集體土地租賃合同被判無效怎么辦

改變土地用途的租賃合同被判無效應退還租金。

【案情簡介】

甲葡萄園藝場依法擁有集體所有的土地使用權，該土地的用途為各類果樹苗木。2004年1月1日，甲葡萄園藝場與乙化工廠簽訂協議約定將土地租給乙化工廠使用，租期為十年，每年租金7000元。乙化工廠于租期內給付過租金14000元，之后就一直拖欠租金。現因糾紛乙化工廠訴至法院請求確認雙方之間簽訂的租用協議無效并要求甲葡萄園藝場返還其已交付的租金。

原告認為：其與被告甲葡萄園藝場簽訂協議書違反《土地土地管理法》關于土地用途的規定，屬違法行為，既屬違法行為，則應按合同法第58條規定，宣告合同自始無效，原告方已經返還土地了，被告取得的財產亦應予返還。

被告辯稱，簽訂合同系雙方意思表示自愿一致行為，且本葡萄園藝場亦將土地實際交付給原告使用，原告簽訂該協議亦屬過錯行為，不同意退還租金。

最終，法院判決原被告雙方簽訂的《協議書》無效，駁回原告其他訴訟請求。

對于本起案件，雙方當事人對違反《土地管理法》第六十三條規定所簽訂的協議無效沒有異議，但雙方均對原告已給付給被告的14000元租金是否應當返還產生爭議。即合同法第58條中規定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;”如何理解和適用?

討論中，因對該協議無效行為應當依據何種原則、遵從何種法律精神及對合同法第58條規定的理解不同，本案亦產生兩種意見：第一種意見認為，支持原告訴訟請求。應嚴格適用《合同法》第五十八條規定，原被告雙方在明知未經批準該農用地轉變成非農用地的情況下簽訂土地租用協議，合同自始無效，被告不僅得不到原合同中規定的土地租金，還要將已收取的租金退還原告，這是合同法規定的返還原則，符合被告不得基于惡意行為得利的原則。

第二種意見認為，駁回原告訴訟請求。應審查合同法規定的返還財產的合法性與現實性。首先，本案不具返還租金的合法性，原告為惡意租用該土地且使用行為，原告訴求不合法。其次，本案也不具返還租金的現實性，土地租賃合同的連續性給付特征，決定了其已經履行的部分具有不可消滅的性質，況且原告也因原合同的履行獲得了占有的收益。完全恢復原狀已經不可能，已交付租金的返還操作性也很難，不予返還已經交付的租金，更加符合法律規定的意愿和公平合理的原則，故原告要求返還已交付租金的訴求不予支持。

【法律解讀】

筆者贊成第二種意見，即裁判觀點，具體理由為：

一、合同無效設立的宗旨是什么

從設定合同無效制度的目的出發，認定合同無效是為了防止因為無效合同的履行給國家、社會以及第三人利益帶來損失，而防控危害時所引起的救濟。而返還財產只是救濟的一種，并不是懲罰性的制裁，不能機械的理解返還財產是無效合同的一般原則，當合同標的物性質決定了其不能返還時，則此時不能適用返還財產，僅因維護一方當事人的利益而適用返還財產，達不到維護社會秩序穩定的作用。在本案中合同確認無效的情況下，再采用被告葡萄園藝場返還已交付的租金則顯然是不現實也是不公正的。

二、合同法及民法通則對當事人的惡意行為是如何規定的

最基本的立法精神，即行為人不得從自身的惡意行為中獲利。從預防不法分子利用無效合同進行惡意訴訟、惡意抗辯的情況來看。當事人明知自己簽訂無效合同，在履行過程中發現客觀情況對己不利，主動到法院申請確認合同無效，要求返還財產。如果支持返還已交付的租金則滿足了不法分子的請求，其不但沒有因此承擔合同無效的不利后果，反而可以由此獲益。這樣一來就存在著鼓勵、放縱當事人簽訂無效合同的風險，不僅有損交易公平、誠信原則，擾亂市場的交易秩序，交易安全亦得不到保障。本案中，原告乙化工廠要求返還租金的訴訟請求無法律依據，如支持亦違反法律精神。

三、合同無效財產應當予以返還的情形及條件?被告的14000元租金是否具有逆轉性及可返還性

從土地租賃合同的連續性給付特征來看，決定了其已經履行的部分具有不可消滅的性質，并不能簡單地“各自返還”和“恢復原狀”，已經產生了一種無法逆轉的事實狀態，因此只能予以保留。如果已經全部或部分履行的租賃合同被確認無效，則由于承租人不可能向出租人返還其對租賃物已享受的使用之利，從而必然排除了合同無效溯及力的適用。即便支持已給付租金的返還，使用土地一方也應當支付相當于租金的“土地使用費”，雙方就會因此陷于循環訴訟當中，造成當事人的累訟和司法資源的浪費。此時，合同無效只能及于未來，返還財產必然受到限制，否則，將導致承租人無代價地獲得對租賃物使用的不公平結果。因此，出租人仍應保留其已獲得的租金，承租人應返還租賃物而無權就租金請求返還，以平衡當事人之間的利益關系。在請求返還財產時，法律并非一刀切，而應依據無效合同的性質、標的等因素對返還財產給予一定的限制，公正合理地處理無效合同糾紛。

四、基于違法合同無效處理與基于合法合同解除處理的區別

無效合同應當恢復到違法前的狀態，雙方將依照合同從對方取得的財產予以返還，不支持獲利，這是法律最低的保護形式。而合同解除是根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或采取其他補救措施，通常多數非連續性合同的解除有溯及力，而多數繼續性合同的解除無溯及力。若本案系合法合同被解除，則被告葡萄園藝場不僅不需要將已經交付的租金交還給原告，原告還應當將未交付的資金償還給被告。但是本案系違法合同無效，不得依據違法行為獲利，不能依據合同解除的處理辦法來進行。

五、被告違法出租土地的行為該如何懲罰

從民事法律關系的角度看，即合同無效，未交付的租金無法取得，不得基于該違法簽訂協議的行為獲利。從行政法律關系的角度看，可以依據《土地管理法》，由土地管理部門對其進行行政處罰。但是從實施的現狀來看，土管部門在管理方式上還存在欠缺，對農村土地的管理只是通過制定土地利用規劃、城鄉發展規劃等方式，對農村集體用地的用途進行安排，以維持正常交易秩序的公共管理，并不能積極主動的進行監督和管理。為了更好的將土地管理的立法精神落到實處，在土管部門還未對其進行行政處罰的情況下，被告葡萄園藝場不予返還已經交付的租金更符合現狀要求。

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