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寧波
房屋毀約之案例分析
事件
翟女士為了改善家庭居住條件，在2016年2月與高先生簽訂房屋買賣合同，以448萬元的價格購買了位于海淀區清河清緣里小區的一套房屋。簽訂合同當天，她就支付給高先生定金30萬元和中介費12萬元。然而，高先生在簽訂合同一個月后，以其出售該房屋未征得妻子同意為由反悔。
由于雙方協商未果，翟女士起訴至法院，請求法院判決解除雙方買賣合同，并要求對方支付總合同價款20%的違約金89萬元、中介費及其他相應損失。
庭上，高先生不同意翟女士的訴訟請求。他稱這套房子是他和妻子的共同財產，后來由于妻子不同意賣房，那他們簽訂的合同應該算是無效。“既然合同無效了，我就不應該掏違約金和中介費。”高先生說。
海淀法院經審理后認為，雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，應屬合法有效。但高先生未取得房屋所有權，致使房屋不能過戶，存在違約行為。在此情況下，翟女士提出解除合同，并要求高先生按合同約定支付違約金和中介費，具有事實和法律依據。最后，法院判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，判決高先生退還定金30萬，并賠償翟女士違約金89萬元和中介費12萬元。
法官支招：遇對方反悔可要求繼續履行
法官表示，買房人在遭遇賣方違約拒絕出售房屋時，可以根據自身情況，選擇要求賣方繼續履行，或解除合同并要求賣方賠償損失。
根據《合同法》，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，法院會綜合案情，酌情確定違約金賠償數額。
在翟女士一案中，因賣方拒絕賣房的時期正處于房價上漲期間，買方不能按合同價款購房將造成房屋差價損失。對于涉案房屋的價格，由于賣方認可房屋現價值為600萬元，因此，可確認房屋差價損失至少為152萬元，而雙方約定的違約金為89.6萬，并未過分高于實際損失。最終，法院對雙方要求酌情增加或減少違約金數額的申請均不予采納，并確定違約金數額為89.6萬元。由于合同中另行約定了中介費的賠付方式，法院按照合同約定，判決由賣方賠付中介費12萬元。
不過，有幾種特殊情形，導致合同不能繼續履行的，買方要求繼續履行合同的主張不能得到法院支持。例如，簽訂房屋買賣合同的賣方因未取得房屋全部所有權，而房屋產權人不同意賣房，致使房屋所有權不能轉移的，或者房屋存在查封、抵押等情形，且不能解除，導致房屋無法過戶的。(來源：北京晨報)
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