房地產信托的流程是怎樣的

房地產信托的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。這兩種模式說到底就是資金信托和房地產資產信托的區別，由于各自的國情不同，美國比較側重于資金信托型REIT，而日本側重于房地產資產信托型REIT。根據模式不一樣，流程也有些差別。

美國模式

美國的房地產信托通常是以基金的形式出現的，在成立階段，其主要運作流程為：

(1)評估資金。基金發起人為滿足自身需求，進行REIT基金募集的籌劃，主要工作包括：預估所需資金數量，確認選擇REIT基金為籌資工具，并考慮投資標的的收益性能否達到必要的回報率等。

(2)接洽承銷商、發起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細節、募款細節和承銷方式等工作。

(3)接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發行的相關法律、會計問題，選定律師事務所及會計師事務所為成立全過程服務，并擬訂申請文件，此時投資計劃在財務上的可行性分析基本確定。

(4)接洽不動產顧問公司。若基金未來的經營管理由房地產顧問公司擔任，則需要洽定對象并簽定REIT管理顧問契約，確定其權利義務關系。

(5)當所有文件備齊后即可以向SEC申請募集，在申請成功后，要決定保管機構并簽定REIT契約。

房地產信托成立并在證券交易所掛牌交易后，便進入正式運作階段。值得注意的是該類證券一般需經過信用評級機構的評級。房地產投資信托公司必須按成立階段所定協議實施投資計劃，保管機構則依房地產投資信托公司的指示，進行業務操作，執行房地產買賣、傭金收付及租金與相關商業投資的收支等事宜。投資者通過券商購買　REIT證券，投資收益則從保管機構處獲得。

在美國，房地產信托證券首次公開發行的注冊登記，其依據是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細披露REIT的投資政策、與投資政策有關的活動、房地產的狀況、財產處理的信息、經理公司與投資公司之間的關系等。當然，REIT也可因私下發行而無須注冊登記，但依據1933年證券法REGULATION?D(RULES501-506)，私下發行的投資人人數上限為35人，完成公開發行后，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務。另外，法律還對房地產信托的結構、資產運用和收入來源作了嚴格的要求，如房地產投資信托須有股東人數與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中;每年90%以上的收益要分配給股東;其籌集資金的大部分須投向房地產方面的業務，75%以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成;同時至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得。在稅收方面，REIT則受到了優待，按照規定，REIT不屬于應稅財產，且免除公司稅項，這就避免了雙重納稅的可能。

日本模式

其運作流程為：

(1)房地產公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產公司;

(2)投資者將房地產產權信托給房地產投資信托公司進行經營管理;

(3)信托公司將房地產全部租賃給房地產公司，同時向該公司收取租賃費;

(4)房地產公司也可以將房地產轉租給承租人，向承租人收取租賃費;

(5)信托公司向投資者發放紅利;

(6)信托銀行也可以將該房地產在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。

房地產行業是一個投資重度聚集的行業，因為雖然時間周期較長、資金占用量大，但利潤回報較高。但房產本身既是耐用消費品，又是投資品的情況會帶來投機風險，關于這方面各位投資人要多多關注，建議投資前多多咨詢相關專業人士和律師。律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。