一、房地產(chǎn)抵押的定義及我國(guó)法律對(duì)房地產(chǎn)抵押的原則性規(guī)定

1、房地產(chǎn)抵押的定義

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)

履行擔(dān)保的行為;債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

2、我國(guó)法律對(duì)房地產(chǎn)抵押的原則性規(guī)定

(1)土地使用權(quán)抵押與房屋所有權(quán)抵押的相互依存性

①以房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。以土地使用權(quán)抵押的，該土地上的房屋一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。

②除一些集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)地區(qū)之外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的集體土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)一并抵押。

(2)下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押

①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);

②已依法公告在國(guó)家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn);

③用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

④列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;

⑤被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn);

⑥其他依法不得抵押的房地產(chǎn)。

3、抵押權(quán)的設(shè)立

房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

二、辦理房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)注意的問(wèn)題

1、對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬狀況與使用狀況進(jìn)行審查

(1)抵押人是公民的，應(yīng)審查用于抵押的房地產(chǎn)是其個(gè)人單獨(dú)所有，還是與他人共同共有。如果房地產(chǎn)屬于共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)盡量要求全部共有人作為共同抵押人。

(2)用于的抵押土地使用權(quán)若為劃撥的，則應(yīng)按照國(guó)土資源部門(mén)確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)地價(jià)款證明，在抵押合同中確定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的地價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)地價(jià)款的款額。

(3)用于抵押的房地產(chǎn)如處于在押狀態(tài)，是解除在先抵押后再設(shè)定新的抵押，還是做余額抵押。如需解押后設(shè)定新的抵押，則應(yīng)審查抵押人是否具備償還在先債務(wù)的能力。如要做余額抵押，則應(yīng)有順位在前的抵押權(quán)人同意的書(shū)面證明，余額部分價(jià)值的認(rèn)定;以第一次抵押登記的抵押物價(jià)值為準(zhǔn)。