摘要：

劃撥土地抵押隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多，而活動(dòng)日益頻繁。據(jù)溫州市國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)，2005年1-4月鹿城區(qū)共辦理土地抵押登記303宗，抵押金額33.8388億元，抵押面積200萬(wàn)平方米，與去年同期相比宗數(shù)增加較多。但由于土地抵押涉及較多法律問(wèn)題，程序復(fù)雜，為方便廣大市民，市行政審批服務(wù)中心國(guó)土資源局窗口特為大家在土地抵押過(guò)程中所遇到的問(wèn)題作詳細(xì)的解答。

劃撥土地抵押

土地抵押是指土地使用權(quán)人在法律許可范圍內(nèi)，在不轉(zhuǎn)移土地占有的情況下，將土地使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保;當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債務(wù)人有權(quán)依法處分該土地使用權(quán)并優(yōu)先受償處分所得的價(jià)款。

問(wèn)：劃撥土地是否可作抵押?

答：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。因此，個(gè)別銀行認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)不可抵押這一觀點(diǎn)存在誤解。只不過(guò)劃撥土地使用權(quán)須經(jīng)國(guó)土部門批準(zhǔn)，現(xiàn)在該批準(zhǔn)手續(xù)與抵押登記手續(xù)合二為一。

問(wèn)：法律上規(guī)定哪些土地所有權(quán)或使用權(quán)不能抵押?

答：法律規(guī)定不能抵押的土地所有權(quán)、使用權(quán)。《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：(一)土地所有權(quán);(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外;(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);(六)依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

根據(jù)上述規(guī)定不能抵押的土地所有權(quán)或使用權(quán)，即便是當(dāng)事人簽訂了抵押合同也是無(wú)效的。

問(wèn)：以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)如何進(jìn)行地價(jià)評(píng)估和合同簽訂?

答：以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，經(jīng)國(guó)土部門確認(rèn)地價(jià)，并核定出讓金數(shù)額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

問(wèn)：以房屋抵押的，該房屋占用的國(guó)有土地使用權(quán)能否一并抵押?

答：我國(guó)的國(guó)有土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，但國(guó)有土地的使用權(quán)可以依法有償轉(zhuǎn)讓。房屋與土地具有不可分離的性質(zhì)。因此，以國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋所占用的國(guó)有土地使用權(quán)要一并抵押。法律規(guī)定：房產(chǎn)抵押在先，土地要隨之抵押;土地抵押在先，房產(chǎn)要隨之抵押。在以國(guó)有土地上的房屋抵押時(shí)，要注意兩點(diǎn)，一是該房屋占用的土地使用權(quán)是否依法登記，若尚未進(jìn)行土地登記，則該土地使用權(quán)不受法律保護(hù)，不得對(duì)抗第三人。且土地使用權(quán)未辦理登記領(lǐng)取土地使用證的，不能設(shè)定抵押登記。二是如果房屋所占用的國(guó)有土地使用權(quán)是劃撥取得的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，拍賣、變賣房屋的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人才有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。