一、中外土地征用補償標準

在美國，土地征用被稱為“最高土地權(quán)”的行使，美國土地征用補償標準根據(jù)征用前的市場價格為計算標準，它充分考慮到土地所有者的利益，不僅補償被征土地現(xiàn)有的價值，而且考慮到補償土地可預期、可預見的未來價值;同時，還補償因征用而導致相鄰土地所有者、經(jīng)營者的損失，充分保障了土地所有者的利益。

加拿大的土地征用制度沿用的是英聯(lián)邦的體制，加拿大對土地征用的補償是建立在被征土地的市場價格基礎上，依據(jù)土地的最高和追加用途，按當時的市場價格補償。具體來看，加拿大的土地征用補償包括：(1)被征用部分的補償，必須依據(jù)土地的最高和最佳用途，根據(jù)當時的市場價格補償。(2)有害或不良影響補償(如嚴重損害或滅失價值)，主要針對被征用地塊剩余的非征地，因建設或公共工作對剩余部分造成的損害，還包括對個人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失這種補償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區(qū)的非征地。(3)干擾損失補償，被征地所有者或承租人因不動產(chǎn)全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補償。(4)重新安置的困難補償。

英國的土地征用被稱為“強制收買”。英國對土地征用的補償作了較詳盡的規(guī)定，其中土地征用補償原則是：土地征用補償以愿意買者與愿意賣者之市價為補償?shù)幕A，補償以相等為原則，損害以恢復原狀為原則。土地征用補償?shù)姆秶蜆藴剩?1)土地(包括建筑物)的補償，其標準為公開市場土地價格;(2)殘余地的分割或損害補償，其標準為市場的貶值價格;(3)租賃權(quán)損失補償，其標準為契約未到期的價值及因征用而引起的損害;(4)遷移費、經(jīng)營損失等干擾的補償;(5)其他必要費用支出的補償(如律師或?qū)＜业拇碣M用、權(quán)利維護費等)。補償?shù)墓纼r日期：是指土地征用機關(guān)在行使土地權(quán)利時，應通知被征用土地的所有權(quán)人及其他權(quán)利人，但其取得土地往往會在通知后的幾個月或更長時間，在地價上漲的情況下，土地征用補償?shù)墓纼r日期成為十分關(guān)鍵的議題。英國土地征用評估準則規(guī)定，假如補償金額為雙方同意時，則以土地征用通知日期為估價日期。假如土地征用補償爭議上訴時，則以土地法庭聽證的最后一日為估價日期。

德國的土地征用補償范圍和標準為：(1)土地或其他標的物損失的補償，其標準為以土地或其他標的物在征用機關(guān)裁定征用申請當日的移轉(zhuǎn)價值或市場價值;(2)營業(yè)損失補償，其標準為在其它土地投資可獲得的同等收益;(3)征用標的物上的一切附帶損失補償。德國被征用土地的補償價格計算與英國一樣，也是以官方公布征用決定時的交易價格為準。

法國的土地補償價格是以征用裁判所一審判決之日的價格為基準計算的。同時以征用土地周圍土地價格或納稅時的申報價格作為參考。同時為了控制補償，被征用不動產(chǎn)的用途已公布征用規(guī)定1年前的實際用途為準。

瑞典的土地補償費中不包括預期土地將變?yōu)楣餐恋囟鸬膬r格上漲部分，而且一致通過改變土地用途，提高土地補償費的投機行為。瑞典對土地征用補償價格的計算，以10年前該土地的價格為準。

日本的土地征用稱為“土地收用”，日本的土地征用補償是根據(jù)相當補償?shù)臉藴蕘矶ǖ模诖蠖鄶?shù)情況下以完全補償標準確定土地補償費。具體來看，日本征用土地的補償包括5個部分：(1)征用損失補償，對征地造成的財產(chǎn)損失進行補償，按被征用財產(chǎn)的經(jīng)濟價值即正常的市場價值補償;(2)通損補償，對因征地而可能導致土地被征用的附帶性損失的補償;(3)少數(shù)殘存者的補償;(4)離職者的補償，對因土地征用造成業(yè)主損失的補償;(5)事業(yè)損失補償，對公共事業(yè)完成后所造成的污染對經(jīng)濟和生活損失等的補償，除了現(xiàn)金補償，還有替代地補償(包括耕地開發(fā)、宅地開發(fā)、遷移代辦和工程代辦補償?shù)?。

韓國土地征用補償主要包括以下幾個方面：(1)地價補償，為土地征用補償?shù)闹饕糠帧?990年韓國統(tǒng)一以公示地價為征收補償標準：(2)殘余地價補償，土地征用可能導致殘余地價值減低或因殘余地須修建道路等設施和工程應予以補償;(3)遷移費用補償，對被征地上的定著物，不是進行公益事業(yè)所必須的，應給予相應的補償。同時韓國在建設部設立了中央土地征用委員會，在漢城特別市、直轄市及道設立地方土地征用委員會，對土地征用的區(qū)域、補償、時期等進行裁決。

在新加坡，關(guān)于土地征用補償?shù)臎Q定由土地稅務兼行政長官作出，但補償金額由專業(yè)土地估價師評估，以公告征用之日的市價為補償標準。土地補償?shù)捻椖堪ㄒ蛲恋卣饔迷斐赏恋胤指畹膿p害、被征用的動產(chǎn)與不動產(chǎn)的損害、被迫遷移住所或營業(yè)所所需要的費用、測量土地印花稅及其他所需的合理費用等。

我國土地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。土地補償費的標準是征用耕地的補償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍，征用其他土地的補償標準由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補償費標準規(guī)定。每一個需要安置的農(nóng)民人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征用其他土地的安置補償費由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補償費標準規(guī)定。土地補償費和安置補助費之和不得超過該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。被征用土地上的附著物和青苗補償費由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

二、中外土地征用補償標準比較

通過中外土地征用補償標準比較，我們不難看出我國的征地補償標準帶有濃重的計劃經(jīng)濟色彩，與我國正在建設和完善的市場經(jīng)濟體制是不相適應的，帶有明顯的不適應性和滯后性。我國同國外土地征用補償標準相比較其缺陷性具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

(一)土地補償標準偏低

土地征用具有強制性，但其實質(zhì)仍是一種購買行為，是獲取土地資本增值收益的過程。也就是說土地權(quán)人喪失的只是是否出售土地的決定權(quán)，土地的出售價格仍應該由市場公平交易來決定。但從《土地管理渤的種種規(guī)定可以看到，目前我國土地征用的補償標準是由政府單方面制定出來的，在制定土地征用補償標準時，政府并沒有把征用土地看成是一種市場交易行為，不僅沒有考慮土地權(quán)人喪失土地的間接損失，就是直接損失的補償標準都只是根據(jù)耕，地常年產(chǎn)值來制定，盡管現(xiàn)行{土地管理法》提高了補償?shù)谋稊?shù)，但遠未消除低成本征地的不合理狀況，補償金額明顯偏低。

(二)沒有考慮土地價格變動的因素

影響土地價格變動的因素很多，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、人均耕地面積、土地的位置、環(huán)境質(zhì)量等經(jīng)濟因素的不同均會導致地價的差異，即使是同一塊土地，不同的投資水平也會出現(xiàn)產(chǎn)量的差別，而現(xiàn)行《土地管理法》中依據(jù)耕地常年產(chǎn)值所制定的補償標準根本無法體現(xiàn)這些因素的不同所導致的地價差異。

(三)沒有遵循最有效利用的原則

土地價格評估要遵循一條重要的原則——最有效利用原則也就是說土地估價應以估價對象的最有效利用為前提。被征用土地獲得轉(zhuǎn)用許可，其最有效利用顯然是作為建設用地，如果對此地塊進行價格評估，其必然是以土地實際最佳用途為依據(jù)，此時土地的價值遠遠超過其利用現(xiàn)狀的價值。因此，在理論上，用地單位應該按照建設用地的市場價格獲得被征用土地的使用權(quán)，被征地農(nóng)民應該按照公平市場價格獲得失地補償，國外也是按這一原則給予農(nóng)民補償?shù)?，但在我國現(xiàn)實中，用地單位根據(jù)現(xiàn)行的征地補償標準支付給失地農(nóng)民的補償金卻少得多，而其獲得土地的成本中很大一部分是上交給地方政府的土地出讓金，顯然，用地單位獲得被征用土地的過程成了地方政府通過降低地價侵占人民利益而獲取土地資本增值收益的過程。

三、對我國征地補償標準的幾點建議

(一)土地征用補償遵循公平市場價格原則

遵循公平市場價格原則進行征地補償是市場經(jīng)濟體制的要求。土地征用是典型的公權(quán)行為，土地征用補償是對失地農(nóng)民的財產(chǎn)補償，從理論上講，補償?shù)臉藴始胺秶鷳允У剞r(nóng)民的損失而不是以征用者的所得為基準，同時還要綜合考慮土地對失地農(nóng)民的特殊價值、農(nóng)民失去土地的間接損失等因素。在市場經(jīng)濟條件下，征地中不同利益主體對補償標準或成本的預期，取決于使用者對土地市場價格的認知程度，而合理、公平的補償無論在買方還是賣方看來，都應該是“合理的市場價值或買者樂意支付、賣者愿意接受的價格”。這些特點在國外的土地征用補償中都得到了體現(xiàn)。而我國的征用補償標準卻沒有遵循公平市場價格的原則，帶有計劃經(jīng)濟的色彩，從而導致土地補償標準偏低。

(二)解決補償方式

無論是補償標準過低還是補償方式不妥當，表面上損失的是農(nóng)民的利益，從更深層次看，損失的是政府的利益。屆時政府將要為其過低的補償重新買單。現(xiàn)實中，補償?shù)姆绞接袔追N：一是以現(xiàn)金補償：二是留一部分農(nóng)地或蓋門面房;三是土地作價入股。以現(xiàn)金一次性補償不妥，這是因為若補償費發(fā)給農(nóng)民，某些農(nóng)民可能會在短時間內(nèi)用光;若把錢留在村組，一則村組干部可能會腐敗，尤其是目前缺乏有效監(jiān)督的情況下;二是村組將錢用于置辦企業(yè)、發(fā)展經(jīng)濟，因企業(yè)本身存在巨大的商業(yè)風險，屆時可能會血本無歸。若把錢買保險，從保險費領取的特殊性考慮，時下農(nóng)民拿不到錢，生存就存在問題。統(tǒng)籌考慮應變“一次性補償”為“永久性受益”，而留一部分農(nóng)地或蓋門面房、土地作價入股這兩種方式恰恰兼顧了眼前利益與長遠利益，所以可以大力推廣。為了規(guī)避農(nóng)民的短視行為，輕易將房子或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，可對轉(zhuǎn)讓權(quán)利進行限制，即除非發(fā)生死亡事宜而需轉(zhuǎn)讓外，其它情形下的轉(zhuǎn)讓一律不辦理房子過戶登記和股東變更登記手續(xù)。

(三)考慮土地在級差地租上的差異

考慮到土地價格的變動因素，各個城市可根據(jù)城市的實際情況按區(qū)位劃分為不同類別的地區(qū)，在綜合測算各類地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平的基礎上，充分考慮新老政策平穩(wěn)過渡等因素，分別確定市區(qū)、郊區(qū)和郊縣土地補償費綜合價標準，例如南京市首先取消了傳統(tǒng)做法，市區(qū)每畝為1.8萬元，郊區(qū)每畝為1.6萬元，郊縣每畝為1.4萬元，這種按片區(qū)實行土地補償費綜合價的方法不僅突出了不同地區(qū)土地的區(qū)位條件，凸現(xiàn)了土地在級差地租上的差異，為逐步向市場價征地過渡奠定了基礎，而且避免了按土地具體類別定價的麻煩，便于土地部門、建設單位和基層政府操作，同時也減少了與被征地農(nóng)民由此引發(fā)的糾紛。

(四)合理分配土地征用補償收益

明確界定產(chǎn)權(quán)是實現(xiàn)征地補償費合理分配的關(guān)鍵。我國法律明確規(guī)定農(nóng)村土地屬集體所有，農(nóng)民享有本集體土地的承包經(jīng)營權(quán)。這些權(quán)利可以通過土地登記，并發(fā)放相應的土地權(quán)利證書，從而在法律上得到有效的確認和保護。在權(quán)利證書中應明確規(guī)定集體土地權(quán)利主體的權(quán)利和義務，通過土地利用現(xiàn)狀調(diào)查或地籍調(diào)查查清各權(quán)利主體的土地邊界、面積、位置、四至等基本情況，使權(quán)利的行使能夠?qū)囟ǖ奈?，從而防止?quán)利的虛化，使其不被他人侵害，從而真正享有土地的所有權(quán)或使用權(quán)。由于我國特殊的國情，集體土地對農(nóng)民而言不單是生產(chǎn)資料，還是保障資料。土地征用是對集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的永久性轉(zhuǎn)移，農(nóng)民將永遠失去土地的經(jīng)營權(quán)，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補償中應考慮這一特殊性，使補償收益更多地偏向失地農(nóng)民。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所得份額應用于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的生產(chǎn)建設，如興修農(nóng)田水利建設，購置農(nóng)機具，幫助農(nóng)民引進先進的農(nóng)業(yè)科學技術(shù)，更新品種，提高農(nóng)業(yè)單產(chǎn)，同時還可進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設，為失地農(nóng)民提供更多的就業(yè)機會?？傊?，土地補償收益只有合理地分配和使用，真正體現(xiàn)農(nóng)民的利益，才能真正體現(xiàn)土地市場的經(jīng)濟利益。