法院變賣不掉房產(chǎn)如何折價抵債

一般來說幾次流拍以后任不賣掉房產(chǎn)，就可以以物抵債的了。這種情況是指將房屋轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金價值，再與債務(wù)做比較，多退少補(bǔ)之后房屋歸原債權(quán)人。

第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第59條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定以物抵債。強(qiáng)制以物抵債的裁定一經(jīng)送達(dá)即發(fā)生法律效力，裁定生效后將抵債物交付給申請被執(zhí)行人。抵債物價值一般不得超出被執(zhí)行人的債務(wù)，但有時因客觀原因也有超出的可能，對超出部分，申請被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)交付現(xiàn)金，由執(zhí)行法院退回被執(zhí)行人；抵債物價值不足清償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行不足部分。

實(shí)施強(qiáng)制以物抵債措施，應(yīng)當(dāng)同時具備以下幾個條件：

?1、被執(zhí)行人無支付金錢能力；
? ? ??? 2、被執(zhí)行人的財產(chǎn)無法拍賣或變賣；
??????? 3、申請執(zhí)行人同意；
??????? 4、抵債物價值已經(jīng)有關(guān)部門評估；
??????? 5、不得損害第三人的合法權(quán)益。

哪些財產(chǎn)不得強(qiáng)制拍賣

一是未被執(zhí)行法院控制、占有的財產(chǎn)。執(zhí)行法院對被執(zhí)行人財產(chǎn)尚未采取查封、扣押等措施予以占有、控制，不得委托拍賣。

二是不可變價的財產(chǎn)。拍賣是變價的一種方式，不可變價的財產(chǎn)無法拍賣換取價款。

三是法律、行政法規(guī)禁止自由買賣的物品或財產(chǎn)權(quán)利。

四是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需品。

五是依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需經(jīng)審批才能轉(zhuǎn)讓而未依法辦理審批手續(xù)的物品或者財產(chǎn)權(quán)利。

六是未經(jīng)拍賣人住所地的文物行政管理部門依法鑒定、許可的文物。

七是超義務(wù)范圍的可從查封物、扣押物中分出的財產(chǎn)。

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