房地產破產怎樣清算

(一)破產人所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金;

(二)破產人欠繳的除前項規定以外的社會保險費用和破產人所欠稅款;

(三)普通破產債權。

破產財產不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。

破產企業的董事、監事和高級管理人員的工資按照該企業職工的平均工資計算。

房產公司在破產清算時也要遵循《企業破產法》的規定，因此，房產公司的破產清算順序就是《企業破產法》第一百一十三條所規定的順序。

破產清算的程序

1、成立清算組法院應當自宣告債務企業破產之日起15日內成立清算組，接管破產企業。清算組由法院從公司的主管部門、政府有關部門和專業人員中指定，也可以聘請中國注冊會計師和律師參加。清算組負責破產財產的保管、清理、估價、處理和分配。清算組應對人民法院負責并報告工作，接受法院的監督。我國《公司法》規定，清算組在清算期間行使下列職權：

(1)清理公司財產，分別編制資產負債表和財產清單;

(2)通知或者公告債權人;

(3)處理與清算有關的公司未了結的業務;

(4)清繳所欠稅款;

(5)清理債權、債務;

(6)處理公司清償債務后的剩余財產;

(7)代表公司參與民事訴訟活動。

2、通知債權人

申報債權清算組應當自成立之日起10日內通知債權人，并于60日內在報紙上至少公告三次，公告和通知中應當規定第一次債權人會議召開的日期。折疊召開債權人會議所有債權人均為債權人會議成員。第一次債權人會議由人民法院召集，應當在債權申請期限屆滿后15日內召開。以后的債權人會議在人民法院或者會議主席認為必要時召開，也可以在清算組或占無財產擔保債權總額的1/4以上的債權人要求時召開。折疊確認破產財產破產財產指用以清償債務的全部財產，主要包括：

(1)宣告破產時破產企業經營管理的全部財產;

(2)破產企業在破產宣告后至破產程式終結前所取得的財產;

(3)應當由破產企業行使的其他財產權利。已作為擔保物所擔保的債務數額的，超過部分屬于破產財產。破產企業內屬于他人的財產，應由該財產的權利人通過清算組取回。

3、確認破產債權破產債權指宣告破產前就已成立的、對破產人發生的、依法申報確認并從破產財產中獲得公開清償的可強制性執行的財產清求權。主要包括：(1)宣告破產前成立的無財產擔保的債權和放棄優先受償權利的有財產擔保的債權;

(2)宣告破產時未到期的債權，視為已到期債權，但是應當減去至期日的利息;

(3)宣告破產前成立的有關財產擔保的債權，債權人享有就該擔保物優先受償的權利。如果該項債權數額超過擔保物的價款的，未受清償的部分作為破產債權。債權人參加破產程式的費用不得作為破產債權。折疊撥付破產費用破產費用指在破產程式中為破產債權人的共同利益而由破產財產中支付的費用，主要包括：

(1)破產財產的管理、變賣和分配所需要的費用，包括聘任工作人員的費用;

(2)破產案件的訴訟費用;

(3)為債權人的共同利益而在破產程式中支付的其他費用。破產費用應當從破產財產中優先撥付。

4、破產財產清償順序破產財產在優先撥付破產費用后，按照下列順序清償：

(1)破產企業所欠職工工資和勞動保險費用;

(2)破產企業所欠稅款;

(3)破產債權。破產財產不足清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。有些國家(如美國)，在法律中規定了詳細的債權清償等級，受有效抵押權所擔保的債權，將在作為其擔保物的財產變賣所得價款范圍內首先獲得清償。如果所得價款不足以清償有財產擔保債權人的債權，不足金額作為無擔保非優先債權，或一般無擔保債權。無擔保債權分為優先和非優先二級。無擔保優先債權應在支付無擔保非優先債權之前全數清償。無擔保優先債權共分六級，第一級債權(管理費用)應在支付第二級債權之前全數償還，還并依此類推。然而，在這六級中，任何一級可用的現金不足以支付該級的所有債權，則按比例清償。無擔保非優先債權也應按相同的現金分配程式清償。只有在所有債權人的債權均受清償之后才能分配給股東(所有者)。

5、破產清算的結束經過上述破產清算程式后，清算組應當編制破產清算結束報告，并出具清算期內的各種報表連同各種財務賬冊，經中國注冊會計師驗證后，報授權部門審批。

6、登報聲明經批準后再向工商行政管理部門和稅務部門注銷登記并在省級或者市級以上報紙上刊登公告。

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