拆遷安置房和小產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別

一、拆遷安置房與小產(chǎn)權(quán)房的概念

拆遷安置房：是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。通常是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

實(shí)踐中，開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)盈利目的，在安置土地上建造的房屋往往會(huì)超過安置所需房屋數(shù)量，并在交納土地出讓金的情況下將剩余房屋對(duì)外出售，則該部分房屋嚴(yán)格來講，已不再屬于拆遷安置房的范疇之內(nèi)，而是與普通商品房一樣可以直接對(duì)外出售，上市進(jìn)行交易。

小產(chǎn)權(quán)房：則是相對(duì)于全產(chǎn)權(quán)房的一種俗稱，是指國(guó)家不予頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，多為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民在集體土地上建造并向外出售的房屋。

我國(guó)《土地管理法》?明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開發(fā)商若未對(duì)土地性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換,則不能用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。因而出售該種房屋的行為違反國(guó)家關(guān)于集體土地的相關(guān)管理規(guī)定，無法取得國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)權(quán)屬證明，則被俗稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。因此“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”非法定意義上的商品房，一旦購(gòu)買，不但無法取得國(guó)家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，且購(gòu)房人的合法權(quán)益也難以保障。

二、能否取得房產(chǎn)證

拆遷安置房：因拆遷安置房是根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定，對(duì)被拆遷戶進(jìn)行的安置補(bǔ)償，故凡是通過正規(guī)拆遷程序，由取得拆遷許可證的開發(fā)商開發(fā)建造的安置房屋，被安置人將來都能取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，只是相對(duì)要經(jīng)過更長(zhǎng)的時(shí)間才能取得房產(chǎn)證。

小產(chǎn)權(quán)房：小產(chǎn)權(quán)房因違背國(guó)家法律規(guī)定而無法取得房產(chǎn)證，實(shí)踐中，很多地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房都有由鄉(xiāng)政府頒發(fā)的“產(chǎn)權(quán)證”，該種房屋亦被俗稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，有權(quán)頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的機(jī)構(gòu)應(yīng)是縣級(jí)以上房屋土地主管部門，而鄉(xiāng)(村)級(jí)政府或其他機(jī)構(gòu)無權(quán)制作頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，所以鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證只能證明買受人對(duì)該套房屋享有使用權(quán)，而不能產(chǎn)生確認(rèn)買受人對(duì)該套房屋享有所有權(quán)的法律效果。

三、購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)

拆遷安置房：對(duì)于購(gòu)買拆遷安置房的法律風(fēng)險(xiǎn)，則主要分以下兩種情形來看：

1、出賣人未取得安置房的產(chǎn)權(quán)證的。

購(gòu)買出賣人未取得產(chǎn)權(quán)證的安置房具有較大法律風(fēng)險(xiǎn)。第一：出賣人是否有權(quán)出賣該套房屋難以確定，在缺乏房產(chǎn)證這一最直觀的權(quán)屬證書的情況下，買受人很難判斷出賣人是否是該套房屋的所有人，如果出賣人無權(quán)處分該套房屋，則雙方之間的買賣協(xié)議也可能因此導(dǎo)致無效；第二：變數(shù)較大，在簽訂買賣合同到取得房產(chǎn)證這一期間內(nèi)，出賣人可能會(huì)因多種因素而選擇解約，買受人亦無法依據(jù)雙方間的買賣協(xié)議而強(qiáng)制要求出賣人履行過戶手續(xù)，往往最終僅能依據(jù)合同追回已付購(gòu)房款項(xiàng)和違約金；第三：無法明確房屋土地性質(zhì)，如為劃撥用地，則辦理過戶登記手續(xù)時(shí)買受人還需在符合當(dāng)?shù)夭疬w安置房相關(guān)規(guī)定的前提下交納土地出讓金，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

2、出賣人已取得安置房產(chǎn)權(quán)證的。

在該種情形下，購(gòu)買安置房的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但買受人仍應(yīng)對(duì)售房者是否擁有完全產(chǎn)權(quán)，房屋土地性質(zhì)以及當(dāng)?shù)卣欠駥?duì)于拆遷安置房上市交易的限制規(guī)定進(jìn)行審查了解，并在購(gòu)房合同中對(duì)于交房時(shí)間、辦證時(shí)間、土地出讓金以及稅費(fèi)的承擔(dān)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行明確約定，從而將購(gòu)買拆遷安置房的風(fēng)險(xiǎn)控制在最低限度。

小產(chǎn)權(quán)房：因小產(chǎn)權(quán)房無法取得房產(chǎn)證，購(gòu)房者僅能通過購(gòu)房協(xié)議取得房屋使用權(quán)，而無法取得房屋所有權(quán)，合法權(quán)益難以得到有效保障，故購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房存在極大法律風(fēng)險(xiǎn).

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