一、土地使用權(quán)的分類

1.國有土地使用權(quán)指國有土地使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國有土地使用權(quán)取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

2.農(nóng)民集體土地使用權(quán)指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民住宅用地的使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的使用權(quán)。按照《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)用地使用權(quán)通過發(fā)包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)取得。

二、土地使用權(quán)的補(bǔ)償

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第19條后段的規(guī)定，國家提前收回土地使用權(quán)的，應(yīng)“根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”。由于國家提前終止土地使用權(quán)出讓合同，收回土地使用權(quán)，必然會給土地使用者造成損失，國家給予相應(yīng)的補(bǔ)償，符合合同法理。

這種補(bǔ)償分為兩種情況：

(1)付給余期土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)

提前收回使用權(quán)時，出讓方應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)的余期、土地的用途、土地使用者對土地進(jìn)行投資開發(fā)的情況，出讓時的地價和收回時的地價等因素，與土地使用者協(xié)商確定補(bǔ)償費(fèi)。補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)依土地使用者的損失情況而定。一般來說，要補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用應(yīng)抱愧土地使用者的直接損失和間接損失。

(2)用其他土地使用權(quán)交換

即出讓方與使用方協(xié)商，將另一快地的使用權(quán)與被收回的土地使用權(quán)進(jìn)行交換。交換時，雙方商定收回的土地使用權(quán)的補(bǔ)償費(fèi)和換得的土地使用權(quán)的出讓金進(jìn)行結(jié)算。土地使用者通過交換得到土地使用權(quán)，應(yīng)與出讓方重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并辦理登記手續(xù)。

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