央產房交易簡要案情：小陳通過中介從老王手里買了一套二手房，辦理過戶的時候才知道此房屋屬于央產房，而出售房屋的老王無法提供原售房單位出具的同意該房屋上市的證明，不能過戶。無奈之下小陳一紙訴狀將老王和中介公司告上法庭。日前，北京市海淀區人民法院開庭審理了此案。1995年老王從單位購買了一套位于薊門里小區的房屋并取得房屋所有權證書。2011年，老王通過房產經紀公司出售該房屋。經過房產經紀公司的居間服務，老王最終與小陳簽訂了房屋買賣合同。小陳支付了全部購房款130萬元，老王將房屋交給了小陳居住。小陳還支付了房產經紀公司中介費45600元。根據雙方合同的約定：自合同簽訂之日起30日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續；如因出賣人責任，買受人未能在約定時間或約定條件內取得房屋所有權證書的，逾期超過30日的，買受人有權解除合同，出賣人應當按照總房款的20%支付違約金。雙方于2011年5月到房屋管理部門辦理產權過戶手續，但因該房屋屬于央產房，老王無法提供原售房單位出具的同意該房屋上市的證明，雙方未能辦理成過戶。6月，老王為小陳出具承諾書，承諾于9月前辦理完該房屋的上市手續，逾期不能完成，則退還小陳全部購房款、并賠償其違約金和中介費。但到期老王還是沒能辦成該房屋的上市手續，也沒退還小陳房款，小陳就將老王起訴到了法院，要求解除合同，并要求老王退款及賠償違約金26萬元。老王在開庭時陳述，因為其已經離開原單位十余年，不知道該房屋不能上市交易，其雖不能為小陳辦理過戶手續，但可以與小陳就房屋買賣辦理公證，要求雙方合同繼續履行，不同意小陳的訴訟請求。同時，小陳也將房產經紀公司訴至法院，要求其退還收取的中介服務費45600元。房產經紀公司在開庭時陳述，該公司收取的服務費包括了居間服務、代辦貸款和代辦評估，這三項都已經完成了，所以不同意退還費用。法院經審理后認為，小陳與老王簽訂的房屋買賣合同屬有效合同。但在合同履行過程中，因老王無法提供原售房單位出具的同意該房屋上市的證明，雙方無法辦理房屋產權過戶手續，導致小陳取得該房屋所有權的目的不能實現，現小陳要求解除合同，法院予以支持。合同解除后，老王應當將收取的購房款130萬元退還給小陳，小陳應當將房屋退還給老王。因老王原因，房屋無法過戶，導致合同解除，老王作為售房人應當承擔違約責任；小陳作為購房人也應盡合理的注意義務，在簽訂合同前了解房屋產權的相關信息，其未全面了解該房屋產權的相關信息，對合同的解除也應負有一定的責任。最后，法院酌情確定老王賠償小陳違約金10萬元。針對房地產經紀公司，法院認為，該公司此次居間服務促成的房屋買賣合同所售房屋為暫不能上市交易的央產房，故該居間服務的合同目的無法實現。該公司作為專業的房地產經紀公司，應當在促成買賣雙方簽訂合同前核實交易房屋的來源及性質，并且在查明原售房單位為中央在京單位的情況下，應告知買賣雙方需要查明原售房單位是否同意該房屋上市交易，其未盡到合理的告知義務，導致現買賣雙方房屋買賣無法完成，給買賣雙方造成損失，其履行居間義務有重大過失，應當退還其收取的費用。法官提示：涉及央產房（即中央在京單位已售公有住房）、房改房（按房改規定出售的公有住房）、集資建房等福利住房的房屋買賣合同如果系買賣雙方的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應認定有效，但合同能否繼續履行需要結合各種性質房屋的特殊政策進行審查。一般情況下,所售房屋來源為央產房時，需要查看央產房辦公室備案登記的手續；所售房屋為房改房時，如果是成本價購房的，買賣不受限制，一般住用5年后可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后，出售房屋的收入歸個人所有，如果是標準價購房單位保留一定產權的，買賣受限制；集資建房，按經濟適用房管理的，交易不受限制。此外，如果售房單位與購房者就房屋上市交易有特殊約定的還應當遵守雙方的約定。因此，在二手房交易中，如果房屋屬于福利住房時，買賣雙方在簽訂合同前應當先了解清楚該房屋的來源、性質及是否滿足上市交易的條件，保證雙方簽訂的合同能夠順利履行，避免簽訂合同后不能辦理過戶手續，給雙方造成損失。北京資深房產律師趙*濤評析：本案的房屋買賣合同屬有效合同。但在合同履行過程中，因一方無法提供原售房單位出具的同意該房屋上市的證明，雙方無法辦理房屋產權過戶手續，導致取得該房屋所有權的目的不能實現，另一方要求解除合同，法院應予以支持。合同解除后，雙方應承擔返還責任。（人民法院報央產房評析）