租賃權是債權還是物權，或者是債權的物權化，在法學界一直有不同的認識。但“買賣不破租賃”這一眾所周知的原理，使租賃權不同于一般債權，而被賦予物權的某些特征。那么，在企業破產程序中，租賃權的行使與通常的交易是否有所不同呢？一、企業破產程序涉及租賃權的情形租賃發生的情形很多，主要有合同法調整的財產租賃和特別法調整的企業經營租賃和航空器租賃、船舶租賃等。由于企業破產程序中涉及的租賃絕大多數為合同法調整的財產租賃，其中又以企業廠房設備租賃、住房租賃和商業用房租賃最為常見，因此本文只討論這幾種常見的財產租賃問題。企業在破產之前，通常經營狀況較差，為了彌補經營中的虧損，常常將部分辦公、生活用房和部分或全部廠房設備用于出租。其簽訂的租賃合同期限不少在進入破產程序時尚未屆滿，因此需要在破產程序中予以處理。企業為了滿足職工的生活需要，通常興建了大量的住房。近年來對符合房改條件的住房，一般都通過房改，把住房的所有權轉移給了職工，但仍有少數符合房改條件的住房因各種原因沒有進行房改。并且還有一部分不符合房改條件的住房，仍由職工以低廉的租金租住。這部分沒有房改的住房，也是破產程序中必須處理的企業財產。有的企業還有一部分臨街的或在商業區的房產出租給他人用于商業經營，其中有的是以優惠條件出租給本企業的下崗、分流職工用于商業經營。在企業進入破產程序時，不少租期未滿，需要處理。二、租賃權的法律特征和在破產程序中行使的特殊性由于租賃權具有物權的某些特征，因此，法律賦予租賃權一般債權所沒有的權利，體現了租賃權的三個特征。一是租賃權在租賃物所有權變動時有不受影響的對抗權。除非租賃合同另有約定或者法律另有規定，否則原租賃合同對新的所有人仍然有效，租賃合同應當繼續履行。此即所謂“買賣不破租賃”。二是同等條件下對租賃物的優先購買權。這里有兩個問題：第一，優先購買權的標的問題。依據合同法的規定，優先購買權的標的限于房屋，不涉及破產企業的其他租賃財產。但這里所指的房屋應當不包括辦公用房和廠房、倉庫，因為辦公用房和廠房、倉庫如同機器設備一樣，屬于生產資料。承租人租賃廠房設備的目的不同于租賃住房。租賃住房是為了獲取對他人住房的使用權，其目的是為了滿足基本的生活需要。如果不保護住房承租人的優先購買權，則可能影響他最起碼的生活需要。但廠房設備承租人的目的是獲取對他人生產資料的使用收益權，是為了商業上的利益，不保護承租人的優先購買權并不影響承租人的基本生活。基于這一理由，商業用房以及作為生產附屬設施的公用生活用房似也不應成為優先購買權的標的。此外，根據最高人民法院《關于審理企業破產案件若干問題的規定》（下稱《規定》）第82條的規定，破產企業的幼兒園、學校、醫院等公益福利設施，按國家有關規定處理，不作為破產財產分配。因此，福利設施也不能成為優先購買權的標的；第二，何謂“同等條件”問題。在計劃經濟年代，福利分房時，職務、工齡、家庭人口、有無住房，都是“同等條件”要考慮的范圍。但在住房出售時，除了價格是同等條件以外，承租人的上述人身因素，是否還構成“同等條件”？對此不無疑問。三是合同解除前合理通知期限的對抗權。合同法規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。最高人民法院的有關司法解釋則直接規定，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。這樣規定，目的是要給承租人重新尋找房屋或考慮是否購買所租賃的房屋以必要的時間，有其合理性。但租賃權的行使在企業破產程序中，有其不同于正常交易的特殊性。一是租賃主體的特殊性。企業被宣告破產后，出租方企業作為合同的一方即宣告消亡。清算組在接管破產企業后雖然成為破產財產的管理人，但其不是破產財產的所有權人，其權利義務由法律直接規定而不是由合同約定，具有特定性，已不能按照正常交易中的合同主體對待。