房屋買賣合同違約責任糾紛管轄權

根據《中華人民共和國民事訴訟法》(2012年修正)第二十三條規定“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。“法律規定因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。但第三十三條規定“下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄：(一)因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄;那么，哪些是屬于“因不動產糾紛提起的訴訟”呢?

《民事訴訟法司法解釋》第二十八條規定：民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。那么，哪些是屬于“政策性房屋買賣合同糾紛”呢?

政策性房屋有很多，如經濟適用房、單位集資房、市場運作房、限價商品房、危房改造住房、城中村改造住房等等。

由此可以推斷：房屋買賣合同糾紛，不屬于必須由房產所在地法院管轄的專屬管轄案件。

【案例】

被告某房地產開發公司辦事機構所在地在江西省吉安市吉州區，后在吉安市青原區開發建設商品房。2008年3月，原告張某購買了一套商品房。原、被告雙方簽訂了《商品房買賣合同》，并到吉安市青原房地產交易所辦理了備案登記。原告按約付清全部購房款。被告沒有及時交付房屋、沒有及時辦理房屋產權證以及擅自改變設計規劃，將公共燃氣主管道安裝在原告所購房屋室內陽臺。為此，原告與被告交涉但無果，遂向法院提起訴訟，要求被告支付逾期交房違約金、逾期辦證違約金共計2.3萬余元，并移除安裝在原告房屋室內陽臺的燃氣主管道。法院立案并審理后，被告始終沒有提出管轄異議。

那么法院是否有管轄權?第一種意見認為，本案案由定的是商品房銷售合同糾紛，原告的訴訟請求主要是要求被告承擔違約責任，糾紛的成因是基于被告的合同違約行為所致。依據我國《民事訴訟法》第二十四條的規定，因合同糾紛提起的訴訟，由被告所在地或者合同履行地人民法院管轄。由于被告開發公司的住所地在吉安市吉州區，原告選擇在吉州區進行訴訟，沒有違反法律規定，所以吉州區人民法院有管轄權。

第二種意見認為，本案吉州區人民法院沒有管轄權。理由是：本案純屬我國民事訴訟法規定的專屬管轄，即不動產糾紛由不動產所在地人民法院管轄，專屬管轄不容違反。本案原告購買被告開發的商品房屬于不動產，其所在地在青原區，該案應移送吉安市青原區人民法院管轄。

案例評析

我國《民事訴訟法》第三十三條規定：“下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄：(一)因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄;(二)因港口作業中發生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄;(三)因繼承遺產糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。”這里的關鍵是如何理解“不動產糾紛”?《中華人民共和國民事訴訟法》及最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見，均沒有對“不動產糾紛”進行明確定義和詳細解釋。本案中，原告購買被告開發的商品房所產生的糾紛屬是否屬于“不動產糾紛”?

首先，該商品房屬于不動產是毋庸置疑的。買賣不動產產生的糾紛應當屬于我國《民事訴訟法》規定的“不動產糾紛”，而且對于房產確權、房產抵押、房產征用、不動產侵權糾紛等都屬于我國《民事訴訟法》規定的“不動產糾紛”。該類案件應當無條件適用專屬管轄，由不動產所在地人民法院管轄。本案原告的訴訟請求雖然是要求被告承擔合同違約責任，但該合同違約責任存在的前提是因合同標的物即房產所致，合同違約僅僅是表面形式，實質上是買賣不動產所產生的糾紛。同時，政府房產部門有專門的房地產交易所對房產買賣等行為進行登記、備案管理，在行政區域上，案件的管轄應該和所在區域的行政部門相匹配、相協調，以利于各項工作的協調開展。本案中，原告購買被告的房產已經在青原區房地產交易所進行了備案登記，該案應該適用專屬管轄，由青原區法院審理。

其次，原告訴請要求被告移除所安裝在其房屋陽臺室內的燃氣主管道，此訴訟請求屬于侵權性質，純屬于“不動產糾紛”，應適用專屬管轄，由青原區人民法院管轄。當然，對于不動產建設合同、房屋租賃合同糾紛的案件，則可以適用合同糾紛確定管轄地。本案中，原告與被告簽訂雖然是買賣合同，但合同所涉及的標的物屬于不動產，糾紛產生的前提是因買賣合同中的標的物所引起，我們不能簡單地加以割裂開來，應該從合同所涉及的本質來確定管轄，不應作擴大理解。

綜上，我國《民事訴訟法》第三十三條規定的不動產糾紛，應當指不動產買賣、不動產抵押、不動產確權、不動產征用和不動產侵權糾紛，該類糾紛案件應當適用專屬管轄，由不動產所在地人民法院管轄。故本案應由青原區人民法院管轄。

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