淺析房屋租賃合同糾紛審理中需要注意的問題

房屋租賃合同是當事人雙方約定在一定的期限內，一方將房屋交付另一方使用或收益，另一方給付租金，并于期限屆滿時返還該房屋的合同。房屋租賃合同在我們的日常生活和經濟活動中十分常見，法院在審理此類案件的數量上也一直居高不下。我國的房屋租賃制度在經歷了數次立法的修改和完善之后，已經日益健全。但在司法實踐中，要妥善處理好該類案件，需重點把握好以下幾個問題。

一、租賃期限的認定

房屋租賃合同的租賃期限是租賃合同的主要內容之一，是出租人與承租人自主約定，出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的時間限制，同時也是當事人承擔違約責任的前提條件。它關系到承租人使用租賃物的時間長短，支付租金、交付租賃物的時間限制等，因此對于租賃合同具有重大意義。

1、租賃期限的約定。關于租賃期限，各國法律往往對最短期限沒有規定，但一般均設有最長期限的限制。對于租賃期限的最長時限的設定，在德國、意大利、日本等國的民法典中均明確作出了規定。關于這一點，我國合同法借鑒了這些國家的規定，對租賃的最長存續期間進行了規定。我國《合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”

2、續訂租賃期限問題。租賃合同到期后，若要將租賃合同的期限延長。可以采取兩種方式：一是約定更新，一是法定更新。約定更新是指出租人與承租人于租賃合同屆滿后另行訂立一個合同約定延長租賃期限。我國《合同法》第二百一十四條第二款對租賃期限的約定更新作出了規定：“租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”因此，出租人與承租人約定更新租賃期限，也不得超過法律規定的二十年的最高期限;而法定更新又稱默示更新，即租賃期限屆滿后，當事人的行為表明其租賃關系依舊存續。我國《合同法》第二百三十六條對法定更新作出了明確規定：“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。”

3、適用租賃期限法定更新時應注意以下幾點：一是更新后的租賃關系在租金數額、支付方式、支付期限、租賃物的用途、維修等其他所有權利義務方面與更新前的合同一樣保持不變，只是租賃期限上由定期租賃變更為不定期租賃;二是必須是承租人本人繼續對租賃物進行使用收益;三是不能存在異議，即無論是出租人在租賃期限屆滿之前提出異議還是在租賃期限屆滿之后提出異議，抑或當事人雙方在原合同中約定租賃期滿后不再續租的，租賃期限的法定更新均不成立;四是法定更新只適用于定期租賃，不適用于不定期租賃。

二、房屋租賃合同無效的情形

1、租賃違法建筑的、違法轉租的、轉租超過原承租期限的。出租違法建筑包括出租人出租未取得建設工程規劃許可證，或者不按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋以及出租人出租未經批準或未按照批準內容建設的臨時建筑。出租違法建筑的，若在法庭辯論終結之前取得主管部門批準，使得建筑物合法，則可以認定租賃合同有效;違法轉租導致合同無效，是指未經出租人同意，承租人將出租房屋轉租給第三人的行為，若出租人明知轉租但6個月內未提出異議，喪失勝訴權;轉租時超過原承租人剩余租期的部分約定無效，但是雙方另有約定的除外。

2、除了上述情形，當事人主張合同無效，法院不予支持的情形。當事人以房屋租賃合同未經登記備案為由的以及當事人以侵害優先購買權為由的。前者需知登記備案不是房屋租賃合同的生效要件，因此，當事人據此主張合同無效不能得到支持，但如果雙方約定登記備案為生效條件的，可以依其約定，但如果一方已經履行主要義務對方已接受的，合同有效;當事人以侵害其有限購買權主張出租人與他人的買賣合同無效的，法院不予支持;但是，如果出租人與第三人之間存在惡意串通，構成合同法第五十二條規定的情形，仍可認定該買賣合同無效。

三、承租人裝飾裝修物如何處置問題

承租人往往會出現在征得出租人同意或者未經同意的情況下，對所租房屋進行裝飾的情況。根據最高人民法院2009年7月30日公布，同年9月1日施行的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，若出現此類情況，當分合同無效、合同期限屆滿和合同解除三種情況來區別對待。

1、合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物由承租人自行拆除，恢復出租房原狀，出租人同意利用的以及已形成附合的裝飾裝修物且出租人同意利用的，可折價補償。若出租人不同意利用，根據合同無效的過錯分擔現值損失。

2、合同期限屆滿時，未形成附合的裝飾裝修物，承租人需自行拆除，形成附合的裝飾裝修物，出租人不予補償。

3、合同解除時，未形成附合的裝飾裝修物，承租人需自行拆除，已形成附合的裝飾裝修物，有約定的依約定，無約定的依下列情況處置：因出租人違約導致合同解除的，出租人賠償裝飾裝修的殘值損失;因承租人違約導致合同解除的，出租人不予賠償;雙方違約導致合同解除的根據過錯分擔責任;不可歸責于雙刀事由導致合同解除的，雙方依據公平原則分擔裝飾裝修的殘值損失。

同時，未經出租人同意，承租人對出租房屋擅自進行擴建的，擴建費用由承租人自行負擔，出租人可以請求恢復原狀或賠償損失。經過出租人同意，擴建費用依照雙方約定分擔;如果沒有約定，則按照下述方式處理：辦理合法建設手續的，擴建費用由出租人承擔;未辦理合法建設手續的，擴建費用根據雙方過錯分擔。

四、違約金的處理問題

在租賃合同案件中，違約金問題是較為突出的，法院在對此如何認定的問題上也存在一定的爭議，但《合同法》第一百一十四條等規定已經確定違約金具有“補償和懲罰”雙重性質，系以賠償非違約方的損失為主要功能，而非旨在嚴厲懲罰違約方。2009年《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》以及《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(法發(2009)40號)均進一步明確了該項原則。

具體說來，對違約金的認定應分別以下情況予以處理：

1、只有當約定的違約金過分高于造成的損失時，當事人才可以請求人民法院予以適當減少。因此，在當事人惡意違約的情況下，如果沒有證據證明合同約定的違約金過分高于造成的損失，當事人請求減少違約金的，法院可以不予支持;

2、當事人一方履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，賠償額應當相當于因違約給對方造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。確定違約金是否過高問題，應該以違約方給對方造成的損失為標準，且要以當事人提出請求為前提。如果違約方惡意違約，對方向違約方主張支付違約金，違約方主張違約金過高，在對違約金進行調整時要注意體現對惡意違約的懲罰;在違約方違約的情況下，非違約方也有過失的，應以將違約金確定為較實際損失略高為宜;在合同一方想通過高額的違約金從違約方獲取暴利的情況下，應把違約金調整到和實際損失相等。

3、違約金與定金同時主張，法院擇一進行支持。根據合同法第一百一十六條規定：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。可見，法律只是賦予了當事人適用違約金或者定金條款的選擇權，如果當事人一并主張違約金和定金，則不能獲得支持。同時需注意合同雙方約定的違約金不得超過實際損失30%的，否則即屬于過分高于造成的實際損失，超出部分無效。而根據《擔保法》第九十一條和《擔保法解釋》第第一百二十一條規定定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十，對于超過的部分，人民法院不予支持。