購房者要怎樣進行二手房買賣:
在生活之中,二手房市場的信息分散,除了通過朋友、親戚可以獲知,還可以在網(wǎng)絡(luò)上進行挑選。在買賣二手房的時候,無論是購買程序還是注意事項都可以參看以下內(nèi)容。
1、遵守限購政策
在如今全國各地限購限貸的大環(huán)境下,購房者一定要清楚自己是否有購房資格,沒有購房資格的要堅持誠信購房。二手房交易多通過中介公司完成,中介承諾的補繳、補辦完成購房資格審核的方法,一定要慎重考慮。尤其要考慮到一旦產(chǎn)生風(fēng)險和糾紛時是否會影響自己以后的購房。
2、掌握房源的詳細信息
①房屋所有權(quán)人是否全部同意出售房屋
出售人是否有房屋處置權(quán)是二手房交易中需要重點審核的,尤其是一些房屋產(chǎn)權(quán)共有人不止一個的情況下,更是隱藏著巨大的風(fēng)險。所以正式交易之前,一定要核對出售人身份證和不動產(chǎn)證上的“房屋所有權(quán)人”是否一致,并取得共有產(chǎn)權(quán)人的同意,才可繼續(xù)進行交易。
②房屋是否符合交易條件
不同性質(zhì)的房屋上市交易的條件是不同的,查詢房屋性質(zhì)和上市交易的條件便顯得十分必要。可以通過房屋所在地的房產(chǎn)管理部門查詢房源信息,看是否屬于被抵押、查封、涉訟、待拆遷、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、是否屬于未達到上市條件的經(jīng)濟適用住房等類型的房屋。這些房屋均不能正常的交易,買了也無法辦理產(chǎn)權(quán)。
③房屋是否在租
在二手房交易中存在著一個“買賣不破租賃”的說法,也就是說房屋買賣合同不能對抗先前成立的租賃合同。如果房屋在交易時還處于出租狀態(tài),此時要么等待承租人合約期滿,要么與承租人協(xié)商,承租方自愿退出,雙方繼續(xù)交易。否則私自進行交易,很可能引起法律糾紛。
④物業(yè)交接是否清晰
物業(yè)交接主要包含三個方面:一是水電氣暖等物業(yè)費要交接,二是房屋的維修基金繳納及處理情況,三是房屋內(nèi)的家具處理辦法。
3、謹慎對待貸款事項
購房本身就要考慮自己的實際資金能力和申貸能力,另外,不同地區(qū)的貸款政策也是不同的,在打算貸款之前,一定要將自己的購房需求、目的和銀行政策聯(lián)系起來,看自己是否符合貸款政策,是否能夠獲得預(yù)想中的額度。在后期交易、簽合同的時候也要為獲取銀行貸款制定合理的期限,盡量避免貸款不到賬引發(fā)的交易風(fēng)險。
4、準備好購房費用
同購買新房一樣,二手房交易也是要準備很多項費用的,除了房款之外,二手房交易還有中介費和稅費。不同的中介公司在收取中介費方面可能略有不同,需要謹慎的是,一定要選擇正規(guī)的房地產(chǎn)中介公司。繳納的稅費主要有契稅、房屋登記費、測繪費、房屋評估費,房屋不符合滿五唯一條件的還要繳納營業(yè)稅和個人所得稅等,費用種類很多,準備充分是前提,更重要的是最好在合同后附上《費用清單》,詳細各項費用的來源和走向。繳納完各項費用之后,一定不要忘了索取正規(guī)的發(fā)票。
5、選擇資金監(jiān)管
因為房屋交易涉及資金往來,所以為了避免資金風(fēng)險,保證交易資金安全,二手房交易時最好選擇正規(guī)的資金監(jiān)管機構(gòu)來監(jiān)督,通過專用賬戶進行交易資金的存儲和支付,而不是直接把錢打給中介公司。更要簽訂三方協(xié)議,明確約定好選擇交易資金監(jiān)管方式,并將約定寫入三方協(xié)議中做見證,產(chǎn)生法律效應(yīng)。
6、謹慎簽訂購房合同
簽訂購房合同是一件理性且謹慎的事,每一項條款都應(yīng)該仔細斟酌,凡是自己能想到的細節(jié)問題、房屋交易中可能出現(xiàn)的有風(fēng)險的問題、違約責(zé)任處理方法都可以計入合同中,文字表達,用詞用語也要準確。一旦合同簽訂,效力就會生效。另外還要使用房管部門專門制定的正式的購房合同,走正規(guī)的流程。
看了上面的文字,相信大家對于二手房的買賣已經(jīng)有一定的了解了。在過程中,值得注意的是,應(yīng)該注意渠道的正當性以及文件的齊全性,在后期的居住過程之中,才會沒有后顧之憂。如果您還有更多的法律問題,律霸網(wǎng)為您提供法律咨詢服務(wù)。
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