據小編了解，10月1日晚出臺的《關于促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》第五條提到：嚴格商品房合同網簽備案管理，嚴禁期房轉讓，商品住房合同網簽備案后，不予變更、注銷。這表示，如果業(yè)主要出售房子，需要拿到房產證以后才可以。

而之前提到的那位成都市民所出手的房源為次新房源，還未拿到房產證，因此律霸網才告知業(yè)主，該房源無法買賣。

近期，隨著樓市政策的實施，二手房市場的調控作用已經顯現(xiàn)，由此引發(fā)的二手房買賣糾紛也有增多的趨勢，那么，在二手房買賣的過程中，我們應該注意些什么呢?

買了沒有辦理房產證的二手房有什么風險?

根據《城市房地產管理法》第三十八條的規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓，同時《物權法》第九條規(guī)定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外。”

買受人購買了未辦理房產證的二手房主要存在如下法律風險：

(一)若該房屋是因為屬于小產權房、違章建筑或者其他原因導致自始無法辦理房產證，那么雙方簽訂的買賣合同無效，買受人的買房目的無法實現(xiàn);

(二)未辦理房產證的二手房，買受人辦理產權變更手續(xù)則將出現(xiàn)障礙，買受人將無法取得房屋的物權;

(三)不能辦理產權變更手續(xù)將導致買受人的權利長期處于不確定狀態(tài)，若在此情形下，出賣人將房屋一房二賣或者出賣人因債務問題出現(xiàn)糾紛將導致該房屋被司法機關查封，買受人的權益可能將無法得到保障。

若買受人購買的二手房是未交付的“期房”，建議買賣雙方直接與開發(fā)商協(xié)商辦理更名手續(xù)，即買方直接與開發(fā)商簽訂預售商品房買賣合同，賣方完全退出交易，由買方取代原賣方的地位，當然前提是開發(fā)商愿意配合辦理備案變更手續(xù)，但在成都市出臺了《關于促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》后，此操作模式也難以進行。

目前二手房買賣交易的過程當中發(fā)生的糾紛主要都集中在哪些方面?

二手房買賣從法律關系而言屬于買賣合同關系，房屋買賣合同基于其標的物的特殊性，主要糾紛可分為：

一是賣方主體資格問題即賣方是否有權處分標的物，如標的房屋系夫妻雙方共有的財產，或標的房屋有其他共有人;

二是對標的房屋質量等方面有爭議、如漏水、防水等問題;

三是標的房屋的交付時間、或購房款的支付時間、產權證辦理時間未按照合同約定履行;

四是違反誠信原則，如標的房屋被抵押、被出租、被查封甚至一房二賣、還有戶口的遷移問題;

五是違約風險，隨著各地房價紛紛暴漲大量出現(xiàn)出賣人寧愿雙倍返還定金也要解除合同等事件。

因此在二手房購買的過程中建議詳細了解房屋的狀況，包括房屋是否有抵押、查封、租賃等情況;同時可以邀請律師介入擬定規(guī)范的合同條款以防范法律風險。

請問法律對于辦理房產證有沒有期限的規(guī)定?

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”之規(guī)定，辦理房產證的期限分三種情況。

其一若商品房買賣合同中有約定的，出賣人應當在商品房買賣合同約定的期限內協(xié)助買受人辦理房屋的產權證;

其二若商品房買賣合同中沒有約定的，且標的物為尚未建成房屋的，應自房屋交付使用之日起90日;

其三若商品房買賣合同中沒有約定的，且標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內。

買完二手房才發(fā)現(xiàn)房子被查封，要怎么維權?

若購買人的買房行為符合最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，

第三人已支付全部價款并實際占有、未過戶且第三人對此沒有過錯的，法院不得查封、扣押、凍結”規(guī)定的四點要求(支付全款、實際占有、未過戶、無過錯)的情形下人民法院不應查封，購買人可向法院提出異議，若查明符合解封條件，法院將予以解封。

若購買人已按照商品房買賣合同的約定支付了購房款，標的房屋卻被法院查封的情況，首先可與出賣人協(xié)商，并去房管局了解查封情況，看是否可通過債務清償或替換查封財產等方式向法院申請解封;

其次，若無法協(xié)商一致，買受人可根據商品房買賣合同的約定要求其承擔違約責任，支付定金的，可要求出賣人雙倍返還定金，或根據《合同法》的規(guī)定要求其解除合同，賠償損失。

買了房后發(fā)現(xiàn)有上任房主的戶口,買房前賣方和中介承諾絕無戶口問題,現(xiàn)在我應該怎么辦?

根據《民事訴訟法》第三條“人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產關系和人身關系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定。”

因戶口遷移問題涉及行政部門的審批制度，不屬于民事案件的受理范圍，但若在買房前賣方和買方在商品房買賣合同對此問題有明確約定，買方可以要求賣方按照合同約定承擔違約責任。

房屋中介機構為買賣雙方提供的是居間服務。根據《合同法》第四百二十五條及第四百二十六條規(guī)定，居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。

居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。因此，在買方向中介機構強調了需要將戶口遷入房屋所在地時，中介機構故意隱瞞房屋上存在已遷入戶籍的重要情況的，買方有權不支付或者少支付報酬。

建議在購買二手房時要注意首先需在當地戶籍管理機構(一般是派出所)查詢標的房屋上的戶籍狀況;

其次應在商品房買賣合同中詳細明確戶口問題、遷出時間、違約責任或約定限期為遷出的有單方面解除權;

還可通過分期支付購房款等方式約束出賣人的行為。