集體土地征收與房屋拆遷補償方案有幾種

集體土地上房屋拆遷可以分為三種情況，第一種是征地的時候，房屋作為附著物一起被征收，并進行了安置補償;第二種是征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋進行安置補償并且補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū);第三種是不改變集體土地的性質(zhì)，拆遷房屋后騰退土地仍用于具體設(shè)施或綠化建設(shè)。對于第一種，由《土地管理法》、《物權(quán)法》、《土地管理法實施條例》、《征收土地公告辦法》等法律規(guī)范調(diào)整，通過土地補償費及青苗、房屋等地上附著物補償費來解決房屋拆遷補償問題，同時對人員進行安置或發(fā)放安置補助費。

那么當(dāng)遇見第二種情況時，被征地農(nóng)民往往會茫然不知所措，如果依然按照征地時的補償標(biāo)準(zhǔn)對農(nóng)民進行補償，無疑是顯失公平的。因此，2011年最高人民法院出臺了《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》規(guī)定：“征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費。”

因此，當(dāng)當(dāng)事人遇見這種情況時，可以請求按照國有土地上房屋征收的補償標(biāo)準(zhǔn)進行補償。

當(dāng)前土地征收制度的缺陷

(一)土地征收權(quán)被濫用

當(dāng)前土地征收過程中所存在的一系列問題與我國土地征收法律、法規(guī)的不完善和政府對土地管理的缺位有關(guān)。《中華人民共和國憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。”《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償。”實際上公共利益的概念已被擴大到經(jīng)濟建設(shè)，可以說許多企業(yè)都打著“公共利益”的名義來申請用地，那么這就存在一個“公共利益”如何界定的問題。我建一個學(xué)校和醫(yī)院是為了公共利益，我開發(fā)一個經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)是否也為公共利益呢?

另外“公共利益”外延界定的不明確也導(dǎo)致土地征收權(quán)被國家權(quán)力機關(guān)極度濫用。因為我國土地征收的補償費用實行的并非真正的市場價格，而是由國家單方制定的補償標(biāo)準(zhǔn)和范圍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格。即使這樣的低價也往往是由用地單位來支付的，國家實際上是無對價取得土地，這就加劇了土地征收權(quán)的濫用。

(二)土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)和范圍不合理

1、補償標(biāo)準(zhǔn)和范圍缺乏足夠的法律依據(jù)

按照目前的土地征收制度，實際上是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小＜热皇莾煞N所有制的轉(zhuǎn)移，那么在市場經(jīng)濟條件下土地的價格就應(yīng)該由市場來決定，就應(yīng)該由法定的土地價格評估機構(gòu)來評估。而現(xiàn)行法律規(guī)定是按照被征用土地前3年的平均產(chǎn)值的6—10倍來計算的，一方面這種制度受多種因素的影響如市場、土地用途、地區(qū)差異、種植條件等。另一方面按照法律規(guī)定集體土地征收是單方強制性的，被征收單位不得拒絕，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條第3款的規(guī)定，被征收土地的農(nóng)村組織和農(nóng)民只有對土地補償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，才有權(quán)要求批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。這個異議是指對6—10倍以內(nèi)，而對于被征地單位的補償要求高于10倍的救濟措施在立法及司法解釋中并未提及。另外這樣的規(guī)定也違背了民法規(guī)定的財產(chǎn)所有權(quán)的基本權(quán)能，體現(xiàn)不出農(nóng)村集體組織作為土地所有權(quán)人的法律地位。

2、征地補償范圍小、標(biāo)準(zhǔn)低

從現(xiàn)行的法律法規(guī)來看，土地征收的補償范圍一般限于土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地復(fù)墾費或耕地開墾費等。這樣的補償范圍在土地市場發(fā)展的今天遠(yuǎn)遠(yuǎn)彌補不了農(nóng)民失去土地的損失。因此是否能考慮一下象國外一樣進一步擴大征地的補償范圍，如加拿大的土地征收補償一般包括(1)被征收部分的補償，必須根據(jù)土地的最高和最佳用途及當(dāng)時的市場價格。(2)有害或不良影響補償，主要針對被征收地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害，可能還包括對個人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失的補償。(3)干擾損失補償，被征地所有人或承租人因為不動產(chǎn)全部或基本征收，因混亂而造成的成本或開支補償。(4)重新安置的困難補償。

另外德國對土地的補償范圍也值得借鑒，如(1)土地或其他標(biāo)的物權(quán)利損失補償標(biāo)準(zhǔn)為：以土地或其他標(biāo)的物在征收機關(guān)裁定征收申請當(dāng)日的轉(zhuǎn)移價值或市場價值為準(zhǔn)。(2)營業(yè)損失補償，補償標(biāo)準(zhǔn)為：在其他土地投資可獲得的同等收益。(3)征收標(biāo)的物上的一切附帶損失。⑦其實土地征收補償范圍在我國個別地方也有所突破，如《江蘇省蘇州市征用土地暫行辦法》第14條規(guī)定的就有保養(yǎng)費，并且在該辦法第24條還對保養(yǎng)費的發(fā)放辦法作出了詳細(xì)規(guī)定。

另一方面土地的補償標(biāo)準(zhǔn)也有點過低，按照法律規(guī)定補償標(biāo)準(zhǔn)為被征收前3年畝產(chǎn)量的6—10倍，這樣算下來荒地補償費每畝為5000元左右，即使可耕地在有些農(nóng)村也只有20000元，不要說彌補損失了，甚至連原來的生活水平都難以維持。

如何理解集體土地征收的強制性

第一，土地管理相關(guān)法律對集體土地征收的合法性進行了明確。《中華人民共和國土地管理法》第二條第四款規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償;《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。

第二，在土地征收法律關(guān)系中，征收主體與被征收主體不是一種民事上的平等關(guān)系，而是行政上的隸屬關(guān)系。因為，土地行政主管部門是法律規(guī)定的土地征收唯一主體，他是依據(jù)法律規(guī)定的授權(quán)和程序?qū)嵤┩恋卣魇站唧w行政行為的。在該種法律關(guān)系中，征收主體是代表國家行使行政職權(quán)，是行政法律關(guān)系的管理方，而被征收主體是以行政相對人的身份出現(xiàn)的，屬于被管理方。此種不平等關(guān)系決定了征收主體實施的征收行為具有強制性。

第三，征收主體實施征收行為不以被征收主體的意志為轉(zhuǎn)移，亦無需征得其同意。根據(jù)法律規(guī)定，征收主體實施土地征收行為，只要符合公共利益需要，且做到征地程序合法、補償安置到位即可，他無需與被征收主體就補償數(shù)額等事宜進行協(xié)商，實際上也不允許協(xié)商(根據(jù)規(guī)定，對補償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的，可申請由批準(zhǔn)征地的人民政府裁決。)在土地征收上，不存在討價還價的空間，亦不是意思自治的結(jié)果。

第四，法律法規(guī)對阻撓國家建設(shè)征收土地應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任進行了明確規(guī)定。《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條規(guī)定，違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設(shè)征用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地;拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行。如此可見，在土地征收法律關(guān)系中，被征收主體拒絕配合甚至阻撓的，征收主體可以依據(jù)法律規(guī)定行使行政權(quán)力，其強制性顯而易見。

以上就是小編為大家講解的關(guān)于集體土地征收與房屋拆遷補償?shù)囊恍┓绞健以谛枰恋剡M行公共建設(shè)或者是其他公共利益的時候，我們應(yīng)該要犧牲自己的小利益，成全公共利益，此外國家是會給予我們一定的賠償?shù)摹Ａ私飧嗟姆芍R請上律霸網(wǎng)進行專業(yè)的咨詢。