租賃房屋拆遷補償安置原則
租賃房屋的拆遷補償安置問題,涉及到房屋所有人和承租人的關(guān)系和利益,情況比較復(fù)雜。在對租賃房屋進行拆遷時,房屋所有權(quán)人和承租人的合法權(quán)益都應(yīng)依法得到保護,既要對房屋所有人進行補償,又要考慮社會安定對房屋承租人進行安置。雖然承租人不是被拆遷房屋的所有權(quán)人,但拆遷活動也會影響他們的生產(chǎn)、生活,給其帶來損失;同時,對住宅房屋而言,承租人往往屬于經(jīng)濟實力相對較弱的群體,如果不能給予其利益以強有力的保護,有可能帶來嚴(yán)重的社會影響,不利于社會穩(wěn)定。”
新的《城市房屋拆遷管理條例》,針對拆遷安置事實上影響社會穩(wěn)定的問題,確定了在保護房屋所有權(quán)人財產(chǎn)權(quán)的同時,兼顧房屋承租人的利益,妥善解決房屋承租人安置問題的原則,并根據(jù)上述原則,對租賃房屋的補償安置問題作出了相關(guān)規(guī)定。在此基礎(chǔ)上,《河北省城市房屋拆遷管理實施辦法》、《石家莊市城市房屋拆遷管理實施辦法》根據(jù)實際情況也作出了相關(guān)的規(guī)定。
租賃房屋拆遷承租人怎么辦
根據(jù)2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,承租人所租賃房屋遇到拆遷時,承租人有以下主要的權(quán)利:
(1)在拆遷租賃房屋時,有權(quán)利要求出租人與拆遷人之間簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷協(xié)議;
(2)在拆遷人與產(chǎn)權(quán)人之間簽訂的拆遷協(xié)議損害其合法權(quán)益的,承租人可以請求人民法院宣告有關(guān)拆遷協(xié)議無效;
(3)就拆遷補償事宜與出租人、拆遷人進行協(xié)商并簽訂拆遷協(xié)議;
(4)對經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成拆遷協(xié)議的事宜,可以請求房屋拆遷主管部門裁決;
(5)對拆遷裁決不服的,可以提起行政復(fù)議和行政訴訟;
(6)對拆遷行政處罰不服的,可以提起行政復(fù)議或者行政訴訟;
(7)對拆遷人未能依照法律規(guī)定拆遷的,承租人有權(quán)利要求拆遷主管部門依法處理;
(8)對強制拆遷的決定可以提起訴訟或者申請行政復(fù)議;
(9)其他承租人應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。
租房拆遷補償法律依據(jù)
《城市房屋拆遷管理條例》第十三條第二款規(guī)定:“拆遷租賃房屋的,拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。”
此條款是修改后條例新增加的,對拆遷租賃房屋如何訂立拆遷補償安置協(xié)議作了特別規(guī)定即拆遷補償安置協(xié)議由拆遷人、被拆遷人、被拆遷房屋的承租人三方簽署。之所以要做這樣的特別規(guī)定,是因為修改后條例對拆遷補償安置對象作了重大調(diào)整。原條例確定被拆遷人是房屋的所有人和使用人,拆遷補償?shù)脑瓌t是對房屋所有人給予補償,對使用人給予安置;修改后條例確定被拆遷人為房屋的所有人,拆遷補償?shù)脑瓌t是,對所有人給予補償,兼顧對使用人安置。在對所有人進行補償?shù)那闆r下,為了保護房屋承租人的合法權(quán)益,本款特別規(guī)定在拆遷租賃房屋時,拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。
第二十三條規(guī)定:“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償,也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外,被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。”
此條是關(guān)于拆遷補償方式的規(guī)定,并明確規(guī)定了被拆遷人對補償方式的選擇權(quán)。但為保護承租人的合法權(quán)益,這種選擇權(quán)在拆遷租賃房屋時在第二十七條第二款規(guī)定的情況下是受到限制的。
第二十七條規(guī)定:“拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的,或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的,拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的,拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租,被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”
此條規(guī)定了出租房屋拆遷補償安置的具體內(nèi)容。是由原條例第二十四條修改而成。原條例第二十四條規(guī)定:拆除租賃住宅房屋,應(yīng)當(dāng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,原租賃關(guān)系繼續(xù)保持,因拆遷而引起變動原租賃合同條款的,應(yīng)當(dāng)做相應(yīng)修改。新條例與原條例相比,主要發(fā)生了以下幾個方面的變化:一是保護了房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益,所有人可以選擇補償方式,也就是說,所有人在拆遷時,可以先行解除租賃關(guān)系,獲得貨幣補償;解除不了租賃關(guān)系的,才實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換;二是增加了被拆遷人的義務(wù),也就是說,如果被拆遷人要想獲得貨幣補償,必須對被拆遷房屋的承租人進行安置,解除雙方在被拆除房屋上的租賃關(guān)系;三是規(guī)定達(dá)不成協(xié)議的,實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,產(chǎn)權(quán)調(diào)換后重新簽訂租賃協(xié)議;四是外延有擴展,不僅適用居住房屋,也適用非居住房屋。
第三十一條第一款、第二款規(guī)定:“拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。
在過渡期限內(nèi),被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的,拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的,拆遷人不支付臨時安置補助費。”
此條是對搬遷補助費和臨時安置補助費的規(guī)定。根據(jù)本條規(guī)定,當(dāng)房屋是由被拆遷人自己使用時,上述費用發(fā)放給被拆遷人,當(dāng)房屋是由承租人使用時,上述費用發(fā)放給承租人。
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簡介:
高潤寧律師2015年加入河北某知名律師事務(wù)所,后于2017年10月轉(zhuǎn)入河北盈華律師事務(wù)所。從業(yè)以來,獨立或參與辦理了大量的案件,涉及領(lǐng)域廣泛,包括婚姻家庭、合同糾紛、損害賠償、交通事故、勞動爭議等訴訟與非訴訟實務(wù),從中積累了豐富的辦案經(jīng)驗,訴訟技巧也更上一層樓。深厚的理論知識,配合靈活的訴訟技巧,讓其在辦理各類案件中得心應(yīng)手,游刃有余。高潤寧律師以扎實的法律專業(yè)知識及高度的責(zé)任心,真正做到“受人之托,忠人之事”。能根據(jù)案件的具體情況提出可行性的解決方案,為當(dāng)事人爭取權(quán)益,并得到當(dāng)事人的一致好評。高潤寧律師以公平、公正、公道;專注、專業(yè)、專心為其座右銘。且積極、嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致的辦案風(fēng)格,使其能夠竭盡全力地為當(dāng)事人提供專業(yè)高效的法律服務(wù)。
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