購(gòu)房者權(quán)利清單

河南梅溪律師事務(wù)所郎*勇

為了使廣大購(gòu)房者能迅速地明確自己在購(gòu)房過(guò)程中的各項(xiàng)權(quán)利，本人特整理了這份“購(gòu)房者權(quán)利清單”供大家參考。其中每項(xiàng)權(quán)利均可展開(kāi)專(zhuān)題論述，但由于篇幅所限，本文不作深入的分析。

1.締約知情權(quán)。

（1）獲得出賣(mài)人相關(guān)信息的權(quán)利（營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)等）。

（2）要求出示有關(guān)達(dá)到商品房銷(xiāo)售條件的有關(guān)資料和許可證的權(quán)利。

（3）獲得商品房規(guī)劃、設(shè)計(jì)有關(guān)信息的權(quán)利。

（4）獲得商品房建設(shè)施工有關(guān)信息的權(quán)利。

（5）獲得作為合同標(biāo)的物的商品房質(zhì)量、面積、環(huán)境等的有關(guān)信息的權(quán)利。

（6）獲得商品房權(quán)利狀態(tài)的有關(guān)信息的權(quán)利。

（7）獲得商品房有無(wú)法律禁止轉(zhuǎn)讓情形的權(quán)利。

（8）被明示有關(guān)商品房銷(xiāo)售法律法規(guī)的權(quán)利。

2.平等協(xié)商權(quán)。

（1）驗(yàn)證簽約主體權(quán)。

（2）檢查銷(xiāo)售條件權(quán)。

（3）要求依法銷(xiāo)售權(quán)。

1）不得一房?jī)少u(mài)。

2）不得返本銷(xiāo)售。

3）不得售后包租或變相售后包租（針對(duì)未竣工商品房）。

4）不得拆零銷(xiāo)售。

3.自主選擇權(quán)。參照消費(fèi)者權(quán)益，作為購(gòu)房者，有權(quán)自主選擇提供商品房的開(kāi)發(fā)者，自主選擇購(gòu)買(mǎi)具體哪套商品房，自主決定購(gòu)買(mǎi)或者不購(gòu)買(mǎi)。在自主選擇商品房時(shí)，有權(quán)進(jìn)行比較、鑒別和挑選。

4.公平交易權(quán)。參照消費(fèi)者權(quán)益，作為購(gòu)房者，享有公平交易的權(quán)利。在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，有權(quán)獲得質(zhì)量保障、價(jià)格合理、計(jì)量正確等公平交易條件，有權(quán)拒絕經(jīng)營(yíng)者的強(qiáng)制交易行為。其中，公平議價(jià)權(quán)包括：

（1）計(jì)價(jià)方式協(xié)商權(quán)。按套（單元）計(jì)價(jià)或按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)或按建筑面積計(jì)價(jià)。

（2）計(jì)價(jià)方法協(xié)商權(quán)。單價(jià)計(jì)價(jià)或總價(jià)計(jì)價(jià)。

（3）價(jià)格構(gòu)成明確權(quán)。

5.全面協(xié)商權(quán)。購(gòu)房者有權(quán)要求與開(kāi)發(fā)商就商品房買(mǎi)賣(mài)相關(guān)的事宜全面地進(jìn)行協(xié)商，要求商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款完備全面。

6.依法強(qiáng)制約定權(quán)。

（1）有權(quán)依法要求將開(kāi)發(fā)商廣告或宣傳資料的明示事項(xiàng)在合同中約定。

（2）有權(quán)要求按照根據(jù)不同的計(jì)價(jià)方式約定法律法規(guī)要求應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。

1）按套（單元）計(jì)價(jià)或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

2）按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，應(yīng)當(dāng)附上所售房屋平面圖，并標(biāo)明詳細(xì)尺寸，約定誤差范圍。

3）按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)等級(jí)面積發(fā)生誤差的處理方式。

4）按建筑面積計(jì)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積和套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。

（3）商品房銷(xiāo)售管理辦法規(guī)定的應(yīng)當(dāng)寫(xiě)進(jìn)合同的13項(xiàng)內(nèi)容。

7.預(yù)售合同備案權(quán)。商品房預(yù)售合同必須到房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。

8.追究締約過(guò)失責(zé)任權(quán)。當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。

9.認(rèn)購(gòu)保障權(quán)。現(xiàn)實(shí)中購(gòu)房者往往以認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等形式認(rèn)購(gòu)商品房，但很多認(rèn)購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)中的定金條款被“異化”，使認(rèn)購(gòu)人的認(rèn)購(gòu)權(quán)益得不到保障。

10.變更合同權(quán)。當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。因購(gòu)房者重大誤解訂立的，在訂立合同時(shí)顯失公平的，或者被開(kāi)發(fā)商以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使購(gòu)房者在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，購(gòu)房者有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更合同（也可以撤銷(xiāo)合同）。

11.規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更獲知權(quán)。開(kāi)發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃和設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)規(guī)劃變更或經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意設(shè)計(jì)變更，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)通知買(mǎi)受人。

12.規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更退房權(quán)。已通知的，購(gòu)房者可在15天內(nèi)決定是否退房；未通知的，可退房而無(wú)明確的時(shí)間限制。

13.合同履行抗辯權(quán)。

（1）后履行抗辯權(quán)：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。

（2）同時(shí)履行抗辯權(quán)：當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒(méi)有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。

（3）先履行抗辯權(quán)和依法中止履行合同權(quán)：應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化，轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)，喪失商業(yè)信譽(yù)，有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形的，可以中止履行合同。

14.要求依約按期交房權(quán)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。

15.依法依約自行驗(yàn)收權(quán)。購(gòu)房者有權(quán)按照法律規(guī)定和合同的約定全面自行檢驗(yàn)商品房。有權(quán)要求出具工程通過(guò)竣工驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收有關(guān)資料，有權(quán)要求出具實(shí)測(cè)面積資料，有權(quán)自行到現(xiàn)場(chǎng)按照合同約定檢驗(yàn)商品房。

16.要求提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的權(quán)利（針對(duì)住宅商品房）。

17.要求質(zhì)量保修權(quán)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

18.要求協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更和登記手續(xù)的權(quán)利。

19.依法委托重新檢驗(yàn)工程質(zhì)量的權(quán)利。買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

20.依法解除合同權(quán)。當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形。今年6月開(kāi)始實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng)《解釋》）中具體明確了9種情形可以解除合同。

21.依法撤銷(xiāo)合同權(quán)。因重大誤解訂立的，在訂立合同時(shí)顯失公平的，或者因購(gòu)房者重大誤解訂立的或在訂立合同時(shí)顯失公平的?；蛘弑婚_(kāi)發(fā)商以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使購(gòu)房者在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，購(gòu)房者有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)合同?！督忉尅分芯唧w明確了遇有3種開(kāi)發(fā)商的欺詐行為時(shí)，購(gòu)房者有關(guān)選擇撤銷(xiāo)合同。

22.依法主張合同無(wú)效權(quán)。有下列五種情形之一的，合同無(wú)效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！督忉尅分芯唧w明確有5種情形可以主張合同無(wú)效。

23.追究違約責(zé)任權(quán)和索賠權(quán)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

24.和解權(quán)。當(dāng)事人可以通過(guò)雙方協(xié)商以和解的方式解決合同爭(zhēng)議。

25.調(diào)解權(quán)。當(dāng)事人可以通過(guò)在消費(fèi)者協(xié)會(huì)或其他第三方（例如律師）的主持下進(jìn)行調(diào)解的方式解決合同爭(zhēng)議。

26.申請(qǐng)仲裁權(quán)。當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。

27.提起訴訟權(quán)。當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，又沒(méi)有合法有效的仲裁協(xié)議的，可以向人民法院提起訴訟。

28.監(jiān)督權(quán)。作為消費(fèi)者，享有對(duì)商品和服務(wù)以及保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益工作進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利，有權(quán)對(duì)保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益工作提出批評(píng)、建議。

29.檢舉、控告權(quán)。

（1）作為消費(fèi)者，有權(quán)向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴侵害消費(fèi)者權(quán)益的有關(guān)單位或人員；

（2）有權(quán)向行政主管機(jī)關(guān)要求依法對(duì)開(kāi)發(fā)商在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中的違法行為給予行政處罰；

（3）有權(quán)向刑事偵查機(jī)關(guān)檢舉、控告在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的可能違反我國(guó)刑法構(gòu)成犯罪的有關(guān)單位或人員。