編者的話：本報(bào)不久前刊登的“樓市何時(shí)能擺脫非法開發(fā)”一文在讀者中反響強(qiáng)烈，一些讀者打來電話向我們述說了自己在買房過程中受到的欺騙以及遇到的一些問題。對此，特將一些在購房過程中，容易忽視而又容易被少數(shù)不誠實(shí)的發(fā)展商所利用的一些細(xì)節(jié)告訴給大家，以免今后有更多的人在“小河溝里翻船”。近年來，購買商品房的人逐漸增多，這表明人們的生活水平正在不斷提高。可是少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商卻借機(jī)處處設(shè)置“陷阱”，使那些對房地產(chǎn)知識不了解的消費(fèi)者上當(dāng)受騙，從而引起許多糾紛。在這里，我們把購房時(shí)容易出問題和被購房者忽視的小節(jié)列舉出來，給大家提個(gè)醒。

1.權(quán)屬證書 一般來說，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售時(shí)，證書不是很全，雖然有些可以慢慢補(bǔ)齊，并不影響買家的購買與居住，但是也有可能潛伏著風(fēng)險(xiǎn)，所以您在簽約之前，最好還是看一下有關(guān)該房產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)屬證書后再做決定。 這里所說的權(quán)屬證書主要包括：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開工證、銷（預(yù)）售許可證。另外，買家還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致。如果不一致會給買家辦理產(chǎn)權(quán)證帶來麻煩。缺少部分證書不一定真會有風(fēng)險(xiǎn)，如果某個(gè)項(xiàng)目假造證書的話，則必有很大風(fēng)險(xiǎn)，請買家注意。 2.防止面積欺詐 商品房銷售一般以單位面積價(jià)格來計(jì)算一套住宅、一棟樓的總價(jià)，這時(shí)面積就成了影響總價(jià)的至關(guān)重要的因素。對于一套已經(jīng)存在、大小已經(jīng)固定的住宅來說，面積大，總價(jià)就會增加，開發(fā)商就可以從中多獲利，于是，購房者經(jīng)常與開發(fā)商在房子面積上產(chǎn)生糾紛，常出現(xiàn)的問題有： （1）增加每套住宅應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e、將不應(yīng)計(jì)入銷售面積的部分原封不動地算進(jìn)去。 （2）以建筑面積計(jì)價(jià)，承諾一個(gè)較高的使用系數(shù)但又不把使用系數(shù)寫入合同，房屋交付時(shí)使用系數(shù)大打折扣，使購房者損失實(shí)際可利用的面積。 （3）以使用面積計(jì)價(jià)時(shí)，混淆建筑面積與使用面積的概念，擴(kuò)大計(jì)算使用面積的范圍。 （4）小幅度夸大使用面積和建筑面積，在有關(guān)部門實(shí)際測量后，因差額較小，不再重新結(jié)算差價(jià)。 在合同中對面積差異的處理有所約定。面積差異不超過合理比例———3％時(shí)，房價(jià)保持不變，若超出此比例，雙方就是議定處理辦法。 3.簽訂認(rèn)購書 購房者買房第一步是與開發(fā)商簽認(rèn)購書，并交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時(shí)購房者在交付定金后，或是因售價(jià)又提高了，或是購房者隨著對該項(xiàng)目的了解覺得不合適，還有因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。在這里建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。 （下轉(zhuǎn)D4.5中縫） （上接D1版） 4.購房合同文本 （1）您應(yīng)與發(fā)展商簽署由房管部門印制的合同文本。因?yàn)檫@些文本中都對雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了明確規(guī)定，較少出現(xiàn)發(fā)展商擬訂的“不平等條約”。 合同中要明確對不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。另外，在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個(gè)人的簽字是無效的，同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。 實(shí)踐中，往往存在開發(fā)商與投資商不一致的情況，比如項(xiàng)目是張三開發(fā)，實(shí)際上是李四投資，作為買家還是應(yīng)與張三簽約，否則以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。 除了簽訂正式的合同，您還必須簽訂補(bǔ)充協(xié)議，包括一些正式合同中沒有體現(xiàn)的相關(guān)條款，例如關(guān)于發(fā)展商提供的裝修情況以及承諾的便利條件和配套服務(wù)等。（2）關(guān)于價(jià)格 一般買家應(yīng)繳納按購銷雙方約定的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和房屋面積計(jì)算出的房價(jià)款和按國家規(guī)定應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)。 有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這是對消費(fèi)者的侵害。所以，買家應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。 （3）交房日期 因建設(shè)資金不足而延期交房是常有的事。開發(fā)商為逃避責(zé)任，常常在交房時(shí)大做文章。常見的有：只注明竣工日期，沒有標(biāo)明使用期；交房日期極其含糊，如將交房日期定為“水電安裝完畢后”、“質(zhì)量驗(yàn)收合格后”等；利用大的市政建設(shè)做幌子，稱其為不可抗力因素導(dǎo)致延期交房……對此，購房者應(yīng)注意簽合同時(shí)一定要將交房日期明白地確定為“某年某月某日”。同時(shí)，還要注明開發(fā)商不能按時(shí)交房需承擔(dān)的責(zé)任。 5.注意所買房產(chǎn)是否已設(shè)置抵押權(quán) 開發(fā)商在進(jìn)行商品房的開發(fā)過程中，往往出于融資的需要，以先取得的全部或部分國有土地使用權(quán)或正在建設(shè)中的工程作為抵押物向銀行申請貸款。根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人（一般為借款人）不得處置抵押物。因此，在抵押權(quán)尚未解除的情況下，開發(fā)商預(yù)售商品房前必須經(jīng)享有抵押權(quán)的銀行同意，且保證預(yù)售所得款項(xiàng)先用于償還貸款，買賣雙方才能順利辦理產(chǎn)權(quán)過戶。 因此，在購房前買家核驗(yàn)開發(fā)商出示的國有土地使用權(quán)證時(shí)，須注意該證書上“有關(guān)他項(xiàng)權(quán)利證明”欄內(nèi)是否注明有上述抵押情況。如有上述情況，買家應(yīng)注意核驗(yàn)自己購買的房產(chǎn)是否屬于已抵押的部分。由于個(gè)別開發(fā)商未能按期償還銀行貸款，造成銀行不愿放棄其在開發(fā)項(xiàng)目上設(shè)置的抵押權(quán)，導(dǎo)致買家無法順利取得產(chǎn)權(quán)證。 6.關(guān)于違約 簽約的目的就是假設(shè)日后會出現(xiàn)違約現(xiàn)象并提前設(shè)定一些條款預(yù)防，所以在預(yù)售契約中一定要清楚約定違約責(zé)任，最好明確約定違約金，現(xiàn)行違約金標(biāo)準(zhǔn)為每日萬分之四。 有些發(fā)展商要求客戶在簽訂正式的預(yù)售契約后，再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，兩份協(xié)議中約定的糾紛處理方式有所不同，請買家注意協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以免日后扯皮。