摘要：

劃撥土地抵押隨著我國房地產市場的發展和地產金融業務的增多，而活動日益頻繁。據溫州市國土資源局統計，2005年1-4月鹿城區共辦理土地抵押登記303宗，抵押金額33.8388億元，抵押面積200萬平方米，與去年同期相比宗數增加較多。但由于土地抵押涉及較多法律問題，程序復雜，為方便廣大市民，市行政審批服務中心國土資源局窗口特為大家在土地抵押過程中所遇到的問題作詳細的解答。

劃撥土地抵押

土地抵押是指土地使用權人在法律許可范圍內，在不轉移土地占有的情況下，將土地使用權作為債權的擔保;當債務人不履行債務時，債務人有權依法處分該土地使用權并優先受償處分所得的價款。

問：劃撥土地是否可作抵押?

答：根據《城市房地產管理法》第四十七條規定：依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。因此，個別銀行認為劃撥土地使用權不可抵押這一觀點存在誤解。只不過劃撥土地使用權須經國土部門批準，現在該批準手續與抵押登記手續合二為一。

問：法律上規定哪些土地所有權或使用權不能抵押?

答：法律規定不能抵押的土地所有權、使用權。《擔保法》第三十七條規定，下列財產不得抵押：(一)土地所有權;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外;(三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;(五)依法被查封、扣押、監管的財產;(六)依法不得抵押的其他財產。

根據上述規定不能抵押的土地所有權或使用權，即便是當事人簽訂了抵押合同也是無效的。

問：以劃撥方式取得的國有土地使用權如何進行地價評估和合同簽訂?

答：以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經國土部門確認地價，并核定出讓金數額后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

問：以房屋抵押的，該房屋占用的國有土地使用權能否一并抵押?

答：我國的國有土地所有權不能轉讓，但國有土地的使用權可以依法有償轉讓。房屋與土地具有不可分離的性質。因此，以國有土地上的房屋抵押的，該房屋所占用的國有土地使用權要一并抵押。法律規定：房產抵押在先，土地要隨之抵押;土地抵押在先，房產要隨之抵押。在以國有土地上的房屋抵押時，要注意兩點，一是該房屋占用的土地使用權是否依法登記，若尚未進行土地登記，則該土地使用權不受法律保護，不得對抗第三人。且土地使用權未辦理登記領取土地使用證的，不能設定抵押登記。二是如果房屋所占用的國有土地使用權是劃撥取得的，在實現抵押權時，拍賣、變賣房屋的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人才有優先受償的權利。