《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

因此，在解決房屋征收糾紛中對評估報告合法性的爭議時，應(yīng)當(dāng)從以下三方面審查評估報告的合法性。

(1)程序是否合法

主要審查評估程序是否符合法定要求，估價報告記載的估價提起人是否適格，估價機關(guān)的確定是否合法，估價機構(gòu)和工作人員是否具備估價資格，估價人與一方當(dāng)事人是否有利害關(guān)系，估價過程操作是否規(guī)范等。

(2)形式是否合法

估價報告形式是否符合法定要求，估價結(jié)論是否有合理的分析過程等。

(3)內(nèi)容是否合法

內(nèi)容審查雖然不是審查的重點，但是，如果認為評估結(jié)果可能不實，可以提出異議。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

【典型案例】

2008年3月，A省某市某公司獲得拆遷人資格后，委托某房地產(chǎn)評估咨詢有限公司對被拆遷人宋某的房屋進行估價。由于雙方未達成拆遷補償安置協(xié)議，2008年12月，拆遷人申請縣建設(shè)局進行拆遷裁決。在裁決過程中，宋某要求對被拆遷房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，同時認為對被拆遷房屋估價過低，應(yīng)重新估價。縣建設(shè)局委托原房地產(chǎn)評估咨詢公司，對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋按照評估時的市場價格進行了評估。在此基礎(chǔ)上，計算出被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，采取結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的方式，作出以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為補償安置方式的拆遷裁決。2009年1月，被拆遷人宋某對拆遷裁決不服，向市建設(shè)局申請行政復(fù)議，請求撤銷縣建設(shè)局作出的拆遷裁決。復(fù)議機關(guān)經(jīng)審查認為，縣建設(shè)局作出的拆遷裁決所依據(jù)的估價報告違法，故撤銷了拆遷裁決。

【專家評析】

本案中市建設(shè)局撤銷縣建設(shè)局的拆遷裁決，主要是因為拆遷裁決依據(jù)的估價報告存在以下嚴(yán)重錯誤。

(1)在房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選擇上，沒有遵守有關(guān)規(guī)定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第20條第1款規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收入?yún)f(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”《國有土地上房屋征收評估辦法》第4條第1款進一步明確：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收入在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收入按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”

本案中，房地產(chǎn)市場價評估機構(gòu)，未經(jīng)被拆遷人選定僅由拆遷人選定，侵犯了被拆遷入對評估機構(gòu)的選擇權(quán)。按照現(xiàn)行《國有土地上房屋征收與補償條例》及評估辦法的規(guī)定是違法的。

(2)沒有公開評估結(jié)果。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第16條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收入公示。公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。”這一規(guī)定是明確了對評估結(jié)果公開性的要求。《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，被征收入對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。反映了對被征收入陳述、申辯權(quán)的保護。

本案未公布評估結(jié)果，侵犯了被拆遷入對評估結(jié)果的陳述、申辯權(quán)和復(fù)評權(quán)。

(3)被征收房屋估價的時間與所調(diào)換房屋的估價時間不一致。

《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。明確規(guī)定了對被征收房屋的估價應(yīng)當(dāng)以房屋征收決定公告之日類似房地產(chǎn)的市場價格為標(biāo)準(zhǔn)。需要說明的一點是，為保證被征收房屋評估結(jié)果和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格的公平，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。《國有土地上房屋征收評估辦法》第29條規(guī)定：“除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。”被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點也應(yīng)當(dāng)是房屋征收決定公告之日。本案被拆遷房屋的市場價格，估價時間在房屋拆遷許可證頒發(fā)的2008年3月，而所調(diào)換房屋的市場價格，估價時間在拆遷裁決時的2008年12月，由于房地產(chǎn)價格浮動性很大，由此可能使被征收房屋和調(diào)換房屋在同一時點上的市場價值與二者的最終評估價值不一致，甚至出現(xiàn)較大的差異。

綜上所述，復(fù)議機關(guān)作出的撤銷裁決是正確的。