一、地下車位買賣的陷阱

關(guān)鍵問(wèn)題1

無(wú)產(chǎn)權(quán)證車位不受保護(hù)

當(dāng)發(fā)展商把廣大業(yè)主共有的車位私下賣掉，由于這些產(chǎn)業(yè)并非屬于發(fā)展商的，業(yè)主最后拿到手的只是一紙合同，而不是產(chǎn)權(quán)證。

這些沒有產(chǎn)權(quán)的共有車位買賣不受物權(quán)法保護(hù)，小區(qū)業(yè)主有權(quán)向法院申請(qǐng)撤消發(fā)展商對(duì)這些共有車位的買賣合同。合同撤消后，購(gòu)買這些私賣車位的業(yè)主只能向發(fā)展商追討購(gòu)車位款項(xiàng)。一旦房地產(chǎn)商“走佬”，業(yè)主的錢就存在追不回的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵問(wèn)題2

車位被開發(fā)商多次出售

“沒辦理產(chǎn)權(quán)的車位有可能被開發(fā)商二次銷售!”華工法學(xué)教授表示，“廣州今年3月國(guó)土房產(chǎn)局專門頒布了《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫(kù)租售管理規(guī)定》，其中第五條規(guī)定：‘房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開發(fā)單位出售或者出租房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)前，需經(jīng)初始登記確認(rèn)權(quán)屬。’”

然而，有的開發(fā)商遲遲沒辦理這個(gè)“確權(quán)”手續(xù)，使得買了車位的小業(yè)主始終拿不到產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)商等車位漲價(jià)時(shí)再辦確權(quán)手續(xù)，把車位以高價(jià)第二次賣出并幫第二買家辦理完過(guò)戶，那么第一次的買家反而成了被趕走的那個(gè)。“法律就只承認(rèn)已過(guò)戶的車位”。

專家在此提醒，無(wú)論交易一手車位還是二手車位，最核心的問(wèn)題在于關(guān)注車位原始產(chǎn)權(quán)到底歸誰(shuí)所有。買家交易前首先要明確，車位是否具有受法律保護(hù)的產(chǎn)權(quán)，明晰以后才能夠確定交易的合法性和購(gòu)買的風(fēng)險(xiǎn)，以及購(gòu)買人簽的合同的保障力到底有多大。

關(guān)鍵問(wèn)題3

人防工程車位有特殊性

“人防工程的車位不同于普通車位，在戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)會(huì)被防空部門統(tǒng)一管理，有可能當(dāng)時(shí)不作私人停車位用途。”華工法學(xué)教授關(guān)*宏表示，人防工程車位的特殊性在于車位擁有者在戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的時(shí)候，就要無(wú)條件地把這個(gè)車位交出來(lái)給有關(guān)的防空管理部門統(tǒng)一支配。因而，購(gòu)買車位時(shí)市民要留意合同里的細(xì)則看是否明確列有人防工程的使用規(guī)則。

關(guān)鍵問(wèn)題4

租賃期限超20年后無(wú)效

有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時(shí)候會(huì)申明車位不能買賣。他們不會(huì)與業(yè)主簽買賣合同，只簽租賃合同。可是，他們?cè)诤贤胁⒉幌蛳M(fèi)者聲明“租賃期限超過(guò)20年后將不受法律保護(hù)”。

根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的那部分無(wú)效。”也就是說(shuō)，消費(fèi)者租賃車位(庫(kù))(就是所謂的銷售使用權(quán))最長(zhǎng)期限也只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。

專家提示，凡是銷售使用權(quán)超過(guò)20年并且不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為，消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償。

二、相關(guān)法規(guī)

個(gè)人豪囤車位現(xiàn)象或杜絕

一戶業(yè)主豪囤幾十個(gè)車位也沒“法”管?近來(lái)陸續(xù)有媒體報(bào)道，不同小區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)一戶業(yè)主購(gòu)買數(shù)十個(gè)車位再提高租金返租給小區(qū)業(yè)主。然而，隨著《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案修改稿)》)(下簡(jiǎn)稱“修改稿”)于今年7月29日提交省十一屆人大常委會(huì)第四次會(huì)議審議，這種“豪霸”車位的現(xiàn)象或能得到有效解決。

據(jù)了解，今年4月1日起執(zhí)行的《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫(kù)租售管理規(guī)定》已對(duì)每戶購(gòu)買車位數(shù)量作出相關(guān)規(guī)定：車位比例低于1∶1的廣州樓盤小區(qū)，車位只能賣給業(yè)主，且一套房只能限買或限租一個(gè)車位。在廣州市區(qū)車位比例低于1∶1的樓盤比比皆是，然而確保小區(qū)業(yè)主優(yōu)先使用、轉(zhuǎn)讓或拍賣時(shí)也應(yīng)以小區(qū)業(yè)主優(yōu)先的“優(yōu)先原則”在實(shí)際操作中有很大的灰色區(qū)域。

“具體多少時(shí)間內(nèi)只能向業(yè)主發(fā)售、以什么樣的形式公示等細(xì)節(jié)的缺失使操作起來(lái)十分模糊。”華工法學(xué)教授表示此次省物業(yè)管理?xiàng)l例的修訂稿里對(duì)如何優(yōu)先滿足業(yè)主需要作出了細(xì)化，使業(yè)主優(yōu)先原則更具操作性。

“修改稿”中明確表示，擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位、車庫(kù)。同時(shí)，在確定滿足本區(qū)域所有業(yè)主需求前，不得將車位(庫(kù))出售給其他人。

三、產(chǎn)權(quán)證

房屋產(chǎn)權(quán)證具體又包括《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》，但有些地方也可能是由房屋管理部門和土地管理部門統(tǒng)一開據(jù)的《房地產(chǎn)權(quán)證書》。

有產(chǎn)權(quán)證可以對(duì)房屋擁有一定的處分權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)證的有些權(quán)利得不到保障。如果沒有辦理房地產(chǎn)權(quán)證，買房人即使交了房款，辦了入住手續(xù)，但從法律意義講，房子還是不屬于買房者所有。

根據(jù)上述的回答我們可以清楚知道，地下車位的買賣應(yīng)該注意的是無(wú)產(chǎn)權(quán)證車位不受保護(hù)、車位被開發(fā)商多次出售、人防工程車位有特殊性以及租賃期限超20年后無(wú)效。對(duì)于這些問(wèn)題在購(gòu)買時(shí)一定要了解清楚，如果您還有其他不清楚的地方，請(qǐng)咨詢律霸網(wǎng)的專業(yè)律師，他們會(huì)為您解答。