況除外)，且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人”。

《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問(wèn)題的解答》第三條中對(duì)“他處雖有住房但居住困難的情況定義為，在他處房屋內(nèi)人均居住面積不足法定最低標(biāo)準(zhǔn)的情況。這里所指的他處房屋的性質(zhì)，僅限于福利性質(zhì)取得的房屋，包括原承租的公有住房、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補(bǔ)貼所購(gòu)買的商品房，公房被拆遷后所得的安置房(包括自己少部分出資的產(chǎn)權(quán)安置房)，以及按公房出售政策購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房等”。

首先，拆遷時(shí)房屋內(nèi)必須要有戶口(只有三種例外情形),沒(méi)有戶口的直接排除同住人資格。其次，在有戶口的情況下還必須要居住滿一年以上(截止到作出房屋征收決定時(shí))，如果沒(méi)有在房屋內(nèi)居住過(guò)，那么就是通常所說(shuō)的“空掛戶口”，是不能認(rèn)定為同住人的。同時(shí)符合上述兩個(gè)條件后，還必須符合上述“無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的情形”才能認(rèn)定為同住人。上述房屋內(nèi)必須要有戶口的三種例外情形分別是：1、具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人;2、一般情況下，在本市無(wú)常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住滿五年的，也視為同住人;3、房屋拆遷時(shí)，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒(méi)有福利性房屋的，也視為同住人。有一種情況需要特別注意，即使符合上述所有條件，但房屋拆遷時(shí)當(dāng)事人還未成年(未滿十八周歲)則不能認(rèn)定具有同住人資格。

二、當(dāng)前征地程序存在的問(wèn)題

1、審查階段欠缺對(duì)實(shí)質(zhì)內(nèi)容的審查。現(xiàn)行規(guī)定審查的內(nèi)容包括土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、建設(shè)供地標(biāo)準(zhǔn)、附土地管理部門審查意見(jiàn)。在審查程序中欠缺對(duì)征地目的的

我國(guó)的土地征收程序如下:申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)、公告、頒發(fā)使用證，但是在現(xiàn)實(shí)中卻存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、審查階段欠缺對(duì)實(shí)質(zhì)內(nèi)容的審查?，F(xiàn)行規(guī)定審查的內(nèi)容包括土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、建設(shè)供地標(biāo)準(zhǔn)、附土地管理部門審查意見(jiàn)。在審查程序中欠缺對(duì)征地目的的審查內(nèi)容，即沒(méi)有解決審批征收的行政機(jī)關(guān)依據(jù)什么原則或者決定來(lái)批準(zhǔn)與不予批準(zhǔn)的問(wèn)題。

2、土地征收?qǐng)?zhí)行程序不嚴(yán)格，違法現(xiàn)象嚴(yán)重。一是在擬定征地、供地方案的程序環(huán)節(jié)中，土地行政主管機(jī)關(guān)違反土地利用總體規(guī)劃，出于某種原因而過(guò)多的考慮用地申請(qǐng)人的申請(qǐng)，置公共利益于不顧，造成了無(wú)統(tǒng)一計(jì)劃、無(wú)統(tǒng)一目的的違法批地，促成了土地資源的違法使用和浪費(fèi);二是土地審批程序不嚴(yán)格，違法征收現(xiàn)象泛濫，我國(guó)土地征收過(guò)程中最大的問(wèn)題是不按審批程序，擅自占用土地、買賣出租等非法轉(zhuǎn)讓土地和越權(quán)審批、先征后批、少批多占、以合法征地掩蓋非法占地等違法現(xiàn)象;三是批準(zhǔn)征收土地的步驟是目前較為混亂的環(huán)節(jié)。常見(jiàn)的現(xiàn)象是越權(quán)批準(zhǔn)，即無(wú)批準(zhǔn)權(quán)限或超越批準(zhǔn)權(quán)限違法行政，有的甚至領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人說(shuō)了算，即所謂“領(lǐng)導(dǎo)行政”。

3、缺乏司法訴訟程序。我國(guó)土地征收爭(zhēng)端的解決機(jī)制是：征收補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，有縣級(jí)以上人民政府協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)不成的，有批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。由此我們看出司法救濟(jì)被排除在救濟(jì)手段之外，我國(guó)的決定機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)。從保護(hù)集體和個(gè)人的利益出發(fā)，如果被征地人對(duì)補(bǔ)償費(fèi)不滿，應(yīng)該有向上級(jí)復(fù)議機(jī)關(guān)或法院提出異議的權(quán)利。

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