《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

因此，在解決房屋征收糾紛中對評估報告合法性的爭議時，應(yīng)當(dāng)從以下三方面審查評估報告的合法性。

(1)程序是否合法

主要審查評估程序是否符合法定要求，估價報告記載的估價提起人是否適格，估價機(jī)關(guān)的確定是否合法，估價機(jī)構(gòu)和工作人員是否具備估價資格，估價人與一方當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，估價過程操作是否規(guī)范等。

(2)形式是否合法

估價報告形式是否符合法定要求，估價結(jié)論是否有合理的分析過程等。

(3)內(nèi)容是否合法

內(nèi)容審查雖然不是審查的重點，但是，如果認(rèn)為評估結(jié)果可能不實，可以提出異議。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

【典型案例】

2008年3月，A省某市某公司獲得拆遷人資格后，委托某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司對被拆遷人宋某的房屋進(jìn)行估價。由于雙方未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，2008年12月，拆遷人申請縣建設(shè)局進(jìn)行拆遷裁決。在裁決過程中，宋某要求對被拆遷房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，同時認(rèn)為對被拆遷房屋估價過低，應(yīng)重新估價。縣建設(shè)局委托原房地產(chǎn)評估咨詢公司，對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋按照評估時的市場價格進(jìn)行了評估。在此基礎(chǔ)上，計算出被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，采取結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的方式，作出以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為補(bǔ)償安置方式的拆遷裁決。2009年1月，被拆遷人宋某對拆遷裁決不服，向市建設(shè)局申請行政復(fù)議，請求撤銷縣建設(shè)局作出的拆遷裁決。復(fù)議機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為，縣建設(shè)局作出的拆遷裁決所依據(jù)的估價報告違法，故撤銷了拆遷裁決。

【專家評析】

本案中市建設(shè)局撤銷縣建設(shè)局的拆遷裁決，主要是因為拆遷裁決依據(jù)的估價報告存在以下嚴(yán)重錯誤。

(1)在房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的選擇上，沒有遵守有關(guān)規(guī)定。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第20條第1款規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收入?yún)f(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”《國有土地上房屋征收評估辦法》第4條第1款進(jìn)一步明確：“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收入在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收入按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”

本案中，房地產(chǎn)市場價評估機(jī)構(gòu)，未經(jīng)被拆遷人選定僅由拆遷人選定，侵犯了被拆遷入對評估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)。按照現(xiàn)行《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及評估辦法的規(guī)定是違法的。

(2)沒有公開評估結(jié)果。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第16條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收入公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。”這一規(guī)定是明確了對評估結(jié)果公開性的要求。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，被征收入對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。反映了對被征收入陳述、申辯權(quán)的保護(hù)。

本案未公布評估結(jié)果，侵犯了被拆遷入對評估結(jié)果的陳述、申辯權(quán)和復(fù)評權(quán)。

(3)被征收房屋估價的時間與所調(diào)換房屋的估價時間不一致。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，對被征收房屋價值的補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。明確規(guī)定了對被征收房屋的估價應(yīng)當(dāng)以房屋征收決定公告之日類似房地產(chǎn)的市場價格為標(biāo)準(zhǔn)。需要說明的一點是，為保證被征收房屋評估結(jié)果和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格的公平，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。《國有土地上房屋征收評估辦法》第29條規(guī)定：“除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。”被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點也應(yīng)當(dāng)是房屋征收決定公告之日。本案被拆遷房屋的市場價格，估價時間在房屋拆遷許可證頒發(fā)的2008年3月，而所調(diào)換房屋的市場價格，估價時間在拆遷裁決時的2008年12月，由于房地產(chǎn)價格浮動性很大，由此可能使被征收房屋和調(diào)換房屋在同一時點上的市場價值與二者的最終評估價值不一致，甚至出現(xiàn)較大的差異。

綜上所述，復(fù)議機(jī)關(guān)作出的撤銷裁決是正確的。