住宅改成商業用房后拆遷如何補償

當前住改商房屋拆遷并不完全統一，有的以房屋權屬登記為準，有的以房屋的實際用途為準，有的以房屋權屬登記兼實際用途為準。

根據國務院辦公廳《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》的明確規定：“對拆遷范圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補償?！?/p>

《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第32條規定：“征收個人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改變房屋用途作為生產經營性用房使用的，應當按照住宅房屋給予征收補償。但本辦法公布前，住宅已作為商業門面使用，且以該住宅為注冊地址辦理了工商營業執照的，對其實際用于經營的部分可以給予適當補助助，補助標準原則上不超過商業門面與住宅房屋市場評估差價的50%，具體標準由各區人民政府制定。”

商業用房拆遷流程

1、確定征收范圍

市、縣政府在作出征收決定前，要組織發展改革、城鄉規劃、國土資源、建設等有關部門對征收范圍進行審查，摸清征收范圍內的建筑、居民、環境等社會情況與民情，并進行相關比較。

2、擬定征收方案

在作出征收決定前，市、縣人民政府需要由房屋征收部門擬定一份征收補償方案。細分為征收方案與補償方案，包括征收的理由、補償的方式標準、補償的落實等諸多方面。

3、論證征收補償方案與聽證

在房屋征收過程中，政府每個涉及公共利益的行政決定都應當舉行聽證，以廣泛聽取，充分吸收各方面意見，意見采納情況及其理由要以適當形式反饋或者公布。政府每個涉及他人重大利益的行政決定都應當告知利害關系人有申請聽證的權利。其次是對于征收補償方案應當組織有關部門論證。論證應該從征收的內容和合法性兩個方面進行。

4、對征收補償方案征求公眾意見

對于征收補償方案，政府應當征求公眾意見。征求意見前應當公布征收補償方案，至于公布的形式應當以保證公眾能夠知曉，如舉辦座談會等;征求意見的期限不少于三十日。這里的“公眾”，是指不特定的人群，主要包括被征收人、利害關系人、律師以及專家等在內的所有社會公眾。

5、修改征收補償方案

征收補償方案的修改有兩種情況：一是針對征收補償方案征求公眾意見后，市、縣級人民政府結合公眾意見對征收補償方案進行修改，修改完成后，市、縣級人民政府應當將征求意見的情況和補償方案的修改情況及時公布。二是舉行聽證會后根據聽證會的情況修改征收補償方案。

6、社會穩定風險評估

政府任何的決策和實施都貫穿著一定的風險，征收與群眾利益息息相關，如果不進行社會穩定風險評估就有可能繼續陷入強拆的惡性循環里，政府需要進行社會穩定、環境、經濟等方面的風險評估，這有利于選擇征收成本最低、對被征收人影響最小和公共利益最大的方案，為制定補償方案提供依據，最大限度地保障被征收人的利益。

7、政府常務會議討論

如果房屋征收決定涉及的被征收人數量較多，那么作出征收決定前應當經過政府常務會議討論。公民的利益要慎重對待，法人、其他組織的利益同樣應當慎重對待。由此，如果涉及的被征收人數量較多，而作出征收決定前沒有經過政府常務會議討論則是違法的。反之被征收人數量不多的項目，也要按照領導干部的分工和職務權限，民主決策。

8、落實征收補償費用

作出房屋征收決定前，政府對于征收補償費用應當有所了解和研究，在討論決定征收時該費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

9、公告與進場

作出房屋征收決定后，要依法公告，公告一般張貼于征收范圍內以及周圍較為醒目的地點，也可以通過報紙、電視等新聞媒體予以公布。公告內容應該包括征收范圍、征收目的、實施單位、補償方案、行政復議、行政訴訟等救濟方式，然后就可以委托實施單位進場開展工作。

10、宣傳解釋工作

市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。因為在房屋征收的同時，國有土地使用權要同時收回，因此國有土地管理部門同樣應該做好宣傳解釋工作。

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