開發(fā)商將已售樓盤抵押給銀行致使業(yè)主掏了錢也得不到產權

入住期間，業(yè)主們投訴內容大多是裝修質量差，使用面積縮水等，而現(xiàn)在一些業(yè)主卻遭遇“根”的問題：花了錢房子卻不是你的，錢也退不回來。訂合同前要做哪些準備?為什么合同一定要備案，否則購房人對房產不具備合法性?

花了錢房子卻得不到

案例一：信德園業(yè)主羅女士發(fā)現(xiàn)，已經入住兩年的家卻另有業(yè)主，名叫鄧-琪。而自己花66.7萬元一次性付款換來的合同卻沒有到區(qū)國土房管局備案。后來她得知，自己的房子被賣了兩次，很不幸她是后者。隨著事態(tài)發(fā)展她全家很有可能被掃地出門。

案例二：王女士花60余萬元買了信德園一套房產，但由于開發(fā)商延期交房違約與開發(fā)商簽了退房協(xié)議，按協(xié)議，開發(fā)商要歸還之前收取的銀行貸款30萬元和王女士交的首付款14萬元。沒想到開發(fā)商不但不還她首付款，甚至連銀行的貸款也不還。最后她把開發(fā)商告上法庭，她贏了卻執(zhí)行不了;而同時銀行又把她告上法庭，銀行贏了并告訴她：不替開發(fā)商把貸款還了就拘留你。

案例三：呂女士一次性付款買了草橋一套現(xiàn)房，但入住沒兩天銀行找上門來說：你家已經兩個月沒還月供了，銀行到六個月就收回房子。原來，這套房已經被開發(fā)商用假按揭方式抵押給銀行了，以前開發(fā)商替業(yè)主還月供，現(xiàn)在沒錢了，因此銀行真的有權收回房產，后來購買的童女士只得錢房兩空。

在采訪中，記者了解到，由于很多業(yè)主是第一次買房，在簽訂合同時不提出任何修改意見，甚至不細看合同條款，等出現(xiàn)糾紛回過頭來才發(fā)現(xiàn)打從簽合同開始就上了開發(fā)商的賊船。為此，記者特別請來盈科律師事務所合伙人顧*濱律師，來給購房人出招買到一套放心房。

簽訂合同前要調查開發(fā)商背景

并非大開發(fā)商就一定有誠信，但目前看來出問題的開發(fā)商一般是資金少開發(fā)經驗少的公司。特別是8.31土地大限讓有能力拿地的小公司一下子失去了活力。而那些大公司計劃在房地產業(yè)長期經營下去，有較好的信譽保障。所以決定買房前要先問問周圍的人探探開發(fā)商的口碑。

簽訂合同時要查“五證”

第二就是要看項目的“五證”。五證包括《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》和《商品房預售許可證》。如果是現(xiàn)房銷售，應當看到“大產權證”。五證俱全才可銷售。

30日內合同應去備案

在商品房預售合同中約定，開發(fā)商辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)為合同生效條件，或根據(jù)“城市房地產開發(fā)經營管理條例”以及“城市商品房預售管理辦法”的規(guī)定，約定開發(fā)商在合同簽訂之日起30日之內，將合同送到國土房管局登記備案。

由于購房人先交首付款，然后再將合同備案，所以購房人必須承擔的風險就在這30天里。當合同備案了，法律上也就承認了購房人擁有房產的合法性。

60天內開發(fā)商辦理權屬登記備案

根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》，要求房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。否則開發(fā)商違約，業(yè)主拿產權證的時間會拖后。

入住90天應辦理房產證

按照“城市房地產開發(fā)經營管理條例”以及“城市商品房預售管理辦法”的規(guī)定，預售合同購房人應當自商品房交付使用之日起90日內辦理房產證;現(xiàn)房購房人自銷售合同簽訂之日起90日內辦理房產證。如果雙方沒有約定辦理房產證的期限，由于開發(fā)商的原因，購房人在上述期限屆滿未能取得房產證的，出賣人應承擔違約責任。

然而在現(xiàn)有的購房合同中，往往將辦理房產證的期限約定到1-3年，購房人應盡量要求開發(fā)商承諾在1年內辦理好房產證。

小編注意到，只要產權證到手了，購房人就不用擔心了，但如果該項目土地還未解押、房產被抵押，規(guī)劃設計不合規(guī)定等因素都會導致產權證辦不下來。

當然，《商品房銷售管理辦法》中有規(guī)定，如果所買賣房屋已經設定了抵押，開發(fā)商應如實告知購房人，否則將導致合同無效，并承擔違約責任，購房人可要求雙倍賠償。

提示：最好不要采用一次性付款

很多拆遷戶一下子有了數(shù)十萬元的拆遷款，買新房時總打算一次性付清;還有的老百姓手頭寬余希望提前還貸。在此顧律師忠告購房人，打算一次性付款的，應特別注意“30天”和“60天”這兩個時間段。實際上銀行在放貸之前要對開發(fā)商做全面審查，所以能夠給貸款的房產保險系數(shù)會大很多。當然風險應在期房時，到了現(xiàn)房階段特別是房產證拿到手了，風險就會降低。

當然，如果開發(fā)商故意詐騙，故意一房兩賣，故意背著購房人作抵押，那購房人還是防不勝防。所以回到第一點，考察開發(fā)商背景與口碑尤為重要。

“吃透”裝修預算書杜絕無理收費

細心核對項目杜絕無理收費

在家庭裝飾裝修中，裝飾公司在簽訂合同前，往往要給消費者提供設計方案和一份預算書。這份預算書是您和裝飾公司洽談的根據(jù)，如果您能“吃透”這份預算，并以此為依據(jù)和裝飾公司討價還價，不僅能節(jié)約裝修預算，還能在簽訂裝修合同時，預防很多施工中的問題。

詳細的預算是與圖紙相對應的。圖紙上所繪制的每項將要發(fā)生的工程，都會在預算書上體現(xiàn)。主要材料的品牌及型號、種類也會在圖紙及預算書上標識。您只要根據(jù)實際的面積，以及裝飾材料的品種和價格，很容易了解到裝飾公司是否“多報冒領”。根據(jù)一般的工程損耗，裝飾材料多出5%到10%屬正常。

另外，一些未在圖紙上出現(xiàn)的工程，如線路改造，燈具、潔具的拆安也會在預算書上體現(xiàn)。您可根據(jù)圖紙上的具體尺寸核定預算。

需要注意的是，預算書上的單位價格都是加上工費之后的價格，有時要比實際價格差出很多。您可以向裝飾公司仔細詢問價格的制定過程。

以下是幾個您在審核預算書時要特別注意的問題：

1.工藝做法

很多裝飾公司給消費者的預算書上，只有簡單的項目名稱、材料品種、價格和數(shù)量，而沒有關鍵的工藝做法。您要要求設計師在預算書中加入工藝做法，或對預算中每個項目的工藝做法做詳細說明。因為具體的施工工藝和工序，直接關系到家庭裝修的施工質量和造價。沒有工藝做法的預算書，有很多的不確定因素，會給今后的施工和驗收帶來很多后患，更會給少數(shù)不正規(guī)的裝飾公司偷工減料、粗制濫造開了“方便之門”。

2.面積測算

有些裝飾公司會故意在預算中多報施工面積，以獲得更高的利潤。尤其是在墻面這一項上，少數(shù)裝飾公司會多報涂刷面積。一般一個空間的地面和墻面之比是12.4到12.7，有些裝飾公司甚至報到13.8!另外，按照以前的慣例，門窗面積按50%計入涂刷面積。其實目前很多家庭都包門窗，門窗周邊就不用涂刷了，但有些裝飾公司仍按照50%，甚至按100%計入墻壁涂刷面積。

3.價格因素

有很多消費者在選擇裝飾公司時，只比較預算書上的價格。哪家的報價最低，就讓哪家來做。其實預算書上的價格，是和材料選擇、工藝工序分不開的。單純比較價格、選擇最低的裝飾公司，往往會給您帶來不可彌補的損失。您在考察預算書的報價時，一定要把材料的品牌、型號，以及施工的工藝工序都考慮在內，才能得出一個較為客觀的評價。

4.相關費用

在預算書的最后，會有一些諸如“機械磨損費”、“現(xiàn)場管理費”、“稅費”和“利潤”等項目，這些項目其實都屬于不合理收費。“機械磨損”是裝修中必然發(fā)生的，“現(xiàn)場管理”則是裝飾公司應該做到的，這兩項費用其實都已經攤入了每項工程中去了，不應該再向消費者索取。而根據(jù)“誰經營、誰納稅”的原則，裝飾公司的稅費更不該由消費者繳納。將“利潤”單獨計算，是以前公共建筑裝修報價的計算方式，目前裝飾公司已經把利潤攤入每項施工中，因此不應該重復計算。

經過一番討價還價之后，待您對預算書確定無誤后，就可以和裝飾公司簽訂一份家庭裝飾工程合同書了。