《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

因此，在解決房屋征收糾紛中對評估報告合法性的爭議時，應當從以下三方面審查評估報告的合法性。

(1)程序是否合法

主要審查評估程序是否符合法定要求，估價報告記載的估價提起人是否適格，估價機關的確定是否合法，估價機構和工作人員是否具備估價資格，估價人與一方當事人是否有利害關系，估價過程操作是否規范等。

(2)形式是否合法

估價報告形式是否符合法定要求，估價結論是否有合理的分析過程等。

(3)內容是否合法

內容審查雖然不是審查的重點，但是，如果認為評估結果可能不實，可以提出異議。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

【典型案例】

2008年3月，A省某市某公司獲得拆遷人資格后，委托某房地產評估咨詢有限公司對被拆遷人宋某的房屋進行估價。由于雙方未達成拆遷補償安置協議，2008年12月，拆遷人申請縣建設局進行拆遷裁決。在裁決過程中，宋某要求對被拆遷房屋實行產權調換，同時認為對被拆遷房屋估價過低，應重新估價。縣建設局委托原房地產評估咨詢公司，對產權調換房屋按照評估時的市場價格進行了評估。在此基礎上，計算出被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，采取結清產權調換差價的方式，作出以產權調換作為補償安置方式的拆遷裁決。2009年1月，被拆遷人宋某對拆遷裁決不服，向市建設局申請行政復議，請求撤銷縣建設局作出的拆遷裁決。復議機關經審查認為，縣建設局作出的拆遷裁決所依據的估價報告違法，故撤銷了拆遷裁決。

【專家評析】

本案中市建設局撤銷縣建設局的拆遷裁決，主要是因為拆遷裁決依據的估價報告存在以下嚴重錯誤。

(1)在房地產價格評估機構的選擇上，沒有遵守有關規定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第20條第1款規定：“房地產價格評估機構由被征收入協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”《國有土地上房屋征收評估辦法》第4條第1款進一步明確：“房地產價格評估機構由被征收入在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收入按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”

本案中，房地產市場價評估機構，未經被拆遷人選定僅由拆遷人選定，侵犯了被拆遷入對評估機構的選擇權。按照現行《國有土地上房屋征收與補償條例》及評估辦法的規定是違法的。

(2)沒有公開評估結果。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第16條規定：“房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收入公示。公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。”這一規定是明確了對評估結果公開性的要求。《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，被征收入對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。反映了對被征收入陳述、申辯權的保護。

本案未公布評估結果，侵犯了被拆遷入對評估結果的陳述、申辯權和復評權。

(3)被征收房屋估價的時間與所調換房屋的估價時間不一致。

《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。明確規定了對被征收房屋的估價應當以房屋征收決定公告之日類似房地產的市場價格為標準。需要說明的一點是，為保證被征收房屋評估結果和產權調換房屋價格的公平，產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。《國有土地上房屋征收評估辦法》第29條規定：“除政府對用于產權調換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用于產權調換房屋的市場價值。”被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，產權調換房屋價值評估時點也應當是房屋征收決定公告之日。本案被拆遷房屋的市場價格，估價時間在房屋拆遷許可證頒發的2008年3月，而所調換房屋的市場價格，估價時間在拆遷裁決時的2008年12月，由于房地產價格浮動性很大，由此可能使被征收房屋和調換房屋在同一時點上的市場價值與二者的最終評估價值不一致，甚至出現較大的差異。

綜上所述，復議機關作出的撤銷裁決是正確的。