一、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普-通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建普-通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普-通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普-通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)，在分開核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普-通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關(guān)鍵是降低增值額。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A出售普-通標(biāo)準(zhǔn)商品房取得銷售收入6000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為4400萬(wàn)元(未包括稅金)。

解答：銷售稅金及附加=6000×5%×(1+7%+3%)=330萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4400+330=4730萬(wàn)元

增值額=6000-4730=1270萬(wàn)元

增值率=1270/4730×100%=26.8%

適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%=381萬(wàn)元

通過(guò)上述計(jì)算可以看出，普-通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為26.8%，超過(guò)20%，需要繳納土地增值稅。要使普-通標(biāo)準(zhǔn)住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在20%以內(nèi)，籌劃的方法有以下兩種：

第一，降低普-通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格。降低銷售價(jià)格雖然會(huì)使增值率降低，但也會(huì)導(dǎo)致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤(rùn)，這種方法是否合理應(yīng)通過(guò)比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普-通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格，令其為X，則應(yīng)納土地增值稅為：

銷售稅金及附加=X1×5%×(1+7%+3%)=0.055X1

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4400+0.055X1

增值額=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400

增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055X1)×100%

由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055X1)×100%=20%，解得X1=5653.1萬(wàn)元。此時(shí)銷售收入比原來(lái)的6000萬(wàn)元減少了346.9萬(wàn)元，由于免征增值稅少納稅381萬(wàn)元，與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬(wàn)元。

第二，增加普-通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額：增加扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，例如可以增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等。假定上例中其他條件不變，只是普-通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目發(fā)生變化，令其為X2，則應(yīng)納土地增值稅為：

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=X2+330

增值額=6000-(X2+330)=5670-X2

增值率=(5670-X2)/(X2+330)×100%

由等式(5670-X2)/(X2+330)×100%=20%，解得X2=4670萬(wàn)元。此時(shí)普-通標(biāo)準(zhǔn)住宅就可以免征土地增值稅。

二、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

第一，利用合作建房節(jié)稅。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))中規(guī)定“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。第二，利用房地產(chǎn)的代建房節(jié)稅。這種情況是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯(lián)營(yíng)節(jié)稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只需交納出租房產(chǎn)稅。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)，在投資時(shí)按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅，而且在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也可以不用補(bǔ)交。

三、利用增加扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可通過(guò)合理的增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)扣除。