土地使用權轉讓的稅收籌劃有哪些

(一)方案一——土地使用權直接轉讓

該方案的基本操作流程較為簡單，即由丙公司直接將自己擁有的土地使用權轉讓給乙公司，其中涉及的稅費由雙方分別繳納。土地使用權轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法實施條例》等一系列與土地使用權轉讓有關的法律法規調整。其中，《城市房地產管理法》第三十八、三十九條就土地使用權的轉讓進行了一些限制性規定，因此，在采取方案一進行土地使用權轉讓時必須滿足上述法律強制性規定條件，特別是目前仍存在的完成開發投資總額25%的限制。關于方案一在實施過程中要繳納的稅費，主要涉及到營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、契稅和印花稅，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅和契稅繳納負擔較重，如按照規定繳納將大大加重企業的財務負擔。綜上，方案一優勢在于轉讓程序簡單，但缺點在于土地使用權轉讓的稅費成本較高，除交易手續費和印花稅等外，受讓方要繳納較高的契稅，而轉讓方需繳納較高的營業稅、土地增值稅，這樣一來就大大增加了企業的開發成本，加重了雙方企業的負擔。

(二)方案二——股權轉讓

1、土地出資設立子公司階段稅務籌劃。⑴土地增值稅。法律依據:(1)現行有效的《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(1995年5月25日財稅字[1995]48號)第一條:對于以房地產進行投資?聯營的,投資?聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資?聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅?對投資?聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅?(2)現行有效的《財政部?國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號2006年3月2日)第五條:對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資?聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用《財政部?國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規定?分析：以土地使用權出資,一般可以免交土地增值稅?但存在例外,即以土地使用權出資,所投資的企業從事房地產開發的,須交土地增值稅?⑵營業稅。法律依據：《財政部?國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號)規定:以無形資產?不動產投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅?分析：子公司丁為丙公司的全資子公司,也是有限責任公司，丙公司應承擔投資風險,因此符合上述規定，不用繳納營業稅?⑶其他如企業所得稅、印花稅、契稅則應按照法律規定依法繳納。

2、股權收購階段稅務籌劃。⑴契稅。法律分析：關于丙公司公司與甲公司協議收購丁公司股權以獲得土地的方案，由于這一行為在法律上不能被視為發生土地使用權轉讓，故甲公司可以免交契稅。⑵營業稅。法律分析：根據《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號)的規定，自2003年1月1日起，對股權轉讓不征收營業稅。⑶土地增值稅。法律分析：根據國家稅務總局《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》(國稅函〔2000〕687號)的規定，對一次性轉讓股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。

(三)方案三——公司分立

1、公司分立階段法律依據。

⑴《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅〔2008〕175號)第四條規定，企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬的，不征收契稅。分析：戊公司股東仍為甲公司和乙公司，與原被分立公司投資主體相同，符合上述法律規定，對戊公司承受丙公司土地，不征收契稅。

⑵《公司法》第27條第3款規定，全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十。分析：戊公司貨幣出資金額占30%，符合該規定比例。

⑶2001年《關于外商投資企業合并與分立的規定》第14條規定，外商投資企業分立后“各方投資者在分立后的公司中的股權比例，由投資者在分立后的公司合同、章程中確定，但外國投資者的股權比例不得低于分立后公司注冊資本的百分之二十五。”分析：戊公司股東持股比例與丙公司不一致，因上述法律規定，各股東可自由約定持股比例，故符合法律規定。

2、公司分立階段稅務籌劃。

⑴所得稅。分立公司從被分立企業中派生出來，在工商登記時是按新設公司處理的(但稅法不作為新設公司處理)，應當按照資產、負債的公允價(評估價)入賬。但在計算所得稅時如果符合特殊重組(免稅改組)的條件，應以原歷史成本為原則確定計稅基礎。被分立企業的股東取得新股的計稅成本，應以被分立企業分離出去的凈資產占被分立企業全部凈資產的比例先調整減低原持有的“舊股”的成本，再將調整減低的投資成本平均分配到“新股”上。將來轉讓或清算股權時，按照計稅成本扣除。

⑵營業稅及土地增值稅。《土地增值稅暫行條例》第二條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，土地增值稅的征稅范圍是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物。其中，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。公司分立是資產、負債、股權、勞動力等要素的同時轉移(而非“轉讓”)，其涉及的不動產和無形資產的轉移，不屬于《營業稅暫行條例》規定的銷售不動產、轉讓無形資產的征稅范圍，也不屬于《土地增值稅暫行條例》規定的有償轉讓房地產的行為，不征營業稅和土地增值稅。

⑶契稅。《財政部國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅〔2008〕175號)第四條規定，企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。

⑷印花稅。分立后的兩家公司實收資本和資本公積之和與原被分立企業的實收資本與資本公積之和相比，新增金額由新設企業貼花，適用稅率為萬分之五。

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