是否可以變賣劃撥土地上的房屋

可以，劃撥土地，在交納了土地出讓金后，是可以交易的。(前提是準許買賣)具體要問當地的主管部門(國土局)。劃撥土地上的住房，在辦理土地證后是可以交易或者買賣的。

購買劃撥土地的法律風險

其一，因買方不符合條件，國土局拒絕辦理過戶，導致交易無法完成

因企業基本均不符合使用劃撥土地的條件，原則上說，直接以劃撥土地辦理過戶具有一定困難，可能會被國土局拒絕。待操作到過戶環節之時，買方通常已經支付了大部分購房款。因房屋無法過戶，買方所能選擇的，一般只能是通過訴訟，要求解除合同、追回已付款項，有條件的情況下爭取賠償。但是，訴訟的勝負，取決于交易雙方誰對劃撥土地的可轉讓性負責，而這并沒有法律直接規定，最終判定將取決于對交易細節的證據收集。同時，即使買方勝訴，款項能否收回，還取決非于能否有效克服執行難問題。

其二，國土局同意過戶，但要求補繳土地出讓金。

實踐中，國土局大多同意辦理過戶，但前提是必須提前補繳土地出讓金。此時賣方稱已履行義務，不對補繳土地出讓金負責。對買方而言，則面臨要么終止交易，就合同解除問題與賣方訴訟;要么先行補繳土地出讓金，待取得土地權證后，再針對土地出讓金支付問題，與賣方訴訟解決。在我們辦理的一起實際案件中，買方選擇后者，即先取得房地產，再就土地出讓金訴訟。需要說明的是，此類案件并非買方或賣方一定勝訴，勝負關鍵取決于雙方的交易價格是否包括土地出讓金。

其三，因規劃等原因，劃撥土地無法轉為出讓土地，導致交易無法進行。

熟悉房地產法律法規的買賣雙方，通常會在談判交易價格之初，即考慮到土地出讓金補繳事宜，因此一般不會發生過戶之后再就土地出讓金訴訟的問題。但是，即使雙方已考慮到土地出讓金因素，也并不表示交易自此萬事大吉。如前文所述，并不是任何情形下，國土局都會同意以補繳出讓金的方式，將劃撥土地轉為出讓土地。例如，筆者實際經手的一宗案件中，買方同意補繳出讓金，且不糾結于價格高低，但國土局認為該幅土地另有規劃，具有實施拆遷的可能性，因而不同意以補繳出讓金的方式繼續交易。

三、劃撥土地的法律風險控制

與大多房地產交易案件類似，有關劃撥土地問題的法律風險，也主要通過三層法律措施予以控制：

一是法律盡職調查。交易之前，先就目標房地產做全面細致的法律盡職調查，了解劃撥土地轉為出讓土地的可能性，了解土地出讓金的補繳數額，對可能導致交易受阻的規劃、環保等問題一并予以關注。

二是合同防范。從合同談判，到合同條款的設置，結合目標房地產的盡職調查結果，層層設計風險防范條款，促進交易流暢，同時在交易受阻時也可平衡退出。

三是訴訟解決。若交易受阻，或對方違約，則注意收集有利證據，依托交易合同，盡早訴訟解決，將風險控制在最小范圍。

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