一、有哪些情形的房地產不予或暫緩登記

第二十二條有下列情形之一的，房屋登記機構應當不予登記：

(一)未依法取得規劃許可、施工許可或者未按照規劃許可的面積等內容建造的建筑申請登記的;

(二)申請人不能提供合法、有效的權利來源證明文件或者申請登記的房屋權利與權利來源證明文件不一致的;

(三)申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的;

(四)申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的;

(五)房屋已被依法征收、沒收，原權利人申請登記的;

(六)房屋被依法查封期間，權利人申請登記的;

(七)法律、法規和本辦法規定的其他不予登記的情形。

第七十八條異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。

二、房屋產權登記的流程

1、申請。是指權利人因設定房屋產權而向房屋所在地的縣級房屋登記機關要求進行登記的行為。申請人可以是自然人，也可以是法人或者其他組織。申請人為法人、其他組織的，應當使用其法定名稱，由其法定代表人申請。申請人為自然人的，應當使用其身份證件上的姓名。申請人進行申請房屋產權登記，既可以由權利人自己申請登記，也可以委托代理人申請房屋產權登記。共有的房屋，由共有人共同申請。房屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同申請。申請人申請登記時，應當向登記機關交驗單位或者相關人的有效證件。代理人申請登記時，除向登記機關交驗代理人的有效證件外，還應當向登記機關提交權利人的書面委托書。

2、受理。受理是指房屋登記機關接受權利人的請求而對權利人所提交的相關資料進行形式審查的行為。申請人對所提交的資料的實質性內容負責。資料齊備，形式合法的，登記機關予以受理，發給申請人受理通知書。資料不齊備，形式欠缺的，登記不予受理，發給申請人不予受理通知書，并說明不予受理的理由。

3、調查。是指登記機關對申請人的申請進行實質審查，查明房屋的客觀現狀的行為。房屋的客觀現狀包括房屋所使用土地的宗地界線、宗地面積、房屋的座落位置、房屋結構和房屋建筑面積。登記機關對予以受理的請求應及時指派兩人以上工作人員進行實地調查，并畫測繪圖。

4、公告。公告是指房屋登記機關在對申請人所提供的資料進行形式審查和實質審查后，以一定的方式向公眾公布欲予核準房屋產權的有關事項，利害關系人可以在規定的期限內向房屋登記機關提出異議。公告的形式應讓社會公眾方便獲知。公告應保留合理的期限，一般應為30天。利害關系人可以是自然人、法人、其他社會組織，也可以是有關國家機關。公告期滿，沒有異議的，應向申請人核發房屋所有權證書。利害關系人提出異議的，利害關系人應提供相應的證據。

5、聽證。房屋登記機關因利害關系人在公告期內對房屋登記機關公布的欲予核準房屋產權的有關事項提出異議，應組織聽證。申請人和利害關系人進行對質，查明有關事實真相。登記機關做好聽證記錄。聽證程序并不是房屋登記的必經程序，它因利害關系人有相應的證據資料，向房屋登記機關提出異議，房屋登記機關認為確有必要時，才啟動聽證程序。

6、決定。房屋登記機關對申請人所提交的文件資料進行形式審查和實質審查，認為申請人提交的文件資料齊全、有效，土地房屋權屬來源合法、明確，登記機構應當決定予以核準登記，給權利人頒發房屋產權證書。申請人因正當理由不能按期提交證明材料的;或按照規定需要補辦手續的;或法律、法規規定可以準予暫緩登記的。經申請人申請可以決定準予暫緩登記。對房屋屬于違章建筑的或臨時建筑的;或法律、法規規定的其他情形的，房屋登記機關應當作出不予登記的決定，并向申請人書面說明理由。

7、歸檔。農村房屋登記機關應將房屋產權登記有關資料整理歸檔，妥善保管，方便查閱。

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