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寧波
商品房預售合同的備案及效力補正
若無備案，無預售許可證明，合同將如何?
商品房預售合同，是非絲絲相扣;凡事均應定性、定量二個角度分析。
合同成立后效力究系有效還是無效?在符合某些條件時，法律上能否予以補正以此減少合同交易風險?法律若設置了補正救濟制度，補正的節點便凸顯出來。
一旦錯失節點，訴訟便居于‘挨打’局面，即使左掩右擋，難免鼻青臉腫。
一.商品房預售合同的效力與備案有無牽連性?
該問題下不再贅述合同效力的分類及合同法規定的無效情形，讓我們植入關鍵法律條款：
《合同法解釋一》第9條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其其他物權不能轉移”。
《商品房買賣合同解釋》第6條規定：“當事人以商品房預售合同未按照規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持，當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，當事人一方已履行主要義務，對方接受的除外”
即，備案是否成為否決合同效力的要件?關鍵在于當事人是否以此項為“附條件”，與行政備案并無直接關聯。
如無約定，則未登記備案對合同不產生影響;若有約定，則應按約定處理，但注意例外情形：一方當事人已經履行合同主要義務，對方當事人業已接受，當事人再以未按約定為由主張合同未生效，法院不予支持。
至于當事人是否有惡意阻卻條件成就行為，則按照“附條件”法律相關規定進行處理。
二.《商品房買賣合同解釋》第2條與《合同法解釋一》關于商品房預售合同效力補正時間審查認定關系。
該問題主要細分節點設置的爭議，究系“起訴前”還是“一審法庭辯論終結前”?
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應認定無效，但是起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”
《合同法解釋一》第9條規定：“依照合同法第44條第2款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效。”
根據該規定，審批手續、補正手續確定在一審法庭辯論終結前。《商品房買賣合同解釋》將取得商品房預售許可證明的最遲時間規定為起訴前。兩部司法解釋存在差異，應以《商品房買賣合同解釋》為準。因為《商品房買賣合同解釋》是后生效的司法解釋優先于前生效的《合同法解釋一》，是對特定標的物買賣的規范，其與《合同法解釋一》是特別規范與一般規范的關系。
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