國內(nèi)的預(yù)告登記制度如何運用

由于預(yù)告登記限制了債務(wù)人對所出售房屋的再次處分，即限制了其權(quán)利濫用，無疑對穩(wěn)定交易秩序，保障相對弱勢的購房者獲得所購房屋的法律預(yù)期，保護了不動產(chǎn)交易的安全，能更好地推動房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)如金融業(yè)的發(fā)展。實踐中除商品房預(yù)售可辦理預(yù)告登記外，即使是現(xiàn)房或是二手房買賣，凡不能即時履行，出賣人有違約不履行的時空條件者，均可辦理預(yù)告登記，對附條件附期限的買賣，為確保條件成就時權(quán)利人能取得標的物，更應(yīng)該辦理預(yù)告登記。預(yù)告登記的債權(quán)請求權(quán)保全性質(zhì)，對抗第三人的效力和臨時性特點，在融資業(yè)務(wù)中具有充分的現(xiàn)實意義。

首先，相對抵押權(quán)而言，預(yù)告登記后，權(quán)利人的債權(quán)請求權(quán)是獨立的、排他的，而抵押權(quán)在按揭業(yè)務(wù)中，是與所有權(quán)及其居住權(quán)共存的，一物之上，權(quán)利越多風(fēng)險就越大，其利益就沒有充分保障，更不說在構(gòu)建和諧社會，保障公民基本生存權(quán)之居住權(quán)情形下，以變賣抵押物獲得債權(quán)受償，是有很大現(xiàn)實障礙的，這時優(yōu)先受償?shù)呢敭a(chǎn)權(quán)利，是要讓位于公民居住權(quán)(基本人權(quán))的。

其次，抵押權(quán)融資既要登記又要評估，既有評估費、登記費、還有印花稅，周期長成本高，這對小額融資和短期融資是很不利的。

第三、回買融資雖然風(fēng)險小，但如果沒有預(yù)告登記制度支撐，兩次產(chǎn)權(quán)交易的稅費成本，足以讓融資者望而卻步。現(xiàn)在金融機構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)商短期融資，與其讓開發(fā)商用在建商品房抵押，不如與其直接簽訂商品房預(yù)售協(xié)議，經(jīng)過預(yù)告登記后，放貸于開發(fā)商，然后既可通過將買受人的合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓于購房人收回貸款，也可借鑒按揭合同，由購房人向金融機構(gòu)履行支付房款的義務(wù)，房款支付完畢，金融機構(gòu)涂銷預(yù)告登記讓購房人取得本登記。可以說預(yù)告登記制度讓回買融資春風(fēng)得意，既降低了貸款風(fēng)險，又降低了企業(yè)融資成本，提高了企業(yè)融資時效，具有操作性強和靈活性的特點，隨著金融機構(gòu)的推廣和成熟運用，對企業(yè)融資將會有助推作用。

《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。

以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式分析，當(dāng)事人的債權(quán)合同僅起債權(quán)變動的法律效果。生效的債權(quán)合同結(jié)合交付或登記，方能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。因為，一物數(shù)賣情況下的數(shù)個買賣合同的效力是相互獨立的，均可引起債權(quán)變動，而同時存在的各個債權(quán)具有相容性、平等性，就同一標的物可以設(shè)立數(shù)個債權(quán)，其間沒有行使上的先后之分。此時，問題的焦點是一物數(shù)賣情況下標的物所有權(quán)歸屬。而在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式下，先取得標的物的占有或者先辦理完畢登記手續(xù)的買受人取得標的物的所有權(quán)，其他買受人只得向出賣人主張違約責(zé)任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動產(chǎn)買賣合同，出賣人收受價金后，再賣與乙，并向乙辦理轉(zhuǎn)移登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請求權(quán)外，并無排斥第三人的權(quán)利，原則上僅能依債務(wù)不履行的規(guī)定向出賣人請求損害賠償。此種情況，對買受人甲不利，為解決這一問題就產(chǎn)生了預(yù)告登記制度，即為保全關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利進行的登記，使其債權(quán)請求權(quán)具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。

一、預(yù)告登記的性質(zhì)

目前在國內(nèi)主要存在三種觀點：第一種觀點認為：關(guān)于其法律性質(zhì)，究竟是一種物權(quán)或僅為一種債權(quán)保全手段，甚有爭論。預(yù)告登記是介于債權(quán)和物權(quán)之間，兼具兩者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性實有困難，可認為系于房地產(chǎn)登記簿上公示，以保全對不動產(chǎn)物權(quán)之請求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度。第二種觀點認為：預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者可以說是一種準物權(quán)。第三種觀點認為：預(yù)告登記的性質(zhì)是使被登記的請求權(quán)具有確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律結(jié)果，其實質(zhì)是限制現(xiàn)時登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。從各國法律規(guī)定來看，預(yù)告登記使登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)具備了對抗第三人的效力，即具備了物權(quán)的排他效力。因此，預(yù)告登記是債權(quán)被物權(quán)化的一種具體體現(xiàn)。經(jīng)過預(yù)告登記的不動產(chǎn)，債權(quán)人對不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)可以對抗第三人。

二、經(jīng)預(yù)告登記后的物權(quán)變動請求權(quán)特征

第一、該請求權(quán)的性質(zhì)仍為請求權(quán)而非支配權(quán)，內(nèi)容為權(quán)利人在條件具備時請求現(xiàn)時所有人為本登記以變更物權(quán)，權(quán)利人對該請求權(quán)之標的并不具有任何的支配權(quán)。

第二、該請求權(quán)的效力具有特殊性，能夠?qū)沟谌耍袡?quán)人與第三人所為的妨礙該請求權(quán)無效的行為非經(jīng)權(quán)利人權(quán)利讓與無效。

第三、該請求權(quán)具有臨時性，存在于合同生效后至能夠進行登記之日起三個月內(nèi)。

第四、請求權(quán)人未來是否可以實際取得物權(quán)并不確定。如債權(quán)消滅或者所附條件不可能成就，亦或指向的標的物最終無法完成。預(yù)告登記使已登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動請求權(quán)經(jīng)過公示后，具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴張、滲透。所謂債權(quán)物權(quán)化是指具備了物權(quán)的某些效力。

三、預(yù)告登記與商品房預(yù)售登記的區(qū)別

①、適用對象不同。商品房預(yù)售登記是對商品房預(yù)售合同的登記，而預(yù)告登記是對請求權(quán)的登記。

②、兩者的目的也不同。前者進行保全的是商品房預(yù)售合同，而后者是權(quán)利人的請求權(quán)。這一差異導(dǎo)致了商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記制度的功能，預(yù)告登記的保全權(quán)利、保全權(quán)利順位及確保交易安全的功能在預(yù)售合同備案中無從體現(xiàn)。

③、登記申請人不同。預(yù)售登記的申請人為商品房預(yù)售人，而預(yù)告登記的申請人為享有請求權(quán)的權(quán)利人，義務(wù)人為不動產(chǎn)的現(xiàn)時所有人，請求權(quán)人應(yīng)取得義務(wù)人的承諾(當(dāng)然法院的假處分命令應(yīng)該也可以)。

④、適用的依據(jù)不同。預(yù)售合同登記適用城市房地產(chǎn)管理法等公法的強制規(guī)范進行，而預(yù)告登記適用私法規(guī)范。

⑤、權(quán)利性質(zhì)也不同。預(yù)售合同登記屬于行政管理性質(zhì)，而預(yù)告登記屬于私法的權(quán)利保全性質(zhì)。

⑥、效力不同。預(yù)告登記制度的核心是其效力，各國法律大多規(guī)定了預(yù)告登記具有保全順位的效力、保全權(quán)利的效力與滿足的效力等，也只有賦于預(yù)告登記這些效力，才能使預(yù)告登記具有實際意義，成為請求權(quán)的保全手段。而我國現(xiàn)行預(yù)售登記僅有“應(yīng)當(dāng)”進行登記的規(guī)定，而沒有對登記效力的規(guī)定。不僅沒有規(guī)定未經(jīng)登記的預(yù)售合同是無效還是不能對抗第三人;而且也沒有規(guī)定經(jīng)過登記的預(yù)售合同，預(yù)購人是否有對抗第三人的效力，是否可以對抗隨后成立的物權(quán)變動或有損于登記債權(quán)的行為。

⑦、預(yù)售登記沒有失效制度。預(yù)告登記只是一種請求權(quán)的保全，不具有獨立的效力，只有將預(yù)告登記推進到本登記時才具有意義。因此，預(yù)告登記由于一些特定的事由而消失，不會永遠存續(xù)。而我國商品房預(yù)售登記不會涂銷，存續(xù)時間非常長，這也意味著其目的在于行政管理即預(yù)售資格審查手段，而非對購房人的請求權(quán)進行保護，與預(yù)告登記制度存在著根本上的差異。

四、預(yù)告登記的條件

預(yù)告登記須滿足一定條件，按照《物權(quán)法》第二十條和《房屋登記辦法》第七十條規(guī)定，申請人與義務(wù)人首先須簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議;其次，申請預(yù)告登記是按照約定進行的，為此，要么在不動產(chǎn)物權(quán)買賣協(xié)議中，要有預(yù)告登記的專門條款，要么單獨訂立預(yù)告登記的協(xié)議;第三，法條雖未對預(yù)告登記的當(dāng)事人資格明確規(guī)定，但從要求提供的材料中有已登記備案的《商品房預(yù)售合同》、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》來看，商品房買賣預(yù)告登記的出賣人須是具有商品房預(yù)售(銷售)資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、二手房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記的轉(zhuǎn)讓人須是房屋所有權(quán)人，申請人須具有民事權(quán)利能力和行為能力。

上面的內(nèi)容就是小編對此問題的分析內(nèi)容，在我國預(yù)告登記制度適用于商品房和二手房買賣，限制了債務(wù)人對所出售房屋的再次處分。如果讀者有涉及到法律的問題需要援助的，歡迎來律霸網(wǎng)進行咨詢，我們有專業(yè)的律師團隊幫助你。