案例分析

原告章某，系海安某中介信息服務部女業(yè)主。被告邵某與丈夫全某于1986年登記結婚。2002年4月22日，邵某對海安縣城某小區(qū)的一處房屋(即本案訟爭房屋)進行了產權登記，產權證上標明房屋所有權人為邵某，產別為私有房產，面積為149.57平方米，共有人欄目未填寫。2003年4月，邵某取得上述房屋的國有土地使用證，證上標明土地使用者為邵某。

2003年，邵某在海安縣城另一小區(qū)又購得住房一套，經裝潢后于當年搬入該房居住。此后，邵某遂委托其兄邵某某幫助出售前述訟爭房屋。

2004年2月24日，邵兄以自己的名義與原告章某簽訂了房地產轉讓合同一份，約定將本案訟爭房屋(邵某所有)(包括附屬的車棚、車庫及太陽能熱水器、煤氣灶、有線電視等)出售給章某，成交價290800元;章某付清房款后轉讓方交付全部房產、車棚的鑰匙及附隨物品;轉讓方負責協(xié)助提供辦理房產過戶所需的一切手續(xù)，費用由章某承擔。合同簽訂后，經章某要求，被告邵某在章某所持有的一份房地產轉讓合同上的委托方后簽上了自己的名字和身份證號碼。

同年3月起，原告章某分四次付清了全部房款290800元，均由邵兄代收后轉交給被告邵某。同年9月3日，章某給付完最后一筆房款后，于當日入住該房。合同履行過程中，邵某分別將訟爭房屋的土地使用證、房屋所有權證交給了原告章某。

其后，原告章某要求被告邵某協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，但被告邵某始終未協(xié)助。今年5月8日，章某一紙訴狀將邵某告上法庭。海安法院受理后，經被告邵某申請，法院依法追加其丈夫全某為被告，一并參與訴訟。

庭審中，原告章某訴稱，我與被告邵某簽訂房地產轉讓合同后，依約給付了全部房款，邵某也已將上述房屋及該房的房產證、土地使用證交給我，但其拒絕依照合同履行協(xié)助過戶義務，現(xiàn)請求法院判令被告邵某協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

被告邵某辯稱，我與丈夫全某關系素來不睦，且全某常年在外搞工程，因而我擔心將來一旦感情破裂離婚時，經濟上會吃虧，故我是在瞞著全某的情況下，委托我兄出售上述夫妻共有房屋的;現(xiàn)我丈夫全某已知道此事，明確表示不同意出售，為了顧全夫妻關系，我不同意將房屋過戶給原告章某。另據(jù)有關法律規(guī)定，我丈夫既未在轉讓合同上簽名，又未事后追認，該轉讓協(xié)議應認定無效，現(xiàn)請求法院駁回原告章某的訴訟請求。

被告全某辯稱，訟爭房屋系夫妻共同財產，邵某在未得到我同意情況下單方轉讓，根據(jù)法律規(guī)定，轉讓合同應認定無效。

兩被告聲稱夫妻關系不正常，但未能提供可信的證據(jù)。

海安法院審理后認為，被告邵某另行購房入住后，原有住房閑置，其口頭委托其兄代為出售原房合符常情，亦不違反法律規(guī)定。原告章某在與邵某簽訂合同后，要求委托人邵某明示委托，邵某亦親自前往簽名，并加注自已的身份證號碼，故該委托關系合法、有效，其產生的后果應由委托人邵某承擔。

兩被告以訟爭房屋系夫妻共同財產，且未得到夫妻共同同意為由，要求認定買賣無效的辯稱，從法律上和事實上都難以確認。從事實角度分析，訟爭房屋產權證上并未注明共有人，該房是共有房屋還是個人房屋本身存在爭議。即便把訟爭房屋看成夫妻共同財產，也應視為是被告邵某夫妻平等協(xié)商的結果。因為本案從合同簽訂，到原告章某分四次付清房款，再到邵某將房屋及相關權利證書交給章某，及章某實際入住，時間間隔并不太短，在無可靠證據(jù)證明兩被告夫妻關系不睦的情況下，被告邵某辯稱全某不知情不符合常理。另據(jù)被告全某稱，其得知其妻出售訟爭房屋后也曾試圖解決此事，但其在此事未解決的情況下又外出工作而置之不理，更違常理。從法律角度分析，按城市房地產管理法的規(guī)定，夫妻一方未經對方書面同意而出售房屋的行為無效。但此后我國已修訂了婚姻法，最高人民法院也對如何適用婚姻法作了相關的司法解釋，新婚姻法及相關司法解釋并未再規(guī)定“書面同意”要件，故在夫妻處理共同所有的財產時，應本著新法優(yōu)于舊法的原則，適用新法和新司法解釋的規(guī)定。綜合事實和法律分析，本案中原告章某有理由相信房屋買賣合同為夫妻雙方共同意思表示，兩被告不得以一方不同意或不知道為由對抗善意的原告章某，故章某與邵某之間的房屋買賣合同成立且合法有效。

合同簽訂后，雙方當事人均應依法按約全面履行自己的義務。現(xiàn)原告章某付清了房款，履行了自己全部義務;被告邵某也交付了房屋及相關權利證書，履行了主要義務，但仍應按約協(xié)助原告章某將房屋過戶，故原告章某的訴訟請求應予支持。遂依照《中華人民共和國合同法》及最高院有關婚姻法的司法解釋的規(guī)定，判決被告邵某夫婦于判決生效后一個月內協(xié)助原告章某辦理訟爭房屋的過戶手續(xù)，有關費用由原告章某負擔。

一審判決后，兩被告不服，提出上訴。南通中院審理后認為，一審認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不能成立，遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

評析：本案主要涉及法律之間相互沖突或發(fā)生理解歧義時，如何結合中國國情準確適用法律問題。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規(guī)定：“下列房地產，不得轉讓：……(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;……。”《中華人民共和國婚姻法》第17條第2款規(guī)定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條規(guī)定：“婚姻法第十七條關于‘夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權’的規(guī)定，應當理解為：(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”從上述法律及司法解釋規(guī)定中不難看出，房地產法要求的“書面同意”要件，在婚姻法及相關司法解釋中已未再作強制性要求，這就導致了法律之間的相互沖突。事實上，房地產法規(guī)定于1994年，有些規(guī)定與后來制定的《中華人民共和國合同法》的“鼓勵交易”原則相沖突，已不適應時代的要求。同時，新法優(yōu)于舊法是法律適用中的一個基本原則，故本案中應優(yōu)先適用婚姻法及司法解釋，夫妻一方處理重大共同財產時，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

關于原告章某是否有理由相信被告邵某的行為系夫妻共同意思表示這一問題，主要應從中國的實際國情出發(fā)進行分析。中國夫妻之間的獨立性與西方是不可同日而語的，夫妻一方處理重大財產而另一方不知情的情況是非常少見的，除非夫妻關系不正常或有重大特殊原因。日常生活中，人們都習慣將夫或妻一方處理財產的行為視為夫妻共同意思表示。司法實踐中通常將兩種情況排除在“知情”之外：一是夫妻關系處于長期矛盾之中，甚至為離婚作準備或處于離婚訴訟之中的;二是一方長期外出，而又與家庭失去通訊聯(lián)系的。當然，這兩點都必須有充分的證據(jù)加以證明。

從本案的情況看，兩被告并無可信證據(jù)表明夫妻關系不正常，而一方又在外出時與家庭長期失去通訊聯(lián)系，且從合同簽定到原告入住訟爭房屋達6個月之久，應認定原告有理由相信被告邵某售房行為系夫妻共同意思表示，買賣合同合法有效。《中華人民共和國合同法》第60條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。”因而，兩被告在原告履行全部房款，理應協(xié)助原告過戶。

律霸網小編在整理的時候了解到，自從去年房價猛升后，類似本案的情況有上升的勢頭，希望有關人員應本著誠信原則處理相關糾紛，不要搬起石頭砸了自己的腳。如果你需要律師的幫助，可以聯(lián)系我們律霸。