一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和買賣的區(qū)別是什么?
國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用,國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。
在我國土地所有權(quán)分為國有和集體所有兩種。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指首次從國家取得土地使用權(quán)的個人或者集體將其土地使用權(quán)以有償方式在一定時期內(nèi)出讓,租借給他人的經(jīng)濟(jì)行為。通常是指城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。一是對土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及處分權(quán)進(jìn)行保護(hù)。二是對土地所有者和使用者的這些權(quán)利進(jìn)行限制和調(diào)節(jié)
國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓區(qū)別:
(一)主體不同
出讓主體:國有土地所有者,即國家,由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實(shí)施;
轉(zhuǎn)讓主體:取得國有土地使用權(quán)的土地使用者。
(二)行為性質(zhì)不同
根據(jù)物權(quán)理論,出讓,他物權(quán)設(shè)定;轉(zhuǎn)讓:他物權(quán)轉(zhuǎn)移。
(三)轉(zhuǎn)移條件與程序不同
出讓條件無限制,簽訂出讓合同,繳出讓金,即可辦證;轉(zhuǎn)讓條件有限制,轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù),繳納稅費(fèi),方可登記過戶。
(四)交易市場不同
出讓,一級市場,即國家作為國有土地所有者壟斷;轉(zhuǎn)讓:二級市場,即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。
國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件的,可采用雙方協(xié)議的方式,但協(xié)議的方式出讓的土地價格不得低于國家所規(guī)定的最低價。
1、招標(biāo)方式。招標(biāo)出讓是指土地所有者(出讓人)向多方土地使用者(投標(biāo)者)發(fā)出投標(biāo)邀請,通過各投標(biāo)者設(shè)計標(biāo)書的競爭,來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。招標(biāo)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競爭,適用于需要優(yōu)先土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。
2、拍賣方式。拍賣出讓是按指定時間、地點(diǎn),在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者(競買人)。它的特點(diǎn)是有利于公平競爭,適用于區(qū)位條件好,交通便利的鬧市區(qū),土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。
其實(shí)根據(jù)法律層面上的意義來說。土地使用權(quán)的買賣就是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因?yàn)槲覈耐恋匦再|(zhì)造成的原因,所以我國的土地是不能夠進(jìn)行買賣的,只能將土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。因?yàn)槲覈耐恋囟际窃趪沂稚隙皇窃趥€人手上。
土地使用權(quán)出讓金是什么?是怎么分類與計算的?
土地使用權(quán)年限是多久?
土地使用權(quán)證遺失
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