承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資是怎么樣的

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資面臨的“瓶頸”

一是抵押效力存在法律風(fēng)險(xiǎn)。目前，《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律更加強(qiáng)調(diào)農(nóng)用地的社會(huì)保障功能，均對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押作出了禁止性規(guī)定。雖然，目前從國(guó)家政策層面上對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押予以認(rèn)可，但在法律相關(guān)條款尚未修改的情況下，一旦當(dāng)事人間發(fā)生抵押權(quán)糾紛，仍將面臨著抵押權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

二是市場(chǎng)化土地價(jià)值評(píng)估機(jī)制未建立。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值是金融機(jī)構(gòu)授信貸款額度的基礎(chǔ)。而當(dāng)前，我國(guó)尚無(wú)專業(yè)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)制及評(píng)估規(guī)則，也沒有專業(yè)資質(zhì)的評(píng)估人員，如何確定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值，成為實(shí)踐中遇到的突出難題。同時(shí)，由于農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值的評(píng)估受土地承包經(jīng)營(yíng)的時(shí)間、自然條件、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等因素的影響，實(shí)際價(jià)值評(píng)估有一定的難度。

三是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)不健全。隨著土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，由于農(nóng)業(yè)固有的周期性長(zhǎng)、可能面臨自然風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，一旦出現(xiàn)貸款無(wú)法償還的情況，如何處置土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是各方關(guān)注的重點(diǎn)。而目前，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和抵押市場(chǎng)尚未全面建立，如何有效實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押權(quán)仍面臨困境。

二、對(duì)策建議

一是盡快啟動(dòng)相關(guān)法律修改程序。黨的十八屆三中全會(huì)已明確了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的方向，特別是在當(dāng)前更加注重法治化治理的情況下，應(yīng)在全面總結(jié)試點(diǎn)做法的基礎(chǔ)上，盡快啟動(dòng)相關(guān)法律修改程序。由于涉及法律較多，不可能同時(shí)作出修改，建議首先啟動(dòng)對(duì)《農(nóng)村土地承包法》相關(guān)條款的修改，如果因土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押產(chǎn)生糾紛，根據(jù)特別法優(yōu)于一般法的原則，也能做到有法可依，有效防范相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

二是培育農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估組織。為順應(yīng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押市場(chǎng)的趨勢(shì)，國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)建立相應(yīng)的價(jià)值評(píng)估制度，設(shè)置專業(yè)資質(zhì)人員資格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。在現(xiàn)階段，地方可以選擇部分具有建設(shè)用地土地使用權(quán)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行培育，引導(dǎo)抵押當(dāng)事人協(xié)商確定具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，待條件成熟后，再增加專項(xiàng)業(yè)務(wù)或者建立獨(dú)立的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估機(jī)構(gòu)。

三是健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)管平臺(tái)。完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)、抵押登記制度，并依托農(nóng)村集體資產(chǎn)交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、抵押等業(yè)務(wù)納入其中，建立統(tǒng)一的操作規(guī)程，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，規(guī)范辦理農(nóng)地流轉(zhuǎn)、抵押權(quán)交易等行為，提高交易監(jiān)管平臺(tái)的公信力。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)、抵押等信息的發(fā)布，吸引更多的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體參與交易，不斷提高農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。

承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押融資，在法律上是可以的，但因?yàn)橐恍┈F(xiàn)實(shí)的問題，所以承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資仍然存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，這直接影響了，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資的法律效力，也會(huì)直接影響到當(dāng)事人的權(quán)益問題，有需要幫助的話可以聯(lián)系律霸網(wǎng)律師。