開發商收取土地使用費的方式

外商投資企業經依法批準使用土地的，須按照《中華人民共和國土地管理法》規定的土地管理機關的職責分工，與土地管理機關或房地產管理機構簽訂使用土地合同;市、區、縣財政局根據使用土地合同確定的用地面積、土地等級征收外商投資企業土地使用費。土地使用費自核定之日起五年內不變;五年期滿后，根據實際情況，重新核定。外商投資企業從批準成立之日起，按公歷日歷年度繳納土地使用費。土地使用費按季征收，年終清算。第一日歷年度用地時間超過半年的，按半年計征，不足半年的，免征土地使用費。

(一)使用權出讓金

外商投資企業可以按出讓方式取得土地使用權。按照土地的不同用途，分別采取協議、招標、拍賣方式進行。招標出讓的，由評標委員會根據招標要求和投標者所報條件確定中標者，中標者所報土地價款即為出讓金額;拍賣出讓的，最高報價者所報土地價款即為出讓金額;協議出讓的，應交出讓金不低于國家規定的最低價和云南省規定的有關標準。企業一次交納出讓金有困難的，可以在出讓合同中約定分期交納，或者縮短出讓年限以降低出讓金額。

(二)場地使用費

外商投資企業可以按劃撥方式取得土地使用權，并按規定向中方政府交納場地使用費。場地使用費由場地開發費(包括征地、拆遷安置費用和為企業直接配套的基礎設施等費用)和土地使用費組成。企業可以按照土地使用合同的約定一次性交納場地開發費，逐年交納土地使用費，或者將場地開發費和土地使用費綜合計算逐年交納。一般外商投資企業經批準以劃撥方式取得土地使用權，一次性交納場地開發費或自行開發場地的，成立后第一年至第五年免交土地使用費，第六年至第十年減半;投資開發云南省鼓勵投資的產業或興辦教育、文化、衛生、科研等非盈利項目，企業一次性交納場地開發費或自行開發場地的，免交土地使用費。中方企事業單位以劃撥土地使用權作為條件與外商舉辦合資、合作企業的，須向土地管理部門申請辦理有關手續，即由中方土地使用者補辦土地使用權出讓手續，補交出讓金，或者由中方企事業單位交納場地使用費。

(三)土地收益金

外商投資企業還可以按國有土地租賃方式取得土地使用權，并按年向當地市(縣)人民政府土地管理部門交納土地年租金(土地收益金)。

計費辦法

1、如何把土地成本剝離出來，就是把土地出讓金以土地使用費的形式，按年度繳納。由國家專門部門制定土地價格評估機制和征繳辦法，并負責征繳。這樣，就可以把目前的土地轉讓制度，這種短期行為，轉變為長期行為，更適應可持續發展的要求。消費者在購房的時候，購買的僅僅是土地上的建筑，土地的使用權不是一次性買斷70年，而是像暖氣費和有線電視費一樣，每年繳納。并且，土地使用費應該隨土地利用狀況視市場行情而浮動。

2、由于土地為全民所有，應該有一個社會保障面積作為計費基數，該基數以上多占用的面積為計費面積。住房不夠該基數面積的，可以獲得某種形式的住房補貼。該面積應該為住房折算占用土地面積，在一定條件下，也可以簡化為住房面積。對單位面積的計費標準，由相關部門制定計算辦法，比如可以與住房空置率，當年新建住房銷售狀況等指標掛鉤，通過一定的公式計算而得。如果空置率過高，說明土地使用費偏低，可以提高土地使用費，即提高住房使用成本。如果新建住房銷售低迷，說明住房使用成本偏高，可以降低土地使用費。原則上，家庭住房和商業網店房折合為占地面積以后，收費標準相同。

3、該辦法的核心是計時計費，費用由占地面積乘以占地時間乘以單位面積計費標準計算得出。土地開發期間的費用由開發商承擔，住房轉讓之后，收費對象隨之轉移。比如房屋空置，費用由房主承擔，如果新建住房未售出，則費用由開發商承擔。

土地使用費由誰繳納?

使用土地的單位和個人是土地使用費的繳納人。但：

(一)以土地投資入股與他方興辦合資、合作或聯營企業的，合資、合作或聯營企業為繳費人，但經批準的合營合同另有約定的按合同辦理;土地權屬沒有轉移的，提供土地的一方為繳費人;土地使用權轉讓的，受讓方為繳費人;

(二)租賃房屋的，房屋所有人為繳費人;

(三)經營土地開發的，在土地使用權轉讓前，經營開發單位為繳費人，土地使用權轉讓的，受讓方為繳費人;

(四)農村工商用地和宅基地，以工商企業、宅基地使用人為繳費人;

(五)共有的土地，以《房地產證》登記的權利人為繳費人。

土地使用稅與土地使用費有何區別?

根據規定，我國對內資企業和中外合資企業執行不同的稅收條例。內資企業使用的土地，適用于國務院1988年9月27日以第17號令頒布的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》;外商投資企業、外國企業和外籍人員的房地產，適用于中央人民政府政務院1951年8月8日頒布的《城市房地產稅暫行條例》，隨著形勢的發展，財政部(80)財稅字第82號文對征免房地產問題作了明確規定，即“中外合資經營企業的自有房產，仍按《城市房地產稅暫行條例》的規定，征收房產稅”。

“合資企業使用的土地，所有權屬于國家，由各有關部門按照規定征收土地使用費，不再征收房地產稅。”國家稅務總局國稅函[1997]162號文明確：“根據現行有關規定，《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》不適用于外商投資企業，對外商投資企業應征收土地使用費，不征土地使用稅。”

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