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寧波
抵押權與優先購買權的沖突如何處理
已出租房屋抵押的情形，租賃權不受抵押權的影響，因此，在實現抵押權時，抵押權人又想通過抵押權取得抵押物時，抵押權就與優先購買權存在沖突。已抵押的物出租，除非抵押權人同意租賃權的存在，否則，租賃權的不存在，自然無法產生優先購買權，也就不存在抵押權與優先購買權之間的沖突了。
《合同法》規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。該條明確規定了承租人的優先購買權，該權利具有一定的專屬性，只屬于承租人擁有，且只在出租人轉讓其承租房屋這一法律事實出現時，承租人才擁有該權利。根據《中華人民共和國擔保法》第53條規定，抵押權的實現方式包括以抵押物折價、以拍賣抵押物所得的價款受償，或以變賣抵押物所得的價款受償。無論何種方式，只要租賃權存在于抵押物上，承租人都有優先購買的權利。
那么抵押權是否有優先于優先購買權的效力?從表面看，抵押權是物權，而承租人的優先購買權是主要依附于債權的租賃權，因此，抵押權具有優先力，也就是說，抵押權人可以憑抵押權優先購買抵押物。不可否認，優先購買權來源于租賃權，沒有租賃權即沒有優先購買權，但優先購買權有其獨立的功能和保護目的，法律規定優先購買權并不在于保護承租人的租賃權，而是在于保護承租人獲得租賃物所有權的一種機會，而這種機會對承租人而言就是一種法律明確保護的利益，任何侵害該利益的行為都構成侵權。由此可見，尊重承租人的優先購買權是出租人必須履行的義務，如出租人變賣、作價、拍賣租賃物以實現抵押權時，其未在合理期限通知承租人，構成對優先購買權的侵害，承租人可以以出租人違反法律規定為由要求法院確認出賣租賃物的合同無效。所以，抵押權人如想取得抵押物，也只有在承租人放棄優先購買權的情況下才能取得，優先購買權優先抵押權人的抵押權。當然，承租人行使優先購買權的前提條件在于，其只能與抵押權人同等的條件下才有優先的權利，如抵押權人出價高于承租人而承租人又不愿意以抵押權人的價格購買該物時，只能說明承租人放棄了優先購買權。
從另一方面而言，抵押權是優先受償權，優先的內容在于抵押物的價值，而非取得抵押物的所有權，而優先購買權恰恰是以取得所有權為優先的內容。
已抵押的物出租，除非抵押權人同意租賃權的存在，否則，租賃權的不存在，自然無法產生優先購買權，也就不存在抵押權與優先購買權之間的沖突了。
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