集體土地征收與房屋拆遷補償方案有幾種

集體土地上房屋拆遷可以分為三種情況，第一種是征地的時候，房屋作為附著物一起被征收，并進(jìn)行了安置補償;第二種是征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋進(jìn)行安置補償并且補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū);第三種是不改變集體土地的性質(zhì)，拆遷房屋后騰退土地仍用于具體設(shè)施或綠化建設(shè)。對于第一種，由《土地管理法》、《物權(quán)法》、《土地管理法實施條例》、《征收土地公告辦法》等法律規(guī)范調(diào)整，通過土地補償費及青苗、房屋等地上附著物補償費來解決房屋拆遷補償問題，同時對人員進(jìn)行安置或發(fā)放安置補助費。

那么當(dāng)遇見第二種情況時，被征地農(nóng)民往往會茫然不知所措，如果依然按照征地時的補償標(biāo)準(zhǔn)對農(nóng)民進(jìn)行補償，無疑是顯失公平的。因此，2011年最高人民法院出臺了《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》規(guī)定：“征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費。”

因此，當(dāng)當(dāng)事人遇見這種情況時，可以請求按照國有土地上房屋征收的補償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補償。

當(dāng)前土地征收制度的缺陷

(一)土地征收權(quán)被濫用

當(dāng)前土地征收過程中所存在的一系列問題與我國土地征收法律、法規(guī)的不完善和政府對土地管理的缺位有關(guān)。《中華人民共和國憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。”《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償。”實際上公共利益的概念已被擴大到經(jīng)濟建設(shè)，可以說許多企業(yè)都打著“公共利益”的名義來申請用地，那么這就存在一個“公共利益”如何界定的問題。我建一個學(xué)校和醫(yī)院是為了公共利益，我開發(fā)一個經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)是否也為公共利益呢?

另外“公共利益”外延界定的不明確也導(dǎo)致土地征收權(quán)被國家權(quán)力機關(guān)極度濫用。因為我國土地征收的補償費用實行的并非真正的市場價格，而是由國家單方制定的補償標(biāo)準(zhǔn)和范圍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格。即使這樣的低價也往往是由用地單位來支付的，國家實際上是無對價取得土地，這就加劇了土地征收權(quán)的濫用。

(二)土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)和范圍不合理

1、補償標(biāo)準(zhǔn)和范圍缺乏足夠的法律依據(jù)

按照目前的土地征收制度，實際上是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。既然是兩種所有制的轉(zhuǎn)移，那么在市場經(jīng)濟條件下土地的價格就應(yīng)該由市場來決定，就應(yīng)該由法定的土地價格評估機構(gòu)來評估。而現(xiàn)行法律規(guī)定是按照被征用土地前3年的平均產(chǎn)值的6—10倍來計算的，一方面這種制度受多種因素的影響如市場、土地用途、地區(qū)差異、種植條件等。另一方面按照法律規(guī)定集體土地征收是單方強制性的，被征收單位不得拒絕，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條第3款的規(guī)定，被征收土地的農(nóng)村組織和農(nóng)民只有對土地補償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，才有權(quán)要求批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。這個異議是指對6—10倍以內(nèi)，而對于被征地單位的補償要求高于10倍的救濟措施在立法及司法解釋中并未提及。另外這樣的規(guī)定也違背了民法規(guī)定的財產(chǎn)所有權(quán)的基本權(quán)能，體現(xiàn)不出農(nóng)村集體組織作為土地所有權(quán)人的法律地位。

2、征地補償范圍小、標(biāo)準(zhǔn)低

從現(xiàn)行的法律法規(guī)來看，土地征收的補償范圍一般限于土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地復(fù)墾費或耕地開墾費等。這樣的補償范圍在土地市場發(fā)展的今天遠(yuǎn)遠(yuǎn)彌補不了農(nóng)民失去土地的損失。因此是否能考慮一下象國外一樣進(jìn)一步擴大征地的補償范圍，如加拿大的土地征收補償一般包括(1)被征收部分的補償，必須根據(jù)土地的最高和最佳用途及當(dāng)時的市場價格。(2)有害或不良影響補償，主要針對被征收地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害，可能還包括對個人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失的補償。(3)干擾損失補償，被征地所有人或承租人因為不動產(chǎn)全部或基本征收，因混亂而造成的成本或開支補償。(4)重新安置的困難補償。

另外德國對土地的補償范圍也值得借鑒，如(1)土地或其他標(biāo)的物權(quán)利損失補償標(biāo)準(zhǔn)為：以土地或其他標(biāo)的物在征收機關(guān)裁定征收申請當(dāng)日的轉(zhuǎn)移價值或市場價值為準(zhǔn)。(2)營業(yè)損失補償，補償標(biāo)準(zhǔn)為：在其他土地投資可獲得的同等收益。(3)征收標(biāo)的物上的一切附帶損失。⑦其實土地征收補償范圍在我國個別地方也有所突破，如《江蘇省蘇州市征用土地暫行辦法》第14條規(guī)定的就有保養(yǎng)費，并且在該辦法第24條還對保養(yǎng)費的發(fā)放辦法作出了詳細(xì)規(guī)定。

另一方面土地的補償標(biāo)準(zhǔn)也有點過低，按照法律規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)為被征收前3年畝產(chǎn)量的6—10倍，這樣算下來荒地補償費每畝為5000元左右，即使可耕地在有些農(nóng)村也只有20000元，不要說彌補損失了，甚至連原來的生活水平都難以維持。

如何理解集體土地征收的強制性

第一，土地管理相關(guān)法律對集體土地征收的合法性進(jìn)行了明確?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條第四款規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償;《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。

第二，在土地征收法律關(guān)系中，征收主體與被征收主體不是一種民事上的平等關(guān)系，而是行政上的隸屬關(guān)系。因為，土地行政主管部門是法律規(guī)定的土地征收唯一主體，他是依據(jù)法律規(guī)定的授權(quán)和程序?qū)嵤┩恋卣魇站唧w行政行為的。在該種法律關(guān)系中，征收主體是代表國家行使行政職權(quán)，是行政法律關(guān)系的管理方，而被征收主體是以行政相對人的身份出現(xiàn)的，屬于被管理方。此種不平等關(guān)系決定了征收主體實施的征收行為具有強制性。

第三，征收主體實施征收行為不以被征收主體的意志為轉(zhuǎn)移，亦無需征得其同意。根據(jù)法律規(guī)定，征收主體實施土地征收行為，只要符合公共利益需要，且做到征地程序合法、補償安置到位即可，他無需與被征收主體就補償數(shù)額等事宜進(jìn)行協(xié)商，實際上也不允許協(xié)商(根據(jù)規(guī)定，對補償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的，可申請由批準(zhǔn)征地的人民政府裁決。)在土地征收上，不存在討價還價的空間，亦不是意思自治的結(jié)果。

第四，法律法規(guī)對阻撓國家建設(shè)征收土地應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任進(jìn)行了明確規(guī)定?！吨腥A人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條規(guī)定，違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設(shè)征用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地;拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行。如此可見，在土地征收法律關(guān)系中，被征收主體拒絕配合甚至阻撓的，征收主體可以依據(jù)法律規(guī)定行使行政權(quán)力，其強制性顯而易見。

以上就是小編為大家講解的關(guān)于集體土地征收與房屋拆遷補償?shù)囊恍┓绞?。國家在需要土地進(jìn)行公共建設(shè)或者是其他公共利益的時候，我們應(yīng)該要犧牲自己的小利益，成全公共利益，此外國家是會給予我們一定的賠償?shù)?。了解更多的法律知識請上律霸網(wǎng)進(jìn)行專業(yè)的咨詢。