購(gòu)房合同的違約金的起訴期

中華人民共和國(guó)民法總則第一百八十八條對(duì)訴訟時(shí)效的規(guī)定：向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，當(dāng)事人追究房產(chǎn)公司逾期交房之違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)從約定的交房之日起算，這也是大多數(shù)人的觀點(diǎn)。

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見》關(guān)于持續(xù)侵權(quán)行為之訴訟時(shí)效自侵權(quán)行為終了計(jì)算的規(guī)定，并不適用買房人追究房產(chǎn)公司違約責(zé)任的訴訟時(shí)效起算。前者應(yīng)以約定的交房日期為起算點(diǎn)，但在實(shí)際操作中，也并不是說一旦超過3年時(shí)間，買受人就一概喪失了追究違約責(zé)任的權(quán)利，而是應(yīng)對(duì)具體情況具體分析：

(一)合同約定“出賣人逾期交房，按合同總價(jià)款固定比例支付買受人違約金”。那么從債權(quán)的角度分析，此時(shí)的違約金是一個(gè)可以確定的數(shù)額，屬于一時(shí)性債權(quán)，應(yīng)當(dāng)從約定的交房之日起算訴訟時(shí)效;

(二)合同約定“出賣人逾期交房，每逾期一日需向購(gòu)房人支付房款總價(jià)固定比例的違約金”。此時(shí)的違約金屬于一種繼續(xù)性債權(quán)，它是按日計(jì)算并支付的，即違約一日就有第一日的違約金，違約二日便有第二日的違約金，每日單獨(dú)發(fā)生的違約金從債法的角度講叫個(gè)別性債權(quán)，因此每日發(fā)生的個(gè)別違約金債權(quán)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算訴訟時(shí)效。

基本法律

訴訟時(shí)效，是權(quán)利人在一定期間內(nèi)不行使權(quán)利，即喪失請(qǐng)求人民法院依訴訟程序強(qiáng)制義務(wù)人履行義務(wù)權(quán)利的制度。?超過訴訟時(shí)效，原告有權(quán)提起訴訟，但不能獲得勝訴判決，即有訴權(quán)而無勝訴權(quán)。

我國(guó)法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定，包括兩大類：

第一，一般訴訟時(shí)效，中華人民共和國(guó)民法總則第一百八十八條對(duì)訴訟時(shí)效的規(guī)定：向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第二，特殊訴訟時(shí)效，如民法通則第136條規(guī)定“下列訴訟時(shí)效期間為一年：①身體受到傷害要求賠償?shù)?②出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的;③延付或者拒付租金的;④寄存財(cái)物被丟失或者損毀的。”另有環(huán)保法規(guī)定環(huán)境污染訴訟時(shí)效為三年等特殊訴訟時(shí)效的規(guī)定。

對(duì)于商品房買賣合同違約行為追究違約責(zé)任的訴訟時(shí)效，我國(guó)沒有特殊的法律規(guī)定，因此適用一般訴訟時(shí)效，即3年訴訟時(shí)效的規(guī)定。

三、法理分析

繼續(xù)性債權(quán)，是指當(dāng)事人在合同中以日、月或季為單位計(jì)算違約金而成立的一種合同債權(quán),如房屋租賃合同中按月計(jì)收租金，物業(yè)管理合同中按月收取物業(yè)管理費(fèi)，供用電合同中按月計(jì)收電費(fèi)等，它以約定時(shí)間屆滿形成一種債權(quán)。它與一時(shí)性債權(quán)相對(duì)應(yīng)。一時(shí)性債權(quán)是指合同約定或法律規(guī)定某一時(shí)間到來或特定事由發(fā)生時(shí)而成立的且數(shù)額固定化的債權(quán)。當(dāng)事人在合同中約定違約金具體數(shù)額，如一方違約則承擔(dān)違約金5萬元，只要違約行為發(fā)生，5萬元的債權(quán)債務(wù)關(guān)系便已形成，其后續(xù)時(shí)間對(duì)債權(quán)構(gòu)成或數(shù)額變化不產(chǎn)生任何影響，無須時(shí)間補(bǔ)充即告成立和完成。一時(shí)性債權(quán)從約定履行期屆滿之次日起計(jì)算訴訟時(shí)效。繼續(xù)性債權(quán),可以日或月為單位獨(dú)立形成的債權(quán)訴訟時(shí)效因訴訟或權(quán)利人主張權(quán)利而發(fā)生中斷以后，重新計(jì)算，即重新開始3年的訴訟時(shí)效，并可以再次發(fā)生中斷。但是同時(shí)，須注意的是，根據(jù)我國(guó)《民法通則》第137條規(guī)定“從權(quán)利被侵害之日起超過二十年，人民法院不予保護(hù)”。該條規(guī)定的訴訟時(shí)效屬于“最長(zhǎng)訴訟時(shí)效”，即從權(quán)利被侵害之日起計(jì)算，權(quán)利享有人不知道自己的權(quán)利被侵害，時(shí)效最長(zhǎng)也是二十年，超過二十年，人民法院不予保護(hù)，該20年的最長(zhǎng)訴訟時(shí)效不因任何情況發(fā)生中斷、中止或延長(zhǎng)。

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