一、繼承的房屋房產證為他人,未辦理過戶拆遷時能拿到拆遷款嗎

《物權法》明確規定，不動產買賣如果沒有辦理產權過戶登記，即使買受人實際占有了該不動產，買受人也不能取得該不動產的物權，在買受人占有房屋期間，如果該房屋被拆遷，那么誰有權利得到拆遷補償利益?實踐中做法不一，絕大多數開發商都給房屋產權登記人，本期欄目分析的是誰有權利獲得補償利益，一般人都認為出賣人有權利獲得補償利益，如果這樣的話，違背了《民法》的誠實信用原則和公平原則。

出賣人已經全額得到了賣房款，又將房屋交付買受人占有，如果開發商給的補償利益高于賣房款，出賣人又反悔不賣房子了，將得到的房款退給買受人，然后想要補償利益，顯然違反了誠實信用原則，如果法律支持出賣人也是不公平的。要想支持買受人利益，僅有法律原則不行，必須要結合法律規則。

兩種情況買受人應得到拆遷補償

第一種情況，如果出賣的房屋占用的土地是國有土地，容易找到法律依據，因為國有土地上的房屋買賣基本沒有限制，買受人可以起訴出賣人，首先是確定他們之間的房屋買賣合同有效，其次是讓出賣人繼續履行合同，即辦理房屋產權過戶登記，這是出賣人的義務。如果出賣的房屋已經注銷登記，補辦不了產權變更登記，可以參照《物權法》第十九條，對該條法律規則進行目的性擴張解釋，同時對《物權法》第九條進行目的性限縮解釋，同時結合誠實信用原則和公平原則，讓出賣人將自己獲得的補償利益返還給買受人。

第二種情況，如果是農民的房屋賣給城鎮居民，是變更不了房屋產權登記的，因為法律不允許城鎮居民到農村買房屋。當時的立法目的是，如果城鎮居民到農村買房屋，農村集體經濟組織就少了一塊宅基地，如果宅基地不夠，還得將其他土地變為宅基地，這樣損害了農村集體經濟組織其他成員的利益，對保護農村耕地有影響，也損害了集體利益，并不是為了保護出賣人的利益。如果農村土地被國家征收，禁止城鎮居民到農村買房子的立法目的落空，此時如果支持買房人的利益，并不損害集體利益和其他農民的利益，出賣人自愿出賣自己的房屋，對出賣房屋之后自己利益的增減是有預期的，拆遷補償利益應該給房屋買受人。

二、購買二手房的注意事項

1.房屋產權是否明晰

首先要看房屋產權是否明晰。有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

2.房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

3.交易房屋是否在租

有些二手房(房源、代理、租房)在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

5.物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

6.市政規劃是否影響

有些房主出售二手房(房源、代理、租房)可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。鄙人以前做房產，所以比較通曉其中的利害關系。

7.單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

8.合同約定是否明確

二手房(房源、代理、租房)的買賣合同雖然不需像商品房(資料、團購、論壇)買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。買房有風險，投資須謹慎，購買二手房明白以上八大注意事項，避免風險，輕松置業。

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