【案例】
2004年8月,林某以按揭貸款方式購得一套商品房,并于次年1月將這套房子出租給何某,租期五年。何某承租后,對該房進行了裝修。2006年4月,因林某連續(xù)六個月未能支付銀行按揭貸款,銀行向法院起訴林某。法院判決銀行勝訴,并通過強制執(zhí)行將該套商品房予以拍賣,由李某通過拍賣購得,銀行從拍賣所得價款中優(yōu)先受償。李某購得這套房子后,要求何某搬出。何某認為自己承租房子在先,李某購買房屋在后,且自己已經(jīng)支付了全部租金,要求住到租期屆滿。李某不同意,雙方產(chǎn)生糾紛,李某訴諸法院,要求何某騰房,法院經(jīng)審理,支持了李某的主張。
【評析】
出售已出租且租期未屆滿的房產(chǎn)的,受讓人不能要求提前解除租賃關系,這就是合同法中的“買賣不破租賃”原則。但是,現(xiàn)行司法解釋對于這個原則有個例外規(guī)定,這就是租賃抵押房屋問題。最高人民法院《關于適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第六十六條明確規(guī)定:“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,抵押權實現(xiàn)后租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押人對出租抵押物造成的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔。”該條款是關于先押后租的法律規(guī)定,法律允許抵押人將抵押物抵押后,再租賃出去,這就存在著兩個法律關系:一是抵押擔保關系,二是租賃合同關系。
在這種先抵押后出租的情況下,依據(jù)該條款規(guī)定,抵押權優(yōu)先于承租權。這樣一來,抵押權人在債權無法實現(xiàn)時,將抵押物變賣,購得該抵押物的買受人不受原租賃合同的約束。因此,只要買受人不愿履行原租賃合同的,承租人就不得以租賃關系的存在來對抗買受人。本案中,李某不受原租賃合同約束,其有權要求何某騰房,法院的判決是正確的。
因承租人搬出房屋將面臨如下幾種損失:
(1)對租賃物的裝修費用損失;
(2)租金損失;
(3)經(jīng)濟業(yè)務甚至信譽上的損失。
本案中,何某因抵押權的實現(xiàn)所造成的損失應由誰承擔呢?該條款第二款規(guī)定:抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔。也就是說,出租人只要盡到告知義務,便不用承擔抵押權實現(xiàn)給承租人造成的損失;反過來,只要承租人沒有行使告知義務,承租人就可以要求原出租人承擔損失,但實際情況是承租人的損失也不一定就能挽回!因為絕大多數(shù)情況下,就是因出租人經(jīng)濟境況惡化無力履行債務,抵押權人才行使抵押權,那么,出租人又有什么能力賠償承租人的損失呢?因此對承租人來說,要租賃抵押物,必須全盤考慮,慎之又慎。
以上就是律霸網(wǎng)的小編為大家總結的買賣不破租賃規(guī)則的例外及處理的相關法律知識。在租房買房的時候很容易出現(xiàn)各種問題,如果你覺得自己的權利受到侵犯,可以來律霸網(wǎng)進行在線法律咨詢,我們會有專業(yè)的律師幫助您。
該內容對我有幫助 贊一個
掃碼APP下載
掃碼關注微信公眾號
醉駕拘役在里受苦嗎
2021-01-14多人出資成立的公司性質是什么
2020-12-15立約定金交付時間是什么時候
2021-01-10人身損害賠償法全文是什么
2021-01-02合伙人鬧翻了怎么撤資
2021-01-12破壞軍婚有什么后果
2020-12-20組織領導傳銷活動罪如何確定管轄
2020-11-15車禍導致他人父母死亡應該賠多少錢
2021-02-26非法侵入住宅罪量刑
2021-01-04提前離職扣除工裝費合法嗎
2021-01-28一方違約合同可以終止嗎
2020-11-20未成年繼承遺產(chǎn)需要償還債務嗎
2020-11-30老年人無兒無女財產(chǎn)的第一繼承人是誰
2020-12-08學校是否有權強制學生上晚自習
2020-12-29自愿加班有加班工資嗎
2020-12-07什么是勞動爭議調解期限?怎樣確定勞動爭議的調解期限
2021-01-25意外傷害的保險有哪幾類
2020-11-16預收保險費還未出保險單期間發(fā)生事故保險公司是否要理賠
2020-12-13單位沒按勞動法買保險如何維權
2020-11-08網(wǎng)上投保意外險得不到賠償怎么辦
2021-02-14