一、返還購房定金的情形：

購房定金是指在訂立房屋買賣合同時，為保證合同的履行，規定由當事人一方先行支付給對方一定數額的貨幣。合同履行后，定金應當收回，或抵作價款。達成購房意向的雙方約定，由購房者向開發商支付一定的定金，以保證開發商在約定期限內不將房屋另售他人，同時保證購房者在約定期限內與開發商進一步洽談購房事宜。返還購房定金的情形有：

(一)基于法律上的規定：

1、交付定金后因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出開發商應當將定金返還購房者。這里提醒大家。不可歸責于雙方的事由在法律上沒有明確規定，常見的像購房者認為認購合同有問題與開發商產生分歧導致不能簽訂購房合同，就屬于這種事由.

2、交付定金后開發商又拒絕出售房屋的，購房者可以要求開發商雙倍返還定金，并承擔自己的相關損失。《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。

3、交付定金后開發商不能開發或預售該商品房，導致購房合同無法簽訂，購房者可以要求開發商雙倍返還定金。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規定：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

(二)基于合同的約定：

如果購房者與開發商達成初步的購房意向，在簽訂認購書時雙方約定了符合某一條件時，開發商返還定金同時解除合同，或者開發商返還定金并繼續履行合同，可以依照合同的約定主張返還定金。比如雙方約定如果開發商不能在約定的時間內簽訂正式合同則雙倍返還定金作為賠償。

二、處理定金問題的法律依據：

(一)如因開發商原因致雙方在認購書約定的時間內未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發商雙倍返還定金。

(二)如因購房者原因在認購書約定的時間內雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金。

(三)在認購書約定的時間內經購房者與開發商協商，雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達成一致的，購房者可要求開發商退還已交納的定金。

(四)如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，購房者可要求開發商退還定金，并要求開發商支付相應的利息損失。

可見，不是所有的定金都可以主張返還，所以提醒購房者一定要注意自己所簽的每一項協議的每一個條款，出現定金糾紛雙方可協商解決，如協商不成，可按《認購書》中約定的仲裁機構申請仲裁或向法院起訴。

綜上所述，買房是人生大事，涉及中介、開發商、賣家、銀行等多個環節，具有一定的復雜性。退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補充協議的方式達到了退定金的目的。建議購房者在購房前自己要了解相關的政策法規，請律師陪同簽訂合同是最好的辦法。如果有需要，歡迎致電律霸網。