一、什么是非法買賣土地

非法買賣土地是指其行為不僅包括買賣土地所有權，還包括買賣土地使用權，即土地使用權人未按法律規定的條件和程序將土地權利完全轉移給受讓人，受讓人向其支付價款的行為。

《土地管理法》第二條第三款規定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”。顯然，土地所有權的買賣、贈與、互易和以土地所有權作為投資，均屬非法，在民法上應視作無效。

二、非法買賣土地具體行為表現

1、以租代征

通過“以租代征”擅自將農用地轉為建設用地，是近年來凸現的一種違法新形式，是一種嚴重的土地違法行為。所謂“以租代征”，即未依法辦理農用地轉用和土地征收審批手續，通過租用或占用農民集體農用土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模的土地違法行為。

“以租代征”這種行為的實質違反了土地用途管制制度，未經法定的農用地轉用和土地征收審批，在規劃、計劃之外非法擴大建設用地規模，同時逃避了繳納有關稅費、履行耕地占補平衡的法定義務。這種行為會嚴重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國家實現宏觀調控政策的落實和耕地保護的目標。

《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》[2006]31號文件規定：禁止通過“以租代征”等方式使用農民集體所有農用地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。農用地轉為建設用地，必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，納入年度土地利用計劃，并依法辦理農用地轉用審批手續。農民集體所有建設用地使用權流轉，必須符合規劃并嚴格限制在依法取得的建設用地范圍內。同時明確了法紀：未依法辦理農用地轉用審批，國家機關工作人員批準通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法批地行為;單位和個人擅自通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法占地行為，應當依法追究有關人員的法律責任。

2、非法轉讓集體土地

按照現行土地法律法規，農村集體土地所有的土地使用權，除因依法使用集體土地的企業由于破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉讓外，不允許轉讓(包括出租)用于非農業建設。若違反了上述法律規定，就屬于非法轉讓集體土地。非法轉讓的具體形式，除買賣外，還有其他一些形式，如以買賣房屋連同土地買賣，以土地入股聯辦企業名義轉讓土地等形式;其主體是享有集體土地所有權、使用權的農村集體，多為村委會或者村干部。這種非法轉讓集體土地的行為會造成集體耕地資源減少，人地矛盾進一步加劇。

3、非法轉讓劃撥土地使用權

劃撥土地，是指國家給用地單位無償提供的土地。劃撥土地不能直接進入土地流轉市場，如進入市場，要依法補辦出讓手續并且補交出讓金后才能進行。將國家無償提供的劃撥土地使用權，擅自轉讓或者以其他方式隱形交易，如以買賣房屋名義轉讓土地，或以土地使用權入股聯辦企業分紅，或聯建住宅分成等，都為法律所禁止。

4、非法轉讓出讓土地

非法轉讓出讓土地主要是指行為人在以出讓方式取得土地使用權后，未按照出讓合同的約定對土地進行投資開發即將土地使用權轉讓的行為。按照土地管理法規的規定，以出讓方式取得土地使用權后，再行轉讓，必須要按規定對土地進行相應的投資開發之后才能進行。不進行任何投資開發即加價轉讓，是典型的炒賣土地行為，屬于非法轉讓、出讓土地的行為。

非法買賣土地中會有很多法律難題，自己無法解決的時候別擔心可以找律霸網律師。