二00六年三月二十一日，郯城縣人民法院依法作出(2006)郯民一初字第501號(hào)《民事調(diào)解書(shū)》，該調(diào)解書(shū)第三項(xiàng)為“婚后共同購(gòu)買(mǎi)單位房改房一位歸被告肖某所有，房屋折價(jià)15000元被告于2006年12月30日前支付給原告王某，房屋過(guò)戶(hù)需要的費(fèi)用由被告肖某承擔(dān)”。事實(shí)上，肖某和該案原告至今仍未到房產(chǎn)登記部門(mén)辦理變更手續(xù)，肖某也既未到法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，也未按照調(diào)解書(shū)的該條約定支付給王某房屋折價(jià)款(及子女撫養(yǎng)費(fèi))。

2011年2月28日，劉某以肖某為被告、王某為第三人具狀起訴，以肖某2010年10月將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給劉某為由，訴請(qǐng)法院判令肖某、王某協(xié)助劉某辦理樓房買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

原告劉某主張?jiān)摪钢行つ骋蚍ㄔ号袥Q取得產(chǎn)權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)艺J(rèn)為該案可適用物權(quán)法;被告肖某認(rèn)同原告劉某的主張;第三人認(rèn)為該案被告已喪失申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，且本案不適用物權(quán)法，即使適用物權(quán)法，被告肖某因?qū)υ摬粍?dòng)產(chǎn)不得處分。

【律師分析】

案件辦理過(guò)程中，原告提交法庭的證據(jù)是原被告所簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》及被告和第三人的法庭《調(diào)解書(shū)》，被告無(wú)證據(jù)，第三人向法庭提交反誣產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)庭審查明，被告與第三人未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，被告也未申請(qǐng)法院執(zhí)行，并已過(guò)申請(qǐng)一年的時(shí)效。后原告撤訴。

關(guān)于該房產(chǎn)的權(quán)屬-----依照2008年4月1日前《民事訴訟法》申請(qǐng)執(zhí)行期限為一年的規(guī)定，2007年3月21日后，被告已對(duì)該調(diào)解書(shū)失去向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》(該辦法自2008年7月1日起為《房屋登記辦法》代替而失效)第五條的規(guī)定(房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證)，第三人是涉案房產(chǎn)的唯一擁有所有權(quán)并行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的人。《物權(quán)法》于2007年10月1日生效，該法并無(wú)溯及力。綜上所述，第三人至今仍是涉案房產(chǎn)唯一的合法所有者。

關(guān)于物權(quán)法的規(guī)定-----《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”這是關(guān)于物權(quán)“設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”的普通規(guī)定;第二十八條至三十條對(duì)法律文書(shū)、繼承、合法新建房產(chǎn)的物權(quán)做了規(guī)定“導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自----等生效時(shí)發(fā)生效力。”這是優(yōu)先于第九條的例外規(guī)定;第三十一條規(guī)定“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”這說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立一般應(yīng)根據(jù)登記生效的原則，而生效法律文書(shū)、新建、繼承的不動(dòng)產(chǎn)則自行為完成時(shí)取得物權(quán)，但在未辦理登記時(shí)其處分行為是受限制的，不發(fā)生物權(quán)的處分權(quán)能，對(duì)于受讓者來(lái)講也不能發(fā)生物權(quán)的追及權(quán)效力。

【相關(guān)法條】

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”這是關(guān)于物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的普通規(guī)定;

第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。”這是優(yōu)先于第九條的例外規(guī)定;

第三十一條規(guī)定“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”這是對(duì)第二十八條至第三十條規(guī)定的限制性規(guī)定。