2012年3月,王某購買了謝某的一套住房,買賣雙方簽訂《存量房屋買賣合同》,其中明確約定了交易房屋的相關(guān)情況、成交價格等,但是對房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等細節(jié)都沒有涉及。

在支付了相應(yīng)購房款項后,雙方于同年6月4日辦理了房屋過戶手續(xù)。手續(xù)辦完,王某認為房子就是自己的了,一心想著等過段時間直接入住。可當同年7月18日,當雙方辦理完房屋的交接手續(xù),王某準備入住時,卻發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)原來的坐便器、燃氣灶,甚至地板都已不見,屋內(nèi)一片狼藉。原來,房子過戶后到交接前的這段時間內(nèi),賣房人謝某陸續(xù)把原來房內(nèi)安裝的燃氣灶、座便器等物品搬走,甚至還拆除了房內(nèi)的木地板、窗簾桿等部分裝修及附屬設(shè)施。

王某隨即找到謝某表示抗議,可謝某卻振振有詞,認為既然合同沒有約定附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等歸王某所有,那他就有權(quán)拆除并拿走這些設(shè)施設(shè)備。為此,雙方發(fā)生爭議,并起訴到了法院。

法庭上,買房人王某提出,當初看房時,房間內(nèi)就有上述相關(guān)設(shè)施,在此基礎(chǔ)上才商議價格簽訂了買房合同,那么房屋內(nèi)的生活必需設(shè)施設(shè)備理應(yīng)隨著房屋性質(zhì)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移,一并由王某享有所有權(quán)。謝某擅自將房屋內(nèi)生活必需設(shè)施設(shè)備拆走,屬于沒有完整、適時的按照約定交付房屋,且導致買房人不得不重新進行裝修,并購買必需設(shè)施設(shè)備才能入住,導致王某不得不繼續(xù)租房而產(chǎn)生租金損失。據(jù)此,要求謝某賠償再次裝修損失費和繼續(xù)租房的租金損失共計6.9萬余元。

而謝某則辯稱,雙方簽訂的房屋買賣合同及附件都沒有約定出售的房屋包括附屬設(shè)施設(shè)備,雙方買賣的標的僅僅是涉案房屋本身,因此自己有權(quán)利拆除并拿走附屬設(shè)施設(shè)備,不同意王某的訴訟請求。

一審法院審理后,根據(jù)證據(jù)情況并綜合考慮裝修項目的必要性、被告拆除的裝修物及附屬設(shè)施的折舊等因素,酌情確定具體賠償數(shù)額,判令謝某賠償王某裝修損失費、租金損失費共計3萬元。謝某不服,上訴到市第三中級人民法院,經(jīng)法官反復做工作,雙方達成調(diào)解協(xié)議,由謝某賠償王某裝修損失費、租金損失費共計2.4萬元。

法官評案

舊房買賣應(yīng)明確裝修歸屬

對于這起案件,北京市三中院民二庭法官王*寧介紹說,近年來,隨著二手房交易的增多,二手房交易市場存在的管理混亂、誠信缺失等現(xiàn)象紛紛涌現(xiàn)。因此,在進行房屋交易的過程中,買方更應(yīng)該提升法律保護意識,盡可能考慮周全;賣方則應(yīng)該加強誠信意識,在不違反公序良俗的前提下維護自身合法權(quán)益。

上述王某與謝某一案中,雖然合同對交易房屋的裝修條件、附屬設(shè)施等都沒有進行約定,但根據(jù)二手房交易的一般習慣,與房屋已經(jīng)形成附合的裝修物及滿足房屋基本使用需求的設(shè)施應(yīng)當與房屋一并交付買方,而賣房人謝某卻拆除了附合裝修物及設(shè)施,影響涉案房屋的正常使用,使得買房人王某為恢復涉案房屋的使用條件,不得不對涉案房屋進行必要的裝修。因此,法院最終支持了王某的索賠要求,綜合涉案因素酌情確定了賠償數(shù)額,同時還部分支持了王某的租金損失。

針對此案暴露出的問題,王*寧法官提示,買賣雙方在簽訂房屋買賣協(xié)議的時候,應(yīng)盡可能的對房屋的附屬設(shè)備設(shè)施等房屋本體之外的標的歸屬進行明確約定,并以書面形式寫入合同,以免將來產(chǎn)生不必要的糾紛。一旦產(chǎn)生了上述糾紛,受損失方應(yīng)盡可能的保留好對房屋裝飾裝修產(chǎn)生的票據(jù),好制作相應(yīng)的修繕費用明細,對當事房屋受損狀況進行相應(yīng)的證據(jù)保全或者通過照片進行證據(jù)固定。在受損證據(jù)收集完畢后,委托專業(yè)的鑒定機構(gòu)對所受的損失進行及時專業(yè)的評估,提高自身受損證據(jù)的權(quán)威性,以免舉證不能導致自身損失的擴大。