一房兩售如何處理
新的《民法典》于2021年1月1日生效,《合同法》有效時期為2020年12年31日止,屆時與《民法典》相沖突的條款失效,由新頒布的司法解釋替換。
《民法典》生效前的規定:《合同法》第一百三十二條?【標的物】出賣的標的物,應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。
法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物,依照其規定。
1、在一房二賣中,出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后,對后買受人履行了合同義務,辦理了房產過戶登記手續的情形。
一房二賣中,這種情形最為普遍。在該情形下,如前所述,兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經履行完畢,該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時,前后兩個買受人享有的請求權性質是不同的:后買受人因其債權已得到滿足,已經是該房屋的所有權人,故其享有的是基于對該房屋所有權上產生的物權請求權。
2、在一房二賣中,出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產權過戶登記之后,又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。
在一房二賣中,這種情形也很普遍。此時,由于房屋產權已經過戶,出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規定:出賣的標的物,應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。不屬于出賣人所有且出賣人無處分權的物,不構成買賣合同的標的物。換言之,《合同法》不承認出賣他人之物的合同的效力。違反《合同法》第一百三十二條第一款的規定,即屬于無權處分行為。
關于無權處分制度,《合同法》第五十一條規定:無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。對該條作反對解釋,即權利人不追認且處分人事后也未取得處分權的,合同即無效。因無權處分并最終導致合同無效的,由出賣人向后買受人承擔信賴利益的賠償。
3、在一房二賣中,二次買賣均未完成過戶登記的處理。
在一房二賣中,二次買賣均未辦理過戶登記的情形下,房屋所有權仍為出賣人享有,而二次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講,買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。然而,基于先后買賣合同而生的此二重債權,系處于平等地位,并無位序關系,不因先后而異其效力,故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。也就是說,一合同的債權人并不能排斥另一合同的債權請求。
對于這中情況下,本從幾個方面為大家進行了相關的介紹,這也是購房者需要了解的問題,才能更好的維護自己的合法權益。那么在處理糾紛的時候,大家可以選擇通過法律訴訟的途徑,更加有保障。如果您有其他問題需要找律師咨詢,歡迎咨詢律霸網專業律師。
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