國有土地使用權流轉(zhuǎn)是什么?

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-18 · 377人看過

一、國有土地使用權流轉(zhuǎn)是什么?

一級流轉(zhuǎn):出讓(招標、拍賣、掛牌)、使用權租賃、使用權作價出資(入股)

二級流轉(zhuǎn):轉(zhuǎn)讓(出租、交換、贈與、繼承)、出租、抵押

土地使用權轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的,土地使用權不得轉(zhuǎn)讓。

土地使用權轉(zhuǎn)讓應當簽訂轉(zhuǎn)讓合同

土地使用權轉(zhuǎn)讓時,土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移。

土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權,其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

土地使用權轉(zhuǎn)讓時,其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉(zhuǎn)讓。

地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人,享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權時,其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉(zhuǎn)讓,但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉(zhuǎn)讓,應當依照規(guī)定辦理過戶登記。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉(zhuǎn)讓的,應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準,并依照規(guī)定辦理過戶登記。

土地使用權轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的,市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。

土地使用權轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時,市、縣人民政府可以采取必要的措施。

土地使用權轉(zhuǎn)讓后,需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的,依照本條例第十八條的規(guī)定辦理。

二、《土地管理法》

第二條第3款

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓。

第六十三條

農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設;但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

第七十三條

買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的,限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設施,恢復土地原狀,對符合土地利用總體規(guī)劃的,沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設施;可以并處罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予行政處分,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第八十一條

擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,并處罰款。

三、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》

第十一條

承包方與受讓方達成流轉(zhuǎn)意向后,以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的,承包方應當及時向發(fā)包方備案;以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的,應當事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請。

第十八條

承包方采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的,經(jīng)發(fā)包方同意后,當事人可以要求及時辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證變更、注銷或重發(fā)手續(xù)

第二十條

通過轉(zhuǎn)讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營權經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營權證后,可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。

第二十五條

發(fā)包方對承包方提出的轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的要求,應當及時辦理備案,并報告鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門。

承包方轉(zhuǎn)讓承包土地,發(fā)包方同意轉(zhuǎn)讓的,應當及時向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門報告,并配合辦理有關變更手續(xù);發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓的,應當于七日內(nèi)向承包方書面說明理由。

第二十九條

采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權,當事人申請辦理土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)登記的,縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政(或農(nóng)村經(jīng)營管理)主管部門應當予以受理,并依照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證管理辦法》的規(guī)定辦理。

第三十四條

通過招標、拍賣和公開協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地,經(jīng)依法登記取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證的,可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn),其流轉(zhuǎn)管理參照本辦法執(zhí)行

第三十五條

本辦法所稱轉(zhuǎn)讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源,經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意,將部分或全部土地承包經(jīng)營權讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶,由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關系自行終止,原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權部分或全部滅失。

由于我國土地的特殊性,一般來說我國的所有土地都是屬于國家所有的,所以企業(yè)和個人只是享有土地的土地使用權。針對于土地使用權的流轉(zhuǎn),一般都是在企業(yè)之間的建設,或者是個人與企業(yè)之間土地的轉(zhuǎn)讓,或者是個人與個人之間的土地房產(chǎn)交易之中。



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李海艦律師,西南政法大學法學碩士,重慶利欣律師事務所主任,曾從事行政管理,企業(yè)法務3年,公安刑事偵查和法制工作7年,熟悉司法機關辦案流程和內(nèi)部相關制度,律師執(zhí)業(yè)8年,已承辦400余起刑事、民事、仲裁案件,以及70余起非訴案件,辦理的案件涉及重慶、上海、江蘇、浙江、廣西、貴州等地,客戶涵蓋房地產(chǎn)、建設工程、汽車、物流、酒店等行業(yè),長年擔任多家企業(yè)的法律顧問,處理有關項目開發(fā)、投融資、股權轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)交易及商業(yè)交易風控設計等方面的法律事務。

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