【案例】

2004年8月，林某以按揭貸款方式購得一套商品房，并于次年1月將這套房子出租給何某，租期五年。何某承租后，對該房進行了裝修。2006年4月，因林某連續(xù)六個月未能支付銀行按揭貸款，銀行向法院起訴林某。法院判決銀行勝訴，并通過強制執(zhí)行將該套商品房予以拍賣，由李某通過拍賣購得，銀行從拍賣所得價款中優(yōu)先受償。李某購得這套房子后，要求何某搬出。何某認為自己承租房子在先，李某購買房屋在后，且自己已經(jīng)支付了全部租金，要求住到租期屆滿。李某不同意，雙方產(chǎn)生糾紛，李某訴諸法院，要求何某騰房，法院經(jīng)審理，支持了李某的主張。

【評析】

出售已出租且租期未屆滿的房產(chǎn)的，受讓人不能要求提前解除租賃關系，這就是合同法中的“買賣不破租賃”原則。但是，現(xiàn)行司法解釋對于這個原則有個例外規(guī)定，這就是租賃抵押房屋問題。最高人民法院《關于適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第六十六條明確規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”該條款是關于先押后租的法律規(guī)定，法律允許抵押人將抵押物抵押后，再租賃出去，這就存在著兩個法律關系：一是抵押擔保關系，二是租賃合同關系。

在這種先抵押后出租的情況下，依據(jù)該條款規(guī)定，抵押權優(yōu)先于承租權。這樣一來，抵押權人在債權無法實現(xiàn)時，將抵押物變賣，購得該抵押物的買受人不受原租賃合同的約束。因此，只要買受人不愿履行原租賃合同的，承租人就不得以租賃關系的存在來對抗買受人。本案中，李某不受原租賃合同約束，其有權要求何某騰房，法院的判決是正確的。

因承租人搬出房屋將面臨如下幾種損失：

(1)對租賃物的裝修費用損失；

(2)租金損失；

(3)經(jīng)濟業(yè)務甚至信譽上的損失。

本案中，何某因抵押權的實現(xiàn)所造成的損失應由誰承擔呢？該條款第二款規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。也就是說，出租人只要盡到告知義務，便不用承擔抵押權實現(xiàn)給承租人造成的損失；反過來，只要承租人沒有行使告知義務，承租人就可以要求原出租人承擔損失，但實際情況是承租人的損失也不一定就能挽回！因為絕大多數(shù)情況下，就是因出租人經(jīng)濟境況惡化無力履行債務，抵押權人才行使抵押權，那么，出租人又有什么能力賠償承租人的損失呢？因此對承租人來說，要租賃抵押物，必須全盤考慮，慎之又慎。

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