第一章總則

第一條為指導(dǎo)和規(guī)范本市建成區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作,切實(shí)保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。

第二條房屋征收范圍由市房屋征收部門劃定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，劃定的征收范圍內(nèi)的土地適用本辦法。

第三條本辦法所指房屋,均為框架、混合、磚瓦結(jié)構(gòu)房屋,不含簡易結(jié)構(gòu)和附屬物。房屋面積均指建筑面積。

第四條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換進(jìn)行安置。

第五條被征收房屋的面積、結(jié)構(gòu)、用途以房屋權(quán)屬證書記載為準(zhǔn)。未經(jīng)登記的建筑物面積,以房屋征收部門依法調(diào)查認(rèn)定并測繪的結(jié)果為準(zhǔn)。

第二章房屋補(bǔ)償

第六條符合下列條件的房屋及房屋部分,予以補(bǔ)償:

(一)有合法房屋權(quán)屬證書或有合法批建手續(xù)的房屋。

(二)因歷史原因有合法用地手續(xù)但無合法房屋權(quán)屬證書或合法報建手續(xù)的,1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前建設(shè)的房屋。

(三)因歷史原因有合法用地手續(xù)但無合法房屋權(quán)屬證書或合法報建手續(xù)的,但屬于1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行后至2012年4月10日《海口市主城區(qū)個人住宅規(guī)劃建設(shè)暫行管理規(guī)定》施行前建設(shè)，區(qū)人民政府認(rèn)定為違法建筑以外的個人住宅房屋及房屋部分。

(四)未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑,按批準(zhǔn)使用的剩余期限予以實(shí)際評估補(bǔ)償。

第七條有以下情形之一的房屋及房屋部分,不予補(bǔ)償:

(一)超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑或因搶建、加建等被區(qū)人民政府認(rèn)定為違建的房屋及房屋部分。

(二)2012年4月10日后建設(shè),未經(jīng)批建或雖經(jīng)報建但超出批建規(guī)定面積建設(shè)的房屋及房屋部分。

(三)其他依法不予補(bǔ)償?shù)姆课菁胺课莶糠帧?/p>

第八條居民宅基地上自建房屋的,房屋征收部門以整體區(qū)位評估方式結(jié)算補(bǔ)償金額，計算方法為：補(bǔ)償金額=確認(rèn)的建筑面積×被征收房屋重置價×成新率+確認(rèn)的土地面積×片區(qū)住宅土地評估單價(容積率設(shè)定為片區(qū)宅基地現(xiàn)狀凈容積率)。

第九條集體公共用房和配套設(shè)施補(bǔ)償參照第六條、第七條、第八條個人住宅房屋補(bǔ)償辦法執(zhí)行，地上無建筑物的公共用地參照片區(qū)住宅(容積率≤0.3)土地評估價的60%給予補(bǔ)償。

第十條被征收房屋屬于黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位職工住房，有下列情形之一的，參照本辦法第八條進(jìn)行評估補(bǔ)償：

(一)完全產(chǎn)權(quán)房改房(含已足額繳交房款，但尚未完善房改手續(xù)的)。

(二)部分產(chǎn)權(quán)房改房足額繳交完全產(chǎn)權(quán)房款的。

(三)尚未房改的職工住房，可參照房改政策補(bǔ)辦手續(xù)后，原產(chǎn)權(quán)單位同意放棄產(chǎn)權(quán)的。

第十一條被征收房屋屬于商品住宅或非住宅房屋(以房屋權(quán)屬證書記載的性質(zhì)為準(zhǔn))的，按照同類房屋二手房市場評估價補(bǔ)償。

第三章產(chǎn)權(quán)調(diào)換

第十二條住宅類房屋的所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,在就近結(jié)合安置房戶型面積基礎(chǔ)上,按以下方式之一進(jìn)行安置:

(一)有合法房屋權(quán)屬證書,或無合法房屋權(quán)屬證書但有合法批建手續(xù)的,按合法房屋權(quán)屬證書記載的面積或批建面積1:1的比例提供安置房。

(二)因歷史原因有合法用地手續(xù)但無合法房屋權(quán)屬證書或合法批建手續(xù)的房屋,屬于1990年4月1日前建設(shè)的,按1:1的比例提供安置房。

(三)因歷史原因有合法用地手續(xù)但無合法房屋權(quán)屬證書或合法批建手續(xù)的個人住宅房屋,屬于1990年4月1日后至2012年4月10日前建設(shè)，區(qū)人民政府認(rèn)定為違法建筑以外的個人住宅房屋及房屋部分，按1:1的比例提供安置房。

(四)被征收房屋屬于公廟、宗祠等當(dāng)?shù)毓裁袼孜幕O(shè)施的，可視情況在安置房區(qū)域內(nèi)還建，還建面積以內(nèi)的被征收房屋不重復(fù)補(bǔ)償。

第十三條被征收人在征收范圍內(nèi)無住房,且只有唯一一宗空地的,按土地面積1:1.2的比例予以安置,最大安置面積不超過210平方米。被征收人在征收范圍內(nèi)已有住房的,對未建住房的空地不予安置。

第十四條有以下情形之一的房屋及房屋部分,不予提供安置房進(jìn)行安置:

(一)臨時建筑或因搶建、加建等被區(qū)人民政府認(rèn)定為違建的房屋及房屋部分。

(二)2012年4月10日后建設(shè),未經(jīng)批建或雖經(jīng)報建但超出批建規(guī)定面積建設(shè)的房屋及房屋部分。

(三)其他依法不予提供安置房安置的房屋及房屋部分。

第十五條安置房用地采取出讓的方式供地，為完全產(chǎn)權(quán)房屋，安置房的價格按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算:

(一)安置房面積小于或等于本辦法第十二條、第十三條規(guī)定的應(yīng)安置面積，和超過應(yīng)安置面積10平方米(含10平方米)以內(nèi)的部分,按市場價結(jié)算。市場價包括土地價款、綜合建設(shè)成本、財務(wù)成本、各項(xiàng)稅費(fèi)、合理利潤。

(二)安置房面積超出應(yīng)安置面積10平方米以外至20平方米(含20平方米)以內(nèi)的部分,按安置房價格的1.2倍結(jié)算;安置房超出應(yīng)安置面積20平方米以外的部分,按安置房價格的1.5倍結(jié)算。

對集中連片棚戶區(qū)征收范圍內(nèi)住房困難戶較多的，可就地或就近配建保障性住房予以安置。

第十六條被征收人自行將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)經(jīng)營用房的,原則上按本辦法第十二條的規(guī)定給予安置住宅房屋,不予提供商業(yè)用房安置。

第四章補(bǔ)助獎勵

第十七條搬遷補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋面積每平方米22元一次性計算支付(含兩次搬遷),每戶不足500元的,補(bǔ)足至500元;各項(xiàng)設(shè)施的遷移補(bǔ)助費(fèi)為電話100元/部,水表500元/戶,電表600元/戶,有線電視360元/戶,管道燃?xì)?600元/戶。

第十八條除第十三條情況以外的住宅類房屋的所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,自行安排過渡的,在過渡期限內(nèi),臨時安置補(bǔ)助費(fèi)按房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分的面積,按每平方米18元/月支付,每戶不足500元/月補(bǔ)足至500元/月。

第十九條因征收非住宅房屋(以房屋權(quán)屬證書記載的性質(zhì)為準(zhǔn))造成停產(chǎn)、停業(yè)的,一次性給予12個月的補(bǔ)助。補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)為:營業(yè)鋪面按該鋪面評估價的1%/月給予補(bǔ)助;生產(chǎn)用房按該用房評估價的0.8%/月給予補(bǔ)助;其他非住宅用房按該用房評估價的0.6%/月給予補(bǔ)助。

第二十條未經(jīng)規(guī)劃、國土等部門批準(zhǔn),被征收人自行將臨街的底層住宅改變?yōu)樯虡I(yè)經(jīng)營用房的,不給予停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助。但可結(jié)合其實(shí)際經(jīng)營年限和面積,根據(jù)住宅的評估價(不含所占用及分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)評估價)按以下方式以底層實(shí)際經(jīng)營面積計算補(bǔ)助:

(一)持有合法建筑的有效證件、合法有效的工商執(zhí)照并正在營業(yè)中以及被征收前連續(xù)5年(含5年)以上依法納稅的,按照房屋重置價增加100%給予補(bǔ)助。

(二)持有合法建筑的有效證件、合法有效的工商執(zhí)照并正在營業(yè)中以及被征收前連續(xù)3年(含3年)以上5年以下依法納稅的,按照房屋重置價增加50%給予補(bǔ)助。

(三)持有合法建筑的有效證件、合法有效的工商執(zhí)照并正在營業(yè)中以及被征收前連續(xù)1年(含1年)以上3年以下依法納稅的,按照房屋重置價增加30%給予補(bǔ)助。

改變房屋用途的時間以相關(guān)年度營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)。

被征收人自行將住宅改變?yōu)榧彝ヂ灭^、餐館、醫(yī)院等經(jīng)營用途的,按底層實(shí)際經(jīng)營面積計算補(bǔ)助。

被征收人自行將住宅改變?yōu)檗k公、生產(chǎn)、教學(xué)、倉儲等場所的,不予增加補(bǔ)助。

第二十一條屬于本辦法第七條不予補(bǔ)償?shù)姆课菁胺课莶糠?被征收人配合征收并在規(guī)定期限內(nèi)自拆的,按照本市現(xiàn)行違法建筑拆除清運(yùn)費(fèi)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)一次性給予補(bǔ)助。

第二十二條為征收范圍內(nèi)戶籍人口的被征收人家庭成員滿16周歲不足60周歲,無職業(yè)且無其他經(jīng)濟(jì)來源的,應(yīng)優(yōu)先安排培訓(xùn)就業(yè),未實(shí)現(xiàn)就業(yè)前每月給予300元生活保障補(bǔ)助，時間最長不超過36個月。

第二十三條居民宅基地上自建房屋以及黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位職工住房的,被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積小于第十二條規(guī)定的面積的，給予貨幣安置獎勵。

(一)被征收人實(shí)際發(fā)生產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積小于第十二條規(guī)定的面積的，小于部分面積按1000元/平方米給予獎勵。

(二)被征收人實(shí)際發(fā)生產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積小于第十二條規(guī)定的面積50平方米(含50平方米)以上的，小于部分面積可以領(lǐng)取《異地購房卡》，被征收人可以憑卡在指定樓盤享受購房折扣，并按規(guī)定享受稅費(fèi)減免。

第二十四條被征收人在公布征收決定之日起120日內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議并完成搬遷的,按以下標(biāo)準(zhǔn)之一給予一次性按時簽約獎勵:

(一)居民宅基地上自建房屋以及黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位職工住房的,按確認(rèn)的土地面積的土地評估價給予一次性按時簽約獎勵。

(二)除本條第一項(xiàng)以外的其他房屋,按被征收房屋面積150元/平方米給予一次性按時簽約獎勵,獎勵金額最低為1萬元,最高不超過5萬元,單位和集體組織按一戶計。

被征收人不配合征收,在120日的簽約期限內(nèi)未簽訂補(bǔ)償協(xié)議的,不享受本條規(guī)定的按時簽約獎勵，市相關(guān)職能部門應(yīng)按《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國行政強(qiáng)制法》有關(guān)規(guī)定，依法收回土地使用權(quán)，強(qiáng)制拆除地上物。

第二十五條被征收人在公布征收決定之日起60日內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議并完成搬遷的,在第二十四條規(guī)定的按時簽約獎勵的基礎(chǔ)上增加90%給予一次性提前簽約獎勵;被征收人在公布征收決定之日起60日至90日內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議并完成搬遷的,在第二十四條規(guī)定的按時簽約獎勵的基礎(chǔ)上增加70%給予一次性提前簽約獎勵。

本辦法第二十四條第(二)項(xiàng)規(guī)定的按時簽約獎金限額按本條提前簽約獎勵的增加比例相應(yīng)調(diào)整。

第五章附則

第二十六條2015年1月1日前批準(zhǔn)《房屋征收補(bǔ)償安置方案和概算》，并已發(fā)布房屋征收決定公告的不適用本辦法，房屋征收補(bǔ)償安置按原批準(zhǔn)方案執(zhí)行。

第二十七條市房屋征收部門負(fù)責(zé)監(jiān)督房屋征收實(shí)施部門實(shí)施房屋征收工作。

房屋征收實(shí)施部門不依照本辦法規(guī)定擅自提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，或弄虛作假、隱瞞虛報的，對房屋征收實(shí)施部門直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

第二十八條房屋征收補(bǔ)償安置工作中特殊情形的處理,由房屋征收實(shí)施部門參照本辦法執(zhí)行或報市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第二十九條本辦法實(shí)施過程中的具體應(yīng)用問題由市房屋征收部門負(fù)責(zé)解釋。

第三十條本辦法自發(fā)布之日起施行,有效期2年。原《海口市房屋征收補(bǔ)償安置暫行辦法》(海府〔2013〕210號)同時廢止。

海口土地征用的標(biāo)準(zhǔn)

1、征用本市行政區(qū)域內(nèi)的集體所有土地由市政府統(tǒng)一進(jìn)行，土地征用工作由市土地管理部門負(fù)責(zé)實(shí)施;其他任何組織、單位和個人均不得直接征用集體所有土地。

各區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及有關(guān)部門應(yīng)協(xié)同市土地管理局完成征地工作。

被征地單位或個人應(yīng)當(dāng)服從國家建設(shè)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，支持和配合做好征地工作。

2、按照土地利用總體規(guī)劃確定的綜合開發(fā)用地可以實(shí)行連片征用;按照規(guī)定程序批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件及總體設(shè)計一次申請批準(zhǔn)，按項(xiàng)目征地，不得化整為零越權(quán)審批。分期建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)分期征地，不得先征待用。

市政府可依法對集體所有土地實(shí)行有計劃預(yù)征。

3、按項(xiàng)目征用土地，依下列程序辦理：

(1)、建設(shè)單位和個人持人民政府有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件和《建設(shè)用地選址通知書》，向市土地管理部門提出用地申請;

(2)、市土地管理部門對用地申請進(jìn)行審核，擬定征地工作方案，報經(jīng)市政府同意后，書面通知申請人和被征地單位，并發(fā)出征地通知書;

(3)、市土地管理部門會同區(qū)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府與被征地單位對擬征土地進(jìn)行調(diào)查勘測，確認(rèn)土地權(quán)屬和土地利用狀況，確定土地面積和界址;

(4)、市土地管理部門會同有關(guān)部門與被征地單位確定征地補(bǔ)償和安置方案;

(5)、市土地管理部門按照征地批準(zhǔn)權(quán)限報經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，根據(jù)批準(zhǔn)文件落實(shí)征地有關(guān)事項(xiàng)。

4、《征用土地補(bǔ)償協(xié)議書》由市土地管理部門和被征地單位雙方法定代表人簽名蓋章，其他任何單位和個人不得簽訂《征用土地補(bǔ)償協(xié)議書》。

5、被征地單位應(yīng)當(dāng)在接到征地通知書之日起30日內(nèi)，配合市土地管理部門辦理征地有關(guān)手續(xù)，逾期不辦理的，市政府可依照有關(guān)規(guī)定做出征地決定。被征地單位對征地決定有異議的，可在接到征地通知書之日起15日內(nèi)向上一級人民政府申請復(fù)議或直接向人民法院起訴。在規(guī)定期限內(nèi)既不申請復(fù)議也不起訴又不履行征地決定的，由市政府申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

6、國家(含省、市)重大建設(shè)項(xiàng)目急需征用土地的，市政府應(yīng)當(dāng)及時處理土地權(quán)屬糾紛，作好土地征用工作。

土地糾紛時間較長、涉及面廣、情況復(fù)雜，經(jīng)多次調(diào)解不成，及時處理確有困難的，由市土地管理部門報經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，可先行征用。在實(shí)施征地前，市土地管理部門應(yīng)會同爭議各方對爭議土地進(jìn)行勘測，將爭議的原因、土地類型、面積、界址予以登記。土地權(quán)屬糾紛解決后，有關(guān)爭議范圍土地的征地補(bǔ)償費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，由市土地管理部門向土地所有權(quán)單位支付。

7、征用集體所有土地應(yīng)按規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗和附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市政府根據(jù)國家、省的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際制定。

征地補(bǔ)償費(fèi)由市土地管理部門統(tǒng)一收取，按征地協(xié)議約定期限匯入被征地單位在指定銀行開設(shè)的征地補(bǔ)償費(fèi)專戶。

未按征地協(xié)議約定向被征地單位付清征地補(bǔ)償費(fèi)的，土地仍屬集體所有，市土地管理部門不得出讓。

8、按項(xiàng)目征地的，建設(shè)單位或個人應(yīng)在向市土地管理部門提出用地申請之日起30日內(nèi)，預(yù)付擬征土地的補(bǔ)償費(fèi)總額的50%。擬征土地未獲批準(zhǔn)或因國家重大政策調(diào)整以及其他正當(dāng)原因不能征用的，市土地管理部門應(yīng)當(dāng)計息退還預(yù)付款;土地征用后，建設(shè)單位或個人放棄受讓土地使用權(quán)的，預(yù)付款不予退還;市土地管理部門與建設(shè)單位或個人簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，預(yù)付款可抵充部分土地使用權(quán)出讓金。

9、預(yù)征土地的征地補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)征地協(xié)議簽訂時的有關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和地上建筑物、附著物的實(shí)際情況確定。

市土地管理部門應(yīng)在簽訂預(yù)征協(xié)議后30日內(nèi)將征地補(bǔ)償費(fèi)總額的30%付給被征地單位，其余在兩年內(nèi)付清;兩年內(nèi)未付清的部分，按同期物價增長指數(shù)計算撥付。開發(fā)需要使用土地時，市土地管理部門應(yīng)提前30日將剩余的征地補(bǔ)償費(fèi)付給被征地單位。

10、預(yù)征的土地，在開發(fā)前仍由被征地單位及其成員耕種，不得撂荒，不得栽種多年生長農(nóng)作物和修建永久性建筑物。

開發(fā)建設(shè)需要使用土地時，市土地管理部門應(yīng)提前60日通知被征地單位及其成員限期清除地上建筑物、附著物。未在限期內(nèi)清除的，由建設(shè)用地單位或個人處置，對其地上建筑物和附著物不再補(bǔ)償，而對種植的農(nóng)作物可作適當(dāng)賠償。

11、征地補(bǔ)償費(fèi)由被征地單位在指定的銀行專戶存儲。

征地補(bǔ)償費(fèi)中除屬于個人的青苗和附著物的補(bǔ)償費(fèi)由被征地單位如數(shù)付給本人外，其余的征地補(bǔ)償費(fèi)由被征地單位統(tǒng)一管理使用，主要用于發(fā)展鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體企業(yè)和農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)，進(jìn)行農(nóng)用土地開發(fā)和農(nóng)田基本建設(shè)，不得私分或挪作他用;安置補(bǔ)助費(fèi)可以按照一定比例，劃給自謀職業(yè)者作為就業(yè)補(bǔ)助和轉(zhuǎn)入社會保障部門作為不能就業(yè)人員的生活保障費(fèi)。

在征得村民同意和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)后，被征地單位可將部分征地補(bǔ)償費(fèi)用于興建公共設(shè)施、興辦公益事業(yè)。擅自將征地補(bǔ)償費(fèi)用于非生產(chǎn)性開支的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)及時予以糾正。

12、土地被全部征用的或土地雖未被全部征用，但人均耕地不足002公頃的，被征地單位農(nóng)業(yè)戶口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。

征用土地后，被征地單位人均耕地在002公頃以上的，按征地前人均耕地面積計算，將與被征土地面積相應(yīng)的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。

13、被征地農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由村民委員會按征地協(xié)議確定的數(shù)量提出方案，經(jīng)村民代表大會討論同意，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和市土地管理部門審核并報市政府批準(zhǔn)后，由公安、糧食等有關(guān)部門給予辦理轉(zhuǎn)戶、糧食關(guān)系等手續(xù)。

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