1.評估價與最高貸款額

二手房貸款銀行放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。

2.竣工年代與貸款年限

銀行審批貸款過程中，通常會把房產證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。

3.貸款銀行的選擇

各商業銀行服務特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產品，就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇。

4.還款方式的選擇

銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層;后者適合前期能夠承擔較大還款壓力的貸款人群。

5.收入證明與還款能力

收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明。如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明。

6.貸款的成數和利率

各銀行對首套住房的首付成數和貸款利率，第二套房的首付成數和貸款利率等都做出了具體的規定。

7.借款人自身相關情況

個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。信用檔案主要包括：信用卡、房產抵押貸款和其他各類貸款。

二、購買二手房要做哪些準備

1、對房屋價格的心理準備

買二手房時，了解房屋價格是前提，房屋價格將直接決定購房的選擇范圍。和新房不同，二手房多為個案，沒有相對統一的價格。因此，需要從以下幾個方面進行準備：

(1)從總價看單價。按照二手房交易的慣例，賣房標價往往標的是房屋的總價，而不像新房銷售，總是標明房屋的均價。因此，某些二手房乍一看上去，許多購房人覺得總價很低，很便宜，但如果二手房建設年代久，居室面積小，那么算下來每平方米建筑面積單價并不低。

(2)通過新房價格比較二手房價格。消費者在購房時常常陷入是購買新房還是二手房的苦惱。因此，比較同一區域內的新房和二手房之間的價格差也是對二手房價格做好準備的重要方式。

(3)通過已交易的二手房個案價格進行了解。目前了解二手房價格的渠道較少。很多時候依賴于消費者的經驗判斷，通過了解與自己意向購買房屋在地段、交通、環境、建成年代相似的已成交的二手房可以對房價有一個初步的判斷。

(4)貨比三家，充分利用網絡對價格進行認識。二手房房源眾多，因此在摸價格的時候要多看多問多了解，在充分了解二手房價格的基礎上，消費者對自己能購買什么樣的二手房就有底了。

2、對房屋的區域環境的心理準備

消費者在購買二手房時通常都會將眼前的各種問題考慮得很周全，但對今后的許多事情就考慮得不是很全面了。比如某些二手房目前的交通出行條件不理想，但也許一兩年后交通設施就會修通，面對這樣的二手房，如果價格合理，短期內的不便又能承受，不妨就購買下來。再比如，某個購買二手房的家庭目前老人身體健康，但隨著歲月的推移，幾年后，看病取藥會成為家常便飯，這樣的家庭在購買二手房時，就要對周邊的醫療條件和醫院的設置進行周密的考慮。此外，有些購房者購買二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，這就需要對所購二手房未來出售或出租的市場行情有預先的判斷，眼光要放長遠一些才行。

3、對購風險的心理準備

(1)交易主體的風險。具體說就是出賣人并非房屋所有權人，未獲得房屋所有權人的有效授權自行賣房。比如說，夫妻雙方的一方瞞著對方出售房屋;不通知房屋產權共有人就私自賣房;職工不告知單位便出售單位擁有部分產權的房屋等，這些情況都需要仔細辨別。

(2)交易房屋的風險。這包括多種情況：用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍;房屋權屬有爭議;房屋已出租他人，出賣人未依規定通知承租人，侵害承租人優先購買權益的;房屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的;已購公有住房上市出售后會形成新的住房困難的等。

(3)交易手續的風險。房屋屬于不動產，其交易規則有別于一般動產的交易規則。房屋產權及相關權利的發生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產生房屋所有權變動的法律效果。

(4)交易合同的風險。如果雙方對權利義務約定不明，或者合同條款簽訂不明確，那么其中一方的權益就容易受到損害。

(5)產權風險。購買二手房屋要認準產權，以免房屋今后不能出手。按規定，買賣雙方要繳納相關稅費，辦理產權過戶手續，房產局才會核發過戶后的產權證。